重塑楼市：网签还是房产税？

由广州日报作为平面媒体独家支持的“第三届广州房地产中介文化宣传月”活动总结表彰大会暨广州市房地产中介行业高峰论坛会，在市江湾大酒店国际宴会厅隆重召开。本届中介文化宣传月活动由广州市房屋监管中心、广州市房地产中介协会主办。市国土房管局有关部门、新闻媒体单位、银行业、市社科院、市房协会、市房地产评估专业人员协会、深圳世联地产及市房地产中介协会会员单位出席了活动。

争论1：中介行业已步入市场垄断？

　　“从大中介行在市内各区开店布点的情况来看，几乎垄断了市内，尤其是市中心地带的二手房中介市场。作为中小行的企业代表，对此现象表示无奈的同时，更希望中介协会及政府有关部门能对此垄断做法出台相应的解决方案。”广州同创卓越房地产赵卓文在论坛伊始，便向在座专家嘉宾们抛出一个“深水炸弹”。

　　各大中介行代表对此论调轮番做出回应，中原地产项目二部总经理陈锵成以为，现在谈二手房中介市场垄断问题，言之过早。“以中原为例，虽然我们不断地在市内开设分行，但市场份额几乎是恒定在20%~30%之间，构不成垄断。”合富置业市场分析师龙斌则分析，以广州为例，大型中介公司在平台搭建及媒体宣传的投入上，或比中小型企业更有实力，但究其所占市场份额而言，由于市场集中程度不高，并没有哪一家中介公司掌握绝对的话语权。

　　广州市社会科学院研究员谈锦钊也对此发表看法，他认为必须承认大型房地产企业在市场竞争中的优势是中小型企业无法媲美的，“但政府相关部门及中介协会不能袖手旁观，要在尊重市场竞争的情况下，适当予以引导，鼓励中小企业发展，避免业内垄断现象，促进各企业间的良性竞争。”

　　争论2：二手市场比一手更具发展潜力？

　　“下一个十年，房地产开发大鳄们都跑去开发三线城市和农村了，留在城里谈笑风生的，是今天在座各位。”陈劲松对自己的发言有以下解释：随着中心城区可开发的住宅用地逐年减少，新增住宅开发速度必然放缓，新增住宅量也将趋于递减。“这并不是猜测，而是现实，现在不少大型房地产开发商都将火力集中在二三线城市。从去年广深两地一二手市场的形势逆转也体现，二手市场将主导一线城市住宅市场的未来。”

　　龙斌对此以数据加以说明：2002年，广州二手房交易占全市住宅交易总量的27%，但到了2007年，五年的时间让这个数据更新为48%，而在去年，这个数字首次突破50%。“2010年全年成交的15万套房里，有将近9万套是二手住宅交易。”他表示，尽管广州近几年忙于向外围扩张，或许有部分买家会被城郊区域的楼盘吸引，但这并不会改变真正想置业城区的买家做出决定。

　　嘉宾们对二手市场的发展前景普遍看好，“受亚运建设利好，市政配套日趋完善，交通网络遍布全城，这在稳固市中心区域高位楼价的同时，也为早前一些楼价低洼地带的二手房提供了增值空间。”赵卓文则以为，近年广州地王频出，一二手楼价亦不断升高，但广州楼盘素质却未能跟上楼价上涨的步调。他以现在的高端市场为例，价格的确是豪宅价，但周边景观却无法与其价格相媲美。而近年关注高端物业的买家群体正迅速扩张，倘若广州高端住宅市场无法顺势接力，这将挫伤投资客的投资积极性。

争论3：网签vs房产税，哪个更“厉害”？

　　元旦网签是近期二手楼市热点话题，接踵而来的重庆试点房产税，令楼市新闻再度成为全城关注焦点。在本次论坛中，各路专家和业内人士对此发表了看法。

　　“从长远来看，网签的推行无疑是对行业规范的重要举措。它既保障了消费者的利益，将二手住宅交易程序更透明化，也将促进二手住宅交易的健康发展。”龙斌认为，网签是业内一件喜事，虽然短期内会让部分买家心态产生变化，但并不会打压买家的置业需求。赵卓文认为，网签的推行对大型中介公司而言，并没有多大影响。但对于起步稍晚、资金实力稍逊的中小型企业而言，网签的推行让他们倍感压力。

　　近日，重庆准备开征房产税的消息引得不少房地产行业专家议论纷纷。市房屋交易监管中心主任史小明对广州何时开征房产税并未正面回应，但他在言谈中透露，房产税的制定与出台需要时间，重庆作为试点城市尚未开始起征，广州离房产税还很遥远。

　　龙斌认为，房产税初衷是为了调节楼价，但最终结果如何，现在尚不可定论。“网签已经让买家对税费问题很敏感了，如果房产税是加重购房者置业负担，那么楼价将继续上涨。”

　　活动结束后，记者采访到广州市房协专家委员会委员黄穗诚，他认为房产税的开征是一门学问。“征税的目的要明确，倘若把限购令的出台解读为抑制需求，那么房产税的开征则是为了将投资群体与真正的购房自住群体分离。”他表示，税率高低、征收对象、征税面积等因素将决定开征房产税对楼价打压的功效。