2011年房地产开发融资环境

1、  2011年新增贷款规模缩减，从根本上收紧银根

2011年，在货币政策进一步趋紧、信贷管控更趋严格的情况下，预计货币信贷增速进一步回落。但考虑到实体经济信贷需求依然强劲，新增贷款仍会保持适度规模。预计2011年全年新增贷款规模在7-7.5万亿左右，同比2010年新增贷款规模下降10%。贷款余额增速为14.6-15.7％。

2011年中国货币政策将进一步趋紧，信贷管控将进一步严格，信贷监管部门将进一步加大对各银行信贷发放力度的监控；另外由于准备金继续上调，房地产市场调控力度加大，所以预计2011年全年银根将会收紧，房地产贷款规模将会逐步缩减。

2、  调控使贷款渠道不畅，数次调整存款准备金和加息令现金流压力倍增

根据国家统计局数据显示，2010年中国房地产企业开发资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款速度出现明显回落，其中地产开发贷款余额同比增速较2009年减少8个百分点。

                 2008年-2010年全国房地产开发资金来源分析

总体来说，2008年金融危机后，房地产开发企业开发资金来源逐年上升，但开发商银行贷款和个人按揭贷款增速则呈现总体放缓的趋势，而引用外资，自筹资金这两项比例则逐年上升。

2010年中国房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而2009年同期该数额为522.19亿元，近七成的上市房地产企业的经营性现金流为负。

2010年经过三次加息后，五年期以上的贷款利率累计提升66个基点，由于未来仍有加息的可能性，房地产开发贷款融资成本会逐年提升。而随着调控的逐渐深入，开发商的主要销售资金回笼渠道将会受到明显影响，其资金链问题将被放大。

3、  直接融资渠道被切断，间接融资的财务负担更重

2011年，房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也将加大。随着证监会全面叫停涉房企业与上市公司的重组证券市场，上市房企再融资也十分严峻，2010年以来共有32家房地产企业公布了定向增发预案，预计增发数量达到82亿股，共计募集资金达731.74亿元，但年度内尚无一例增发获得成功。

仅仅在2011年1月，就有6家房地产商相继宣布了其融资计划，其中：

瑞安房地产发行35亿元以美元结算的人民币债券，利率7.625%，该公司已在2010年11月、12月相继融资共计57.2亿元人民币；

恒大地产宣布将分别发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，恒大地产2010年已经数次融资，融资息率也一度高达13%，2010年的总融资额为13亿美元。

佳兆业集团宣布发行以美元结算的优先有抵押担保债券，价值20亿元人民币，年利率为8.5%。

碧桂园在2月宣布发行9亿美元于2018年到期息率为每年11.125%的优先票据，这是碧桂园一年内连续第三次在新加坡交易所发债进行海外融资。2010年4月和8月，碧桂园分别发行了7年期5.5亿美元优先票据和4亿美元的5年期优先票据，年息分别为11.25%、10.5%。由此算来，一年内碧桂园海外发债融资高达18.5亿美元（合人民币121.8亿元）。

根据标准普尔数据，踏入2011年2月，共有8家在港上市内地房地产公司赴香港融资，其中不乏在数月内连续发债融资的公司，而平均发债息率接近10%。内地房地产企业已从境外债券市场融资超过30亿美元，而2010全年的总融资额则为80亿美元。

2010年部分大型房企总体资产负债状况

资产负债率居高的主要原因，很大程度上来自于2009年以来房地产企业大规模的扩张，尤其是购买土地这部分支出大幅度增长造成的。

资产负债率过高将增大企业的财务风险，如果资金链出现问题，将会严重影响到企业的持续经营。由于房地产企业多以预售期房的方式来筹集资金，且开发周期较长，前期开发建设投入资金较大，这使得房地产流动负债数额较大，故流动比率相对较低。