北海住宅市场研究（一）

（1）住宅楼盘区域分布情况

北海市住宅楼盘共分布在五大区域。

【小结】

对北海市的楼盘而言，稀缺的海景资源就是其利润的来源，一区和五区虽然同属于可看海区域，但是由于方位不同，且距离中心区的距离不同，在价格的反应上也有所不同，五区价格比一区贵。

三区是北海市传统的中心城区，中心城区土地稀缺，土地供应量小，因此该区域的项目相对较少，主要以在售项目或者已经进入尾盘销售的项目为主。

二区和四区代表了北海市目前城市发展的两极—向东和向南发展。这两个区域土地资源丰富，待开发土地众多，虽然市政配套设施不齐备，但价格相对适中，品质较高。纵观这两区，新增项目最多，且未来土地供应量也是集中在这两个区域，所以这两个区域的项目竞争最为激烈。

（2）北海市主要在售项目

n   西南大道以北广东路以西项目

【分析】

1、项目规模普遍不大，个别项目除外。

该片区属于北海市传统的中心区域，市政配套设施完善，生活便利，路网发达。中心区域的土地具有稀缺性，一般地块不大。从上表可见，在售的多为十来亩的项目。

2、景观资源较少。

这个片区的项目离海岸线较远，缺乏优越的外部景观资源。大多数项目由于自身地块小的限制，缺乏足够的空间打造内部景观。所以无论是外部景观还是内部景观，都没有太多优势。

3、在售数量不多。

目前在售的多为较早前开发的项目，新项目出现的频率相对其他片区小。

4、以小高层和高层为主。

这些项目基本上都是小高层和高层，说明当地对于小高层和高层的接受程度较高。

n   西南大道以北广东路以东项目

【分析】

1、大盘汇聚较多。

北部湾1号、香槟郡以及止泊园，规模都是百亩以上。且该区域位于北海市东面，是未来城市发展的方向，也是今后供应土地的热点区域之一。虽然目前市政配套不是很齐全，但是未来潜力无限。

2、少数楼盘拥有优越的景观资源。

海逸豪园、海岸国际以及北部湾1号等项目，位于海岸线第一排，拥有稀缺的海景。其他离海岸线较远的项目也纷纷以海景作为卖点，只要能看到一点海，营销就往海景房大做文章。

3、在售数量多。

因为这里是新开发的区域，土地供应量大，所以很多新项目如雨后春笋般破土而出。

4、整体开发水平较高，楼盘风格较为鲜明。

放眼整个北海市，高端项目的代表非北部湾1号莫属。以桂林山水为外形，风格十分独特，让人过目不忘。在一群同质化严重的项目中鹤立鸡群，价格自然也是风向标。中式建筑代表项目止泊园，在一片欧陆风中找到自己的风格，形成独特竞争力。

n   西南大道以南项目

【分析】

1、区域规模呈橄榄形，最大规模和最小规模皆出现于此。

与西南大道以北广东路以东的片区项目相比，这里的项目规模略小，只有天隆·三千海以其千亩大盘之躯坐落在银滩西区，目标是打造一线滨海城市综合体。除此外百亩以上的项目只有同和·水岸香堤一个。其余项目多为一两栋楼的规模。目前该片区市政配套设施虽不齐备，却仍是现阶段北海房地产开发热潮的热点区域。

2、区域内外部资源差异性大。

天隆三千海雄踞北海市银滩西区，收纳北海一线精华海景、数公里银滩、世界顶级18洞高尔夫球场、五星级酒店、奢华游艇会、社区精端会所等于一身，打造南中国一线滨海城市综合体。规划之大手笔目前在北海市尚无其他项目可与之一比。而其他更多则属于规模较小，且无景观资源的项目。

3、楼盘同质化现象较为严重。

小项目受地块小的局限，即使有心打造特色也没有太多可发挥的空间，除了天隆三千海呈鹤立鸡群之势外，该区域另外一个口碑和销售均不错的项目当属同和水岸香堤。此项目号称25万平方米地中海风情住区，但是无论园林还是建筑外形以及地中海风情样板间，都没能将地中海风格很好的表现出来，属于口号营销。