从2009年统计数据看，南海区地区生产总产值1592亿元，同比增长14.5%，增速高于全国及广东平均水平。完成房地产开发投资额148亿元，同比下降17%。房地产占国内生产总值比重为9.6%，同比降低19.8个百分点。尽管房地产投资有所回落，但仍是南海区固定资产投资的重要组成部分，占固定资产投资的30%以上。
房地产开发投资增长数据对比表
|
地 区 |
时 间 |
国内生产总值（亿元） |
固定资产投资（亿元） |
房地产开发投资（亿元） |
固定资产投资占GDP比重(%) |
房地产投资占固定资产投资比重(%) |
房地产投资占GDP比重(%) |
|
全国 |
2009年 |
335353 |
224846 |
36232 |
67.1% |
16.1% |
10.8% |
|
同比增长 |
8.7% |
30.1% |
16.1% |
9.8个百分点 |
-1.6个百分点 |
0.6个百分点 |
|
广东 |
2009年 |
39082 |
13367 |
2961 |
34.2% |
22.2% |
7.6% |
|
同比增长 |
9.5% |
19.5% |
1.0% |
2.9个百分点 |
-4.1个百分点 |
-0.6个百分点 |
|
佛山南海区 |
2009年 |
1592 |
475 |
148 |
30.8% |
31.1% |
9.6% |
|
同比增长 |
14.5% |
14.7% |
-17.0% |
10.9个百分点 |
-27.7个百分点 |
-19.8个百分点 |
数据来源：各地区统计年鉴
近几年，在南海区政府的大力扶持下，南海房地产业得到飞速发展。连续多年高速增长后，在国家宏观政策调控的背景下，开始进入整体调整期，大起大落的升跌将不复存在，未来的南海房地产市场发展将日趋健康、稳定。
数据来源：南海统计年鉴
南海区房地产业创收作用十分突出，对财税的贡献率较大。据财政局统计，房地产业带来的收入占区级总收入的50%以上，占据了区级收入的半壁江山。南海区房地产业已成为南海经济发展的一大亮点。
近年南海区房地产业区级收入情况 单位：亿元
|
时间 |
房地产业区级收入 |
占当年区级收入的比重 |
其中 |
|
区级税收收入 |
土地出让金收入 |
|
2006年 |
51.00 |
51.8% |
10.20 |
37.80 |
|
2007年 |
78.20 |
58.7% |
16.50 |
57.60 |
|
2008年 |
80.10 |
55.6% |
22.30 |
55.70 |
|
2009年 |
67.60 |
50.1% |
25.00 |
39.60 |
数据来源：南海财政局
从2007年至2010上半年各街镇房地产税收占地税收入的比例可见，桂城基本保持在三成左右，丹灶、大沥、里水的超过三成。其中，里水房地产税收对地税收入的贡献表现最为突出，从2007年的20%，保持每年有较大幅度的增长，2010年上半年达到68%，可见房地产的发展充满活力。
近年来房地产给各镇、街地税收入贡献情况 单位：万元
|
镇街
时间 |
项目 |
桂城 |
罗村 |
西樵 |
狮山 |
丹灶 |
九江 |
大沥 |
里水 |
|
2007 |
房地产税收 |
61271 |
6203 |
7561 |
21497 |
11145 |
3059 |
53320 |
9280 |
|
地税收入 |
207526 |
28194 |
39907 |
92782 |
30539 |
24111 |
146642 |
47055 |
|
比例 |
30% |
22% |
19% |
23% |
36% |
13% |
36% |
20% |
|
2008 |
房地产税收 |
82038 |
7489 |
13242 |
20965 |
10616 |
3712 |
53531 |
25588 |
|
地税收入 |
254207 |
32370 |
50011 |
108026 |
34234 |
26116 |
153669 |
67970 |
|
比例 |
32% |
23% |
26% |
19% |
31% |
14% |
35% |
38% |
|
2009 |
房地产税收 |
95065 |
8400 |
9141 |
24312 |
11903 |
7030 |
56816 |
55328 |
|
地税收入 |
285849 |
30924 |
50178 |
103040 |
33168 |
27790 |
150026 |
94172 |
|
比例 |
33% |
27% |
18% |
24% |
36% |
25% |
38% |
59% |
|
2010上半年 |
房地产税收 |
41699 |
4334 |
5931 |
14416 |
8334 |
3094 |
35813 |
53537 |
|
地税收入 |
146443 |
17545 |
25955 |
64476 |
19965 |
15235 |
81432 |
78846 |
|
比例 |
28% |
25% |
23% |
22% |
42% |
20% |
44% |
68% |
数据来源：南海住建局
l 商品房建设情况
近几年来，由于宏观政策等不稳定，市场供地随意性较大，导致每年商品房新开工、竣工面积变化起伏较大，但每年商品房（不含公共建筑部分）的新开工、竣工面积基本都在450万平方米以上。
近年南海区商品房新开工、竣工面积数据 单位：万㎡
|
时间 |
新开工面积 |
新开工面积同比增长 |
竣工面积 |
竣工面积同比增长 |
|
2004年 |
494.50 |
—— |
470.55 |
—— |
|
2005年 |
624.24 |
26.2% |
359.66 |
-23.6% |
|
2006年 |
961.24 |
54.0% |
381.47 |
6.1% |
|
2007年 |
673.51 |
-29.9% |
428.10 |
12.2% |
|
2008年 |
499.10 |
-25.9% |
598.76 |
39.9% |
|
2009年 |
618.21 |
23.9% |
516.85 |
-13.7% |
备注：以上新开工面积、竣工面积不包含公共建筑。 数据来源：南海住建局
数据来源：南海住建局
值得注意的是，近年来商业用房新开工面积和竣工面积均有一定幅度的增长，可见，南海房地产在结构上开始出现一定程度的调整。
2008、2009年南海区各类商品房新开工、竣工面积数据 单位：万㎡
|
时间 |
指标 |
总数 |
住宅 |
商业用房 |
其他 |
|
2008年 |
新开工面积 |
499.10 |
322.31 |
44.55 |
132.24 |
|
竣工面积 |
598.76 |
400.78 |
35.22 |
162.76 |
|
2009年 |
新开工面积 |
618.21 |
358.95 |
71.15 |
188.11 |
|
竣工面积 |
516.85 |
316.21 |
38.10 |
162.54 |
|
同比增长 |
新开工面积 |
23.9% |
11.4% |
59.7% |
42.3% |
|
竣工面积 |
-13.7% |
-21.1% |
8.2% |
-0.1% |
数据来源：南海住建局
l 商品房成交情况
近几年，受广佛肇经济圈、广佛同城发展规划的带动，南海区的房地产市场蒸蒸日上。除2008年受大经济环境影响外，近年南海区一手商品房销售面积、销售金额均实现飞跃性增长，市场出现供不应求的局面。
近年南海一手商品房批出预售、成交情况 单位：万㎡、亿元
|
时间 |
批准预售面积 |
同比增长 |
成交面积 |
同比增长 |
成交金额 |
同比增长 |
|
2003 |
180.66 |
—— |
157.57 |
—— |
42.05 |
—— |
|
2004 |
171.11 |
-5.3% |
185.35 |
17.6% |
54.55 |
29.7% |
|
2005 |
271.99 |
59.0% |
176.63 |
-4.7% |
59.31 |
8.7% |
|
2006 |
277.75 |
2.1% |
300.01 |
69.9% |
120.34 |
102.9% |
|
2007 |
375.69 |
35.3% |
351.91 |
17.3% |
196.30 |
63.1% |
|
2008 |
359.52 |
-4.3% |
244.63 |
-30.5% |
141.80 |
-27.8% |
|
2009 |
264.18 |
-26.5% |
435.91 |
78.2% |
276.55 |
95.0% |
|
2010前3季度 |
205.58 |
—— |
281.00 |
—— |
207.22 |
—— |
数据来源：南海住建局
数据来源：南海住建局
近年南海各类一手商品房批出预售面积及比例 单位：万㎡
|
时间 |
批出面积合计 |
住宅 |
其中 |
办公 |
商业 |
其他 |
|
别墅 |
|
2003年 |
批出面积 |
180.66 |
131.01 |
0.11 |
0 |
23.42 |
26.23 |
|
比例 |
100% |
73% |
0% |
0% |
13% |
14% |
|
2004年 |
批出面积 |
171.11 |
145.82 |
1.66 |
0 |
12.84 |
12.45 |
|
比例 |
100% |
85% |
1% |
0% |
8% |
7% |
|
2005年 |
批出面积 |
271.99 |
209.65 |
8.68 |
0 |
24.32 |
38.02 |
|
比例 |
100% |
77% |
3% |
0% |
9% |
14% |
|
2006年 |
批出面积 |
277.75 |
232.57 |
13.30 |
0 |
13.78 |
31.40 |
|
比例 |
100% |
84% |
5% |
0% |
5% |
11% |
|
2007年 |
批出面积 |
375.69 |
299.45 |
14.28 |
0.18 |
27.97 |
48.09 |
|
比例 |
100% |
80% |
4% |
0% |
7% |
13% |
|
2008年 |
批出面积 |
359.52 |
290.33 |
9.04 |
0.05 |
9.85 |
59.29 |
|
比例 |
100% |
81% |
3% |
0% |
3% |
16% |
|
2009年 |
批出面积 |
264.18 |
238.85 |
9.37 |
0.18 |
17.03 |
8.12 |
|
比例 |
100% |
90% |
4% |
0% |
6% |
4% |
|
2010年前3季度 |
批出面积 |
205.58 |
180.85 |
18.06 |
0.05 |
7.99 |
16.68 |
|
比例 |
100% |
88% |
9% |
0% |
4% |
8% |
数据来源：南海住建局
近年南海各类一手商品房成交面积及比例 单位：万㎡
|
时间 |
成交面积合计 |
住宅 |
其中 |
办公 |
商业 |
其他 |
|
别墅 |
|
2003年 |
成交面积 |
157.57 |
140.66 |
2.27 |
0 |
6.94 |
9.97 |
|
比例 |
100% |
89% |
1% |
0% |
4% |
7% |
|
2004年 |
成交面积 |
185.35 |
163.02 |
0.76 |
0 |
9.36 |
12.97 |
|
比例 |
100% |
88% |
0% |
0% |
5% |
7% |
|
2005年 |
成交面积 |
176.63 |
154.13 |
1.84 |
0 |
12.27 |
10.23 |
|
比例 |
100% |
87% |
1% |
0% |
7% |
6% |
|
2006年 |
成交面积 |
300.01 |
262.43 |
17.67 |
0 |
16.98 |
20.60 |
|
比例 |
100% |
87% |
6% |
0% |
6% |
7% |
|
2007年 |
成交面积 |
351.91 |
284.55 |
9.50 |
0 |
31.10 |
36.26 |
|
比例 |
100% |
81% |
3% |
0% |
9% |
10% |
|
2008年 |
成交面积 |
244.63 |
194.13 |
4.41 |
0 |
10.10 |
40.40 |
|
比例 |
100% |
79% |
2% |
0% |
4% |
17% |
|
2009年 |
成交面积 |
435.91 |
368.89 |
13.47 |
0 |
20.79 |
46.23 |
|
比例 |
100% |
85% |
3% |
0% |
5% |
10% |
|
2010年前3季度 |
成交面积 |
281.00 |
226.93 |
11.63 |
0.13 |
11.83 |
42.11 |
|
比例 |
100% |
81% |
4% |
0% |
4% |
15% |
数据来源：南海住建局
南海区分别接壤广州、佛山禅城区，商品房销售的主要对象群体既包括本地市民，也包括广州和禅城区市民，形成了南海区各镇（街）房地产发展不平衡的状况。全区商品房均价高于佛山市平均水平（佛山市2008、2009年均价分别为5384元/平方米和6251元/平方米）。
在价格体系方面，与佛山市其他区域有相当大的区别，既有高达30000元/平方米的别墅产品，也有最便宜的2800元/平方米的镇（街）商品房，形成一个丰富的价格体系，平均价格只能起到参考作用。
近年南海各类一手商品房成交均价走势 单位：元/㎡
|
时间 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010年3季度 |
|
均价 |
2669 |
2943 |
3358 |
4011 |
5578 |
5797 |
6344 |
7374 |
|
同比增长 |
—— |
10.3% |
14.1% |
19.5% |
39.1% |
3.9% |
9.4% |
—— |
数据来源：南海住建局
数据来源：南海住建局
2009年南海区商品房施工面积分别为618.21万平方米，其中住宅为358.95万平方米，占58%，商业用房分别为71.15万平方米，占12%。商业用房比重明显提高，南海房地产呈现产品结构朝多元化方向发展的趋势。值得注意的是，从统计数据显示，近两年南海写字楼的供给量和成交量几乎为零，这与南海的定位和经济发展水平不相符。
近年南海各类商品房供应/成交结构 单位：万㎡
|
项目 |
2010年3季度 |
2009年 |
2008年 |
2007年 |
2006年 |
|
数额 |
比例 |
数额 |
比例 |
数额 |
比例 |
数额 |
比例 |
数额 |
比例 |
|
批准预售面积 |
205.58 |
100% |
264.18 |
100% |
359.52 |
100% |
375.69 |
100% |
277.75 |
100% |
|
#住宅 |
180.85 |
88% |
238.85 |
90% |
290.33 |
81% |
299.45 |
80% |
232.57 |
84% |
|
#商业 |
7.99 |
7% |
17.03 |
6% |
9.85 |
3% |
27.97 |
7% |
13.78 |
5% |
|
预售成交面积 |
281.00 |
100% |
435.91 |
100% |
244.63 |
100% |
351.91 |
100% |
300.01 |
100% |
|
#住宅 |
226.93 |
81% |
368.89 |
85% |
194.13 |
79% |
284.55 |
81% |
262.43 |
87% |
|
#商业 |
11.83 |
4% |
20.79 |
5% |
10.10 |
4% |
31.10 |
9% |
16.98 |
6% |
|
存量成交面积 |
—— |
—— |
178.13 |
100% |
113.98 |
100% |
108.09 |
100% |
102.01 |
100% |
|
#住宅 |
—— |
—— |
121.35 |
68% |
67.15 |
59% |
77.14 |
71% |
48.02 |
47% |
|
#商业 |
—— |
—— |
7.30 |
4% |
7.07 |
6% |
1.66 |
2% |
12.13 |
12% |
数据来源：南海住建局
从成交量来看，住宅需求仍占主导地位，占总成交量的80%以上，主要以初次置业和升级换代的刚性需求为主，商业、办公等投资性需求有待激发。
南海一、二级市场成交比例相对比较稳定，一手商品房约占总成交量的70%左右，存量房约占30%。一级市场的高比例反映出南海区的房地产业仍处于发展的第一阶段，与广州、深圳等城市对比，目前尚未达到成熟阶段。
2008、2009年南海商品房、存量房成交情况对比 单位：万㎡、元/㎡
|
时间 |
指标 |
总数 |
商品房 |
存量房 |
|
2008年 |
成交面积 |
358.61 |
244.63 |
113.98 |
|
成交面积比例 |
100% |
68% |
32% |
|
成交均价 |
4494 |
5797 |
1699 |
|
2009年 |
成交面积 |
614.04 |
435.91 |
178.13 |
|
成交面积比例 |
100% |
71% |
29% |
|
成交均价 |
5126 |
6344 |
2146 |
数据来源：南海住建局
近年受一手楼价高企的影响，南海存量房成交面积有快速增长的趋势，2009年存量房成交面积达178.13万平方米，同比增长56.3%，成交金额38.23亿元，同比增长97.4%。由于二手交易业主多采用避税手段，实际成交均价高出统计数据约30%以上。
近年南海区存量房成交情况 单位：万㎡、亿元、元/㎡
|
年份 |
成交面积 |
同比增长 |
成交金额 |
同比增长 |
成交均价 |
同比增长 |
|
2003 |
87.19 |
—— |
9.44 |
—— |
1082 |
—— |
|
2004 |
90.40 |
3.7% |
10.28 |
8.9% |
1137 |
5.1% |
|
2005 |
97.75 |
8.1% |
11.98 |
16.5% |
1225 |
7.7% |
|
2006 |
102.01 |
4.4% |
14.48 |
20.9% |
1419 |
15.8% |
|
2007 |
108.09 |
6.0% |
17.06 |
17.9% |
1579 |
11.2% |
|
2008 |
113.98 |
5.4% |
19.36 |
13.5% |
1699 |
7.6% |
|
2009 |
178.13 |
56.3% |
38.23 |
97.4% |
2146 |
26.3% |
|
2010第一季度 |
54.49 |
—— |
12.63 |
—— |
2318 |
—— |
数据来源：南海住建局
南海区经济发达，民间藏富颇丰，对本地房地产形成良好的支撑。从最近两年的数据看，南海区的住宅销售规模已经超过了珠海和肇庆整个市的总量，而楼价甚至高于东莞，仅低于广州和深圳两大城市，可见本地旺盛的消费需求和庞大的消费力。
2008、2009年南海区与珠三角部分地区商品住宅销售统计
|
地区 |
2009年 |
2008年 |
|
商品住宅销售量（万㎡） |
住宅均价（元/㎡） |
商品住宅销售量（万㎡） |
住宅均价（元/㎡） |
|
南海区 |
369.54 |
6432 |
194.13 |
6042 |
|
禅城区 |
134.81 |
7864 |
66.06 |
7709 |
|
顺德区 |
315.26 |
5096 |
169.34 |
4398 |
|
佛山市 |
968.6 |
5856 |
496.30 |
5475 |
|
广州市 |
978.32 |
9346 |
933.05 |
8502 |
|
东莞市 |
570.37 |
6055 |
494.00 |
5411 |
|
深圳市 |
660.25 |
14858 |
413.65 |
12823 |
|
中山市 |
632.78 |
4394 |
360.13 |
4317 |
|
惠州市 |
549.93 |
4090 |
295.90 |
4058 |
|
珠海市 |
271.90 |
7912 |
159.90 |
6799 |
|
肇庆市 |
259.95 |
3301 |
140.32 |
2855 |
数据来源：广东省房协
数据来源：广东省房协
从另一个角度看，南海区已经走过了以价格为主要竞争优势的房地产初级发展阶段，本地的房地产必须通过结构调整和模式转变，才能更好的发展。
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