北京调低二手房中介费用，目的在于保护刚性需求

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

北京市发改委14年来首次调低二手房交易的中介收费，8月31日起，二手房中介费的收费上限从2.5%调整为2% 。同时，代办过户、代办贷款、办理房屋入住手续三项费用将以1000元封顶。

消息传出，中介公司愁云密布。

房地产调控以来，北京二手房市场比一手房市场更受伤。2011上半年北京新建商品住宅成交总量为41694套，同比下降约20%。2011年上半年北京二手房市场成交量约68000套，同比下降26.7%。

我们注意到，2011年二手房市场成交已经超过一手市场。在这个关键时刻，北京市发改委出手砍中介费，确实有着特殊的考虑。

1、北京市发改委收费处介绍，“2%”遵循市场比较原则制定，从国际看，欧洲大部分城市标准为2%左右，香港也是2%，虽然也有纽约、东京、台北等城市是5%到6 %，但从内地来看，2%和2%以下是比较多的。针对北京，他们也做过调研，实际收费的水平，也在2%上下浮动。交易不旺盛的情况下，市场就会做出自行降价的反应，有不少中介1%、1.5%就可以成交。

事实上，这种解释比较牵强。1995年国家计委下文规定，独家代理是3%。在广州这样的地区，中介公司曾收买方3%，卖方2%，加起来是5%。最近几年才调整为合计3%。

发改委的真实意图应该是：降低交易成本，促进二手交易的活跃。短期内激活刚性需求，让北京楼市不至于“一沉到底”。

2、中介服务收费，与服务水平和企业品牌有很大关系。北京这次把中介佣金大幅下调，对二手中介行业发展影响非常巨大。至少这次价格调整，并没有经过认真的论证和评估。希望不要把中介服务搞成北京的物业管理那样，长期低成本、低水平地运行。

3、不管动机如何，二手房中介费的收费上限从2.5%调整为2%，北京市民当然会鼓掌。有人估算过，300万的房子，交易下来，能省2万元，也不是个小数目。毕竟，房地产行业调控了这么多年，都是增加什么税，增加什么费的消息。这是多年来第一次政府降低老百性购房成本的举措，无疑会得到市场的欢迎。房地产二手中介代理公司也应该心理平衡，楼价从“1”时代进入“3”时代了，代理费降个20%，也是合理的。换个角度看，老百姓换房频率高，二手中介才能活起来。

现在的问题是，象广州这样的城市，二手房中介费的收费上限长期维持在3%，会降下来吗？敢降下来吗？