各镇（街）房地产业发展研究

1.  各镇（街）房地产发展历史

在上世纪90年代以前，南海中心城区房地产建设主要向佛平路、南桂西路和南海大道延伸；而镇（街）楼盘则以大沥1985年竣工的兴隆街63号商住楼为代表，主要以自建房和单体楼为主。

 进入上世纪90年代以后，受广州影响，黄岐、盐步一带成为了镇（街）房地产发展的先锋区域，随着黄岐大桥等公共配套的落成，和一河两岸景观建设，商贸发达促进了城市化进程的加快，房地产业也得到了飞速发展，涌现出了如嘉和居、河畔花园、南华花园、富景花园、裕景花园等较为大型的住宅小区。同时，也出现了以钜隆房产为代表的一批佛山本土实力开发商。

 踏入21世纪，南海镇（街）房地产迎来了迅猛的发展。在21世最纪初的几年，黄岐、盐步等与广佛交界区域受广州商圈的辐射影响，吸引了大批品牌开发商进驻，其发展甚至超越了同期的桂城。2001年，雅居乐率先在盐步开发总占地1000亩、总建筑面积逾88万平方米的雍景豪园；随后，国内龙头房企万科在金沙洲开发了四季花城项目。南海镇（街）成为了外来品牌开发商布局佛山的“第一站”。

2004年，为了对接佛山市“2+5”组团城市规划建设，强化“高效南海”，实施东西板块战略，构建更加和谐行政管理架构，南海区对行政区域进行了重新划分，由原来的17个镇（街）合并成为现在桂城、大沥、里水、狮山、丹灶、西樵、九江、罗村等8个镇（街）。行政区域的合并整合了南海区各镇（街）的优势资源，为南海区各镇（街）规划发展、引入高端项目打下了基础。

随着南海行政区域改革的完成，各镇（街）因地制宜加快了规划开发的速度，并积极吸引社会资金，打造大型城市建设项目，尤其是佛山一环和桂丹路的修建，道路网络贯通南海区各镇（街），从2004到2009年间，以中信山语湖、恒大御景半岛、保利花园、中海万锦豪园、万科金色家园、颐景园、时代倾城、祈福南湾半岛等项目为代表的一大批超级大盘崛起，正式宣告南海镇（街）房地产迈进大盘时代。

2.  各镇（街）房地产区域发展特点

l  各镇（街）房地产发展地域差异明显

南海区房地产发展地域差异明显，从土地购置面积、房地产投资、销售面积、销售金额及销售均价等累计指标来看，东部的桂城、大沥、里水及中部的狮山发展较快，其他镇街相对较慢。

2006－2009年南海各镇（街）房地产开发、销售情况累计表

数据来源：“土地购置面积”来自南海区国土局；其余来自南海区统计局

l  东部板块：广佛同城化的先锋

在南海各镇（街）当中，因受到广州商圈的辐射影响，以大沥（含原大沥、盐步、黄岐）、里水为代表的东部板块房地产行业发展明显领先于其它各镇。南海镇（街）东部板块因地缘关系，早在上世纪90年代中期荔湾旧城大规模拆迁之时就已成为广州人置业的热点地区，外来的购买力有力地支持了当地房地产行业的发展。而随着“广佛同城化”的深入进展，尤其是广佛地铁的开通，东部板块将充当广佛融合的“先锋部队”，首尝同城化之利。

l  西部板块：自主发展，持续潜力大

相对于东部各镇（街）的迅猛发展，西部各镇（罗村、狮山、西樵、丹灶各镇）房地产发展相对滞后，但其发展主要依靠本地消费，持续性更好，更值得长线拥有。

由于东部镇（街）房地产项目目标客户主要针对广州，因此其价格相对较高，基本可与禅桂中心区域看齐，而西部各镇（街）房地产项目主要为满足区域内刚性需求，其发展自主性明显，性价比高，持续发展潜力巨大。另外，相对中心城区和东部各镇（街）近万的楼价，西部各镇明显处于价格洼地。

2009年南海各镇（街）各类商品房成交均价   单位：元/㎡

数据来源：南海住建局