“后亚运时代”番禺房地产新产品开发趋势

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

番禺房地产在过去10年发展迅速，取得了令人瞩目的成绩。

未来10年，将是番禺发展成为广州新中心城区的关键期。番禺房地产在珠三角的地位将进一步提升。番禺房地产将会产生更多的热点和焦点。

2011房地产调控政策不断，但“后亚运时代”的番禺楼市前景却越来越开阔。

一、番禺房地产开发模式转变

过去10年，番禺房地产发展迅速。   2001年，番禺预售商品房均价3256元/平方米，2002年均价3359元/平方米，2003年均价3307元/平方米，2011年1—6月的平均房价是12821元/平方米。10年楼价平均上涨幅度超过3倍。

番禺房价快速上升，是在2006年之后，番禺房价进入“万元房时代”，是从2010年“亚运年”开始。

2011年，番禺的房价和地价还处于显著的加速上升阶段。

在过去10年，番禺房地产主要走了两条主线： （1）以住宅为主发展 （2）外延式发展

“低地价、大规模、性价比高”一直是番禺房地产的主要特征。无论是早期的祈福新村，还是后来的“华南板块”，很多楼盘开发都走了这种开发模式。

未来10年，番禺房地产将由“被动发展”转为“主动发展”。

“后亚运时代”，番禺的城市定位逐渐清晰。番禺现在已经定位为“广州现代化新中心城区，珠三角客运交通枢纽，商贸、旅游、资讯综合服务中心，知识与创意产业基地，适宜居住的生态住区”。

番禺的建设用地逐渐趋于紧张，番禺地价水平正处于快速提升阶段。

正是基于以上两个原因，番禺房地产的开发模式将由“低地价、大规模、性价比高”转变为“四高”模式：“高盈利、高地价、高品质、高入市门槛”。

2011年之后，番禺房地产追求的目标，将不再是“性价比”、“物美价廉”，而将转为真正意义上的“优质优价”。

未来10年，是番禺房地产发展的黄金时期，乐观地看，未来5年番禺房价在现在的基础上至少还要涨一倍。 

二、番禺房地产开发产品转变

10多年来，番禺房地产开发以大盘开发、性价比高、“物美价廉”而著称。番禺房地产产品一直以住宅产品为主导。

2010年亚运，带给番禺房地产的，是一次百年难遇的契机。进一步拉近了番禺与世界的距离。 番禺定位为“广州现代化新中心城区”。在这样的定位下，很多广州市的重点项目已经落户番禺，包括火车新客站、大学城、亚运城等等大项目。

“后亚运时代”，番禺房地产开发将迎来新的发展空间。

番禺房地产有望成为广州“宜居”城市的示范性区域、高品质住区的典范和房地产开发综合试验的先锋。

未来10年，番禺房地产将有如下的投资热点和消费热点：

1、新型商业物业的兴起与发展。 番禺的万博-长隆地区，地处中国房地产业发展最快的华南板块的中心地点，周边五公里范围内高档社区星罗棋布，有近二十个超级大盘，拥有超五十万高收入、高品位的消费人群。随着亚运城交付使用和广州新城建设的全面展开，万博商业中心发展前景将被看好。

　　继上下九商圈、北京路商圈和天河城商圈之后，广州的“第四商圈”将在番禺崛起。根据番禺区政府的规划构思，已汇聚吉盛伟邦、天河城品牌折扣店、四海一家、工商银行等品牌商家的万博商业中心，新一期共有60万平方米开发用地，并计划投资60亿元来建设广州南部的CBD商业中心，成为广州“第四商圈”的龙头商业项目。

广州新客站地区有望成为未来10年广佛都市圈、甚至珠三角地区的商贸热点。

广州新客站规划定位为：华南地区综合客运交通枢纽；以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区。作为华南地区的交通新门户，是广州重点打造的新商圈。超过10条轨道交通的引入，在世界上也是绝无仅有的。已经开通的武广高铁及广珠城际轻轨为该地区带来了相当的人气，随着南广、贵广高铁，以及广佛环线、广莞惠等城际快速的接入，南站地区将快速旺起来。

广州火车站带来了流花商圈的繁荣，广州火车东站带来了天河北的繁荣。广州新客站，在未来将带给我们更多的惊喜。

2、  适应就业本地化的新型办公物业的发展。 未来的番禺要彻底打破“卧城”的现状，必将大力推进和发展适应就业本地化的新型办公物业。番禺办公物业的发展空间非常广阔，极有可能成为新的投资热点。

3、  大型休闲、娱乐业的发展。

番禺目前常住人口约240万人，到了2020年，将发展到280万人。高素质人口不断进入番禺，大型休闲、娱乐业的发展空间很大。

4、迎合休闲经济发展的复合型物业的发展

番禺房地产的辐射范围将进一步扩大

2011年之后，番禺房地产将有望发展为珠三角瞩目的中心。    番禺房地产将引起国内、国际资金更多的关注。

三、番禺区的定位逐渐清晰，房地产业也应重新调整定位。

番禺现在已经定位为“广州现代化新中心城区，珠三角客运交通枢纽，商贸、旅游、资讯综合服务中心，知识与创意产业基地，适宜居住的生态住区”。

1、“十二五”期间，番禺将推进了七个重点发展地区。分别是：第一广州南站地区、第二大学城区域、第三传褀汽车城、第四番禺新城、第五亚运新城、第六广州(番禺)大型装备产业基地，第七国际商品展贸城。

未来5年房地产开发大有空间。房地产行业有发展的动力和成长的方向。

2、番禺已经取代天河，汇聚了广州数量最大的中产以上阶层。 这是广州最有活力，最具进取心的群体。番禺日前户籍人口90万，常住人口240万。 番禺的“新岭南文化”将因为人口的改变而改变。  3、商业物业、经营性物业的发展将成为番禺房地产未来的热点。

在番禺做投资开发或置业，门槛将越来越高。

4、未来10年，番禺房地产的产品开发将更加多元化、高端化、精品化。番禺房地产将发展成为广佛都市圈房地产的代表值得广大置业投资者高度关注。。