提要：7月21日下午“2011惠州二手房发展高峰论坛”在汤泉春天高尔夫度假酒店隆重举行。高峰论坛上，特邀嘉宾广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文做了精辟的主题演讲，审时度势的分析了当前房地产的状况，高屋建瓴的预测了二手房发展的未来。引爆了高峰论坛现场，引起阵阵众多嘉宾们的热烈掌声。

赵卓文谈调控政策背景下二手房地产中介的发展

在国家宏观调控政策背景下，房地产将迈向“商品房+保障房”的“双规制”发展时代。今年三月份，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，明确指出中介服务机构销售二手房也要明码标价。深圳二手房以评估价征税，二手房交易税费征收将更加市场化。调控使贷款渠道不畅，数次调整存款准备金和加息令现金流压力倍增，房地产开发面临资金紧张的困境。

今年“国八条”出台后，1-4月份国内银行贷款比重约19%，增幅处于历史低位。这系列政策实施，使上半年楼市始终处于调控高压之下，二手房市场僵持情况日益严重，成交量持续低迷。受2011年1月26日“国八条”政策的影响，2月份二手房成交量遭遇腰斩，跌入上半年的谷底。严厉的限购政策，使得二手房市场迈入了纯刚需时代，同时二手房成交量也正式进入低迷期。今年上半年，深圳市共成交二手房５２８３５套，环比２０１０年下半年下降约１７％，同比２０１０年上半年下降１１％；1至6月份，佛山市二手住宅交易登记面积183万㎡，成交宗数约1.5万宗，比2010年同期减少约26%，其中禅城、顺德、三水区等外围区域减幅较大；6月份，惠州市惠城区二手房成交916宗，比5月份增加108宗，涨幅达13%；成交面积为10.17万平方米，环比上涨7%；成交金额为25639.32万元，环比下跌2%；成交均价为2521元/平方米，环比下跌9%。未来2-3年，房地产将在限购、限贷、限外、限价的调控政策将会“常态化”，楼市将进入“中场休息”，面临规则的改变二手房市场需要进一步创新平台，赢取变革，以信息化手段铸就竞争力。

二手房地产中介的发展该在学习借鉴的基础上进一步探索发展。创新平台以房地产投资决策服务为重点打造顾问型专业性中介代理机构；以租售代理为重点打造实业型专业性中介代理机构；全面发展打造综合性房地产中介代理机构；建设管理型房地产中介代理机构。要从法律途经规范中介行业，促进市场健康发展。要提高中介机构从业人员的准入门槛，降低行业膨胀速度。要推进行业向专业化、企业化和国际化方向发展。要加快二手房的信息化建设。二手房中介行业在目前的房地产市场中扮演的角色已经越来越重要。

二手房企业以信息化为手段，铸就市场竞争力。构建信息统一、公开、透明的存量房交易平台，完善交易信息披露机制，政府实现对存量房交易的全方位监管。实现多部门信息共享和联合监管，有效防范一房多卖、禁止或限制转移的房屋上市交易等违法违规行为，营造“便捷交易、安全交易”的市场环境。有效减少虚报成交价以偷税漏税等违法行为的发生。全面推行存量房交易资金托管，实现存量房交易的全面监管。加强对房地产中介服务机构及其从业人员的管理，规范中介行为，大力打击违法违规中介机构。

在赢取变革的同时也要看到自身的特点，找到自身的发展不足。二手房机构起步晚，但发展速度较快；在一线城市发展快速，二三线城市尚属于起步期；从业人员数量庞大，但整体质素较低；对从业人员执证上岗的要求越来越严格，相关制度有待进一步完善；品牌中介机构占据市场主要份额；受政府对房地产市场调控政策的影响显著。

在调控政策的背景下，惠州二手房地产中介仍有很大的发展、提升空间，在未来发展中前景广阔，充满挑战。惠州二手房产中介代理行业处于较快发展阶段；二手市场未来市场潜力巨大；中介竞争处于无序状态，操作不规范，行业自我约束力不大；从业人员准入门槛低，从业人员专业素质和行业道德水准参差不齐，有待规范和提升；行业集中度还不高，大小中介凭自身优势并存发展。

在未来，政策尚不稳定，市场波动大、市场竞争加剧、企业经营成本加大、人才瓶颈问题突出。要清醒认识到房地产行业每次增长高峰，都是调控之后产生的。所以要做好充足准备面对未来，使二手房行业又好又快发展。

一、要做到优胜劣汰，适者生存

服务好，制度完善的中介机构将更加适应市场的发展；品牌中介机构具有更大优势；能够将二手房市场推进至网络时代，更具有发展优势。房地产调控时期，更应该做到“四个坚持”：坚持投资未来，坚持规范化、规模化、品牌化，坚持打造差异化竞争优势，坚持服务创新和经营创新。

二、要注重从业人员整体质素的提升

注重服务态度的提升；注重中介服务知识的丰富；注重对二手中介市场更加深入的了解；注重使从业人员执证上岗的数量继续扩大；注重丰富网络知识；注重综合素质的提高。

三、要使信息网络化，交易网络化

看到网络存储着大量房源信息；想到无论在哪里，都能轻松上网查询；要建立安全的网络交易平台、网络一站式商场；要建立同步化的网络监控平台。要在二手房交易信息化、网络化的前提下建立网络新渠道、新平台，完善政策法规。           

四、要使中介行业规范化，制度化

杜绝目前中介行业之间非良性的竞争态势，规范中介机构的操作流程，避免与消费者产生矛盾；需要组建地方中介行业协会，制定与完善相关制度。

二手房企业在赢取变革中，网络时代的房地产中介将成为一种信息密集型产业，信息的准确性、及时性以及信息量的多寡仍是直接影响其成败的关键因素，此时的互联网络则以其方便快捷、信息量大、传播范围广等优势成为中介行业高效运营的保证。