广东省房地产市场短期波动与高位盘整并存
广东省房地产行业协会即将发布的《广东房地产蓝皮书2011表明,2011年,在国家稳定楼市态度坚决,调控政策日趋严厉化和措施具体化的背景下,广东各市除了要在一季度公布新建住房价格控制目标外,部分热点城市还将出台“限购令”。预计“新国八条”影响下,观望情绪将导致一定时期内成交下降,加上国家实行稳健的货币政策,企业资金链将持续趋紧。市场将出现短期波动与高位盘整并存,房地产销售增长放缓,房价涨幅受到抑制。
《蓝皮书》是广东省房协为引导业界认清形势,顺势而为,汇集业界力量,精心编撰而成,已经连续六年定期发布。据悉,《蓝皮书》将于3月18日在广州举办首发式,并同时举办市场景气分析会,邀请权威专家剖析市场、解读政策。
观点一:
政策:没有最严厉只有更严厉
《蓝皮书》认为,2011年提高准备金率与银行加息轮番进行,货币政策由“适度宽松”转为“稳健”。面对日益加重的通胀压力,中央政府抑制房价过快上涨的决心坚定,房地产调控政策越来越严厉,措施越来越具体:明确地方政府责任、确定房价控制目标、遏制投机投资、“约谈问责机制”。调控政策“没有最严厉,只有更严厉”。
2011年政策的重点是防通胀、稳物价(包括房价),在处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期之间关系的同时,把稳定价格总水平放在更加突出的位置,按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求把好流动性总闸。房地产调控政策主要分为行政政策和市场手段两方面,行政政策主要是问责、限购、供给和监管等,市场手段则是信贷和税收等。
在金融方面,《蓝皮书》建议对房地产社会融资也要实行差别化调控政策。在继续控制购房贷款的同时,通过适当调整房地产开发贷款政策,恢复房地产A股资本市场融资功能,规范房地产信托、特别是尽早推出房地产信托基金(REITs),制定规范的房地产PE融资办法等都有利于扩大商品房供给,为投资者提供更多的投资渠道,分流投资、投机性购房需求。
观点二:
市场:投资增幅回落,房价动荡盘整
2010年全省商品房销售面积同比增速有所回落,商品房、商品住宅销售均价同比分别上涨14.8%和10.1%,低于GDP增速(12.2%)加上CPI增速(广东3.1%)合计数值,说明各项调控措施取得了较好的阶段性成果。
预计2011年,广东省房地产市场受调控政策的影响,融资和资金回笼困难加大,市场信心可能受挫,房地产投资步伐放缓,商品房整体成交量将出现萎缩,房价短期波动与总体高位运行并进。
随着房价的上涨,单套房总价高,成为横亘在首次置业者面前的拦路虎。《蓝皮书》分析认为,我省一线城市户型小型化趋势得到加强,2007-2010年,广东90平方米以下户型占成交量的比重从14.8%提升到25.73%。重点城市的住宅产品正进入微型化时代,100平方米以下的户型将成主流选择,预计近期广东的住宅户型将进入标准化、个性化和微型化时代;豪宅趋向奢侈化、高端化,创新空间大;小户型趋向精细化;科技含量、人文含量不断增加;酒店式住宅产品和休闲度假类产品将大量兴起。
观点五:
上市房企财务:资金状况仍为安全但融资渠道不容乐观
《蓝皮书》对26家在沪深交易所上市和15家在香港上市的广东房企在2007―2009年及2010年上半年和2010年三季度的财务指标进行分析。2010年广东上市房企的负债率比2007年有所提高,特别是2010年中报数据,负债率中值达65.13%,显示出在宏观调控下房企的资金压力加大。三季度由于销售市场回暖,房企的资金压力有所减缓,负债率中值降至62.65%。由于房企的报表中有大量的预售款项属于负债类资产,单看资产负债率不能反映房企真实的负债情况,而净负债资本比可反映企业真实负债情况。从该指标来看,广东上市房企的实际负债比例并不算很高,2010年中期为41.05%,第三季度下降到33.47%,整体来看广东上市房企目前的资金状况仍属安全。
2011年的广东房企的财务状况也受到融资渠道不畅等不容乐观的因素影响:A股市场的融资继续限制,房地产信托项目受到管制,加息压力越来越大,盈利能力有所下降。 |