广州南站地区商业前景值得期待

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

今天（10月13日）上午，参加了广州市土地开发中心组织的“广州南站商务区商业发展研讨会”。

在会上，我讲了如下几个观点：

1、  广州南站地区商业前景非常广阔。南站地区定位为“华南交通枢纽，核心商务领地”。未来将有4条高铁、3条城际铁路、5条城市地铁进入南站。预计2020年旅客发送量为8500万人/年，2030年达1.3亿人/年。

如果说，广州火车站催生出一个流花商圈，广州火车东站周遍边形成了天河北商圈。那么，南站地区将有望发展为广州商贸新一极。

南站地区是大广佛地区的关键节点。2011年广州和佛山两地常住人口已经突破2300万人，两地GDP总和超过1.5万亿，社会消费品零售总额超过5000亿元。

未来中国将进入高铁时代。高铁的辐射范围更广，让南站成为广州真正的门户。大量的人流势必产生巨大的商机。

2、  南站地区商业发展有四个特点：

（1）       地价高。目前政府公示出让的地块，住宅用地地价在6000元/平方米左右，商业在5000元/平方米左右。

（2）       配套标准高。政府投入规模空前。配套高起点，前所未有。

（3）       商业业态高定位。较高的地价和开发成本，令商业开发的门槛提高。令中低端的商业项目（如批发市场等）难以进入南站地区。

（4）       服务的客户更高端。

3、  南站地区商业发展要解决三个矛盾：

（1）       商圈的形成，一般需要一个渐进的过程，需要时间积累。南站项目当前是大规模启动，希望5年内初现成效。

（2）       未来几年国际、国内经济的波动概率较大，长期经营物业风险较大。短期内，开发商又难以获得良好的收益。

（3）       南站商住配比为2：1。商业先动，需要解决客户来源的问题。

4、  南站地区商业定位和发展建议

（1）提高南站的区域定位

南站不应只是一个简单的城市功能区，也不应简单地升级为城市副中心。南站未来有望发展为大广佛和珠三角一个全新的功能齐全的城市中心区。

（2）提升南站地区商业的辐射范围。甚至扩大辐射到泛珠地区。

（3）南站是广州的门户，未来广州的名片，代表广州的形象。南站在业态上可以优先发展如下类型：

——休闲娱乐美食城。打造广州特色。

——高端商务办公和企业总部。围绕珠三角企业做文章。

——多元化的商业体 。

——体现岭南特色和岭南文化的商业区域，增强城市魅力。