“国八条”后的应对与思考（一）

——地方政府面临三重压力三大选择

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

“国八条”，改变了2011年的楼市走向。

“国八条”的直接指向目标是房价。通过“限购”等“超市场手段”，抑制投资投机需求，全国范围内大力启动保障房建设。这些举措，令近年风光无限的房地产业，走到了转折点。

2011年商品房市场销售量萎缩，已经是可以确定的事情。

在楼市由“狂热”转“冷静”，由“高盈利”转“高风险”的时候，最焦虑最大压力的一方，既不是发展商，也不是大城市里成千上万的多套物业的持有者，而是地方政府。

2011年地方政府面临三重压力：

1、按照“国八条”规定，3月份要公布2011年本地区年度新建住房价格控制目标。制定这个指标，十分考验地方政府的智慧。定高定低都不行，最后可能“无为而治”，搞个“不升不降”。

按照“本地区年度经济发展目标、居民可支配收入的增长速度和居民购房支付能力”三个指标来确定，2011年的房价应该有一个合理的升幅。

但现在是特别需要“控制房价”，特别需要讲政治的年份，地方政府的压力不少。

2、大规模建设保障性住房。

中央政府已经确定2011年保障房新开工1000万套，未来5年建3600万套，每套住3个人，就要解决1亿人的居住问题。

如果每套房50平方米，那么5年要建18亿平方米的保障房。每平方米成本2000元/平方米计算，投资就要3.6万亿元。这对于地方政府都是巨大的压力。

地方政府的帐，还不是算得这么简单。

因为要向保障房倾斜土地供应、项目融资，政府地价收入水平因此要减少，商品房市场份额也相应收缩。

3、2011年的地方财政收入面临“缩水”压力。

众所周之，地方政府财政收入的“半壁江山”来自于“土地财政”，依赖的是卖地收入。

倘2011年房地产市场不景气，地方财政收入势必大受影响。

管理层能否将楼市调控政策持续下去，关键在于解决地方财政对“卖地”的过度依赖的问题。

在楼市调控政策下，受影响最大，立竿见影的是地方财政收入。最脆弱、最“熬不住”的，也是地方政府。

2011年地方政府面临三大选择：

1、如何选择未来5年适合本地区的住房供应体系。

按“国八条”的精神大搞保障房建设，2011年新建住房比例中，保障房与商品房的比例就达到1：1。在保障房中，政府也要选择比例问题。例如，广州市政府计划公租房、廉租房比例达60%，很多人大代表还表示比例不够高，要求增加到80%以上。

广东地区历经30多年的商品房建设，本地居民住房拥有率已达80%以上。在未来5-10年内，坚持以商品房为主，还是大有必要的。

我的意见是：保障房与商品房的比例为2：8，已经足够了。广东2010年竣工住宅4248万平方米，新开工7804万平方米，以20%计划，一年建保障房1500万平方米，可以达到30万套（平均50平方米/套）。这个比例已经足够，就看政府如何选择。

2、2011年是多卖地还是少卖地？

要抑制房价上升，必须增加供应，理应多卖地。

楼市调控了，市场不景气，2011年卖地越多，“贱卖”情况越突出。理应少卖地。单从市场经济考虑，2011年卖地数量比2010年减少30%，是正常、合理的。是讲政治，还是讲经济，地方政府的选择。

3、对地方房地产是“保”还是“压”？

“国八条”后，地方细则对楼市的影响十分微妙。

北京采取较为强烈的“压”的方法，外地人、外地资金大举入侵北京楼市。飚升的楼价，不但让老百姓头疼，地方政府也头疼，所以采取了比“国八条”更进一步的“限购”“限外”措施。

广州的细则，具有更大的变通性和务实性。当然，广州楼价的压力也远较北京、上海的楼价压力小。

是“保”还是“压”，不仅影响到未来一年楼市的走势，也影响了地区经济的繁荣，影响到地方财政收入多少。

2011年的房价，已经不是简单的经济学问题。

2011年的房价，并不会由于一、二个因素就会彻底改变，冰冻三尺，非一日之寒。

如果地方政府只盯着房价，最终的结果只能是“头疼医头，脚疼医脚”。

2011年，最难熬的是地方政府。

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