“新政”对二、三线城市影响更大

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

10月20日，在清远狮子湖参加了一场房地产论坛。

北京师范大学的董藩教授，演讲风格很张扬。他直言不讳地指出：物业税法律上无依据。操作层面有许多困难，于法于情于理都没有实施的可能性。几个试点城市“空转”都是假消息。上海、重庆“试点”前景他不看好。“物权法搞了十五、六年，物业税那么复杂，至少要搞个150-160年吧。”

董教授的发言赢得了满场掌声。然而，他下结论前，提醒大家：这些结论是建立在管理层讲道理的前提下的。

建设部研究政策的秦虹主任，给大家解读了“新政”。

我接着讲了一场“广东楼市前景分析及发展商对策”。

我主要讲了如下观点：

1、广东房地产正处高位，结构上有很大问题。2010年即使没有“新政”，全省房地产销售量都会比2009年回落5-10%。“新政”出台后，预计2010年回落10%以上。2011年比2010年更难。发展商们一定要提前做好准备，积极、主动去应对，比消极面对好。

2、“新政”对二、三线城市影响更大。以清远为例，2010年1-9月，同比销售量下降15%以上。清远本来是一个小市场，2009年才销售207万平方米，17000套的住宅。2010年再收缩，平均每个月销售不足1000套。这个提前到来的冬天值得大家关注。

3、“新政”出台后，广州、深圳等城市出台了“限购”、“限外”等举措，对中小城市房地产或许是个机会。对清远这样的中小城市，必须明确在未来一段时间里，房地产行业仍然是支柱产业，政府还应鼓励发展。发展商们要提高品牌意识，进一步提升产品层次，争取开发更多面向未来的产品，开发更多面向珠三角广大地区的产品。

4、在“新政”背景下，中小户型产品，中低价格产品的盈利空间将进一步压缩。楼价年末有松动可能。

房地产从业人员应积极思考未来市场的变化及产品应对措施。

5、清远这样的自然资源丰富，产业转移活跃的地级城市，有必要大力发展休闲地产和复合地产。在发展房地产的过程中，提倡四个妥协：（1）现代建筑向生态、自然妥协；（2）有产阶段“显富文化”、中低收入“温饱文化”向中产阶段“精英文化”妥协；（3）经济效益向社会效益、环境效益妥协；（4）西方建筑文化向中式建筑文化妥协。

6、2010年的年末，促销应该是头等大事。稳健开发，降低库存，应该是当前理想的选择。