肇庆房地产市场整体情况

1.商品房开发建设情况

n  最近两年供应量平均维持在60万平方米，预计2010年将有大幅上升

2009年肇庆市房地产市场进入回暖阶段，全市商品房开发投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积等指标同比均有10%以上的增幅，新开工面积同比增幅达到92.9%，表明开发商对市场信心增强，同时也预示2010年肇庆市的供应量将大幅提升。

端州城区新开工面积由2008年的64万平方米回落到2009年53万平方米，根据目前市场供不应求，可供量偏紧等原因分析，预计2010年上半年新开工面积会迅速回升。

2.商品房交易情况

n  最近两年成交量变化幅度大，反映房地产需求较易受到政策影响

2009年肇庆市商品房销售面积和销售额同比分别上涨83.7%和112.7%，市场消化能力达到历史新高，说明在适度宽松的货币政策、购房减免税费政策的实施以及“广佛肇一体化”等利好因素的刺激下，肇庆市房地场得到快速的发展。

另外，项目所在的端州城区交易数据增幅更为高企，2009年1-12月，端州城区累计商品房销售总建筑面积达122.23万平方米，同比增长120.83%。其中：商品住宅成交面积113.40万平方米，占商品房成交总量的93%。

从商品住宅各月的销售面积看，商品房市场总体走势畅旺。

2009年1-4月初步回暖，端州城区累计销售住宅建筑面积为27.19万平方米，月均销量为6.80万平方米；而5-10月，市场明显回暖，商品住宅销售量增大，累计销售67.81万平方米，月均销量为11.30万平方米，到11月出现拐点，交易量明显下降，全月销量有8.80万平方米，比5-10月正常月度平均销量下降超二成，12月全月销量为9.58万平方米。主要原因：有八成楼盘销售接近尾声，目前新开工的楼盘接不上，市场出现供不应求的现象。预测2010年年初商品房交易量会进一步减少。

3.   商品住宅成交价格

n  房价正处于快速上升阶段，2010年预测开始增速放缓，但仍能维持10%以上增长

2009年肇庆市商品住宅成交均价为3396元/平方米，同比增幅为15.8%，是珠三角城市中房价年度增幅较高的城市之一。

备注：以上均价按建筑面积计算。

另外，项目所在的端州城区2009年1-12月商品住宅销售均价按建筑面积计算为3931元/平方米，按套内面积计算为4571元/平方米，比2008年增长19.66%，与2007年同比增长32.44%。

从2009年1-12月各月端州城区商品住宅建筑面积均价成交情况看，价格保持稳步提升的态势。预计2010年商品住宅成交价格将持续上升，但升幅速度有所放缓。

住宅板块划分及特征

肇庆房地产市场经过多年发展，目前基本已形成七大板块：旧城板块、城东板块、城西板块、城北板块、湖景板块、南岸板块、鼎湖板块。

肇庆市区各板块核心功能与资源配置

住宅价格分析

随着广佛肇一体化的逐步实施以及广佛肇轻轨的开工建设将推动肇庆市的房地产业面向珠三角，迎来新的发展契机。2009年，肇庆住宅价格有了明显的提升，其中截止11月，端州区上涨幅度近15%，达4449元/平方米。品质较好楼盘价格均在5000元/平方米以上，位于旧城区市委旁的肇庆北院售价更高达9000-10000元/平方米（均价7500）。

肇庆市区各板块代表性在售楼盘价格情况

住宅户型分析

此次调查选择了项目周边（旧城区板块）的大唐盛世、肇庆北院以及新行政中心区（城东板块）的中源名都、臻汇园、中央艺墅、中源名苑等代表性项目进行户型研究。

备注：容积率不包括地下室及架空部分面积，总建筑面积包括地下室面积；户型面积均为套内面积。

由上述分析可知，当前肇庆端州区住宅主力户型为100平方米的三房和120平方米三房或四房，占到总量的70%-80%，说明肇庆端州区住宅市场以自住型需求为主，肇庆房地产市场当前还处于改善型需求为主的阶段，100-120平方米的三房户型成为市场的绝对主力。

另外也要看到，随着第一轮换房潮的结束以及房价的不断攀升，肇庆自住型住宅市场的户型面积将呈下降的趋势。

住宅客户分析

Ø  市中心区如旧城区板块、城东板块等仍以本地自住型客户为主

据肇庆房协调研数据分析，在肇庆市区购房者中，市区内居民购买占74%，周边县（市）区包括罗定、云浮等占24%，港澳台、外商及其他地区占2%。

Ø  星湖、城北、鼎湖等板块外地置业比例将进一步得到提升

轻轨的通车将使肇庆融入“一小时生活圈”。轻轨的意义不单是停留在交通作用上，主要让人更加“活”起来，淡化了距离，强化了时间概念，轻轨将极大地延伸人们的居住空间，改变人们的生活与置业的理念，进一步提升生活品质和改变生活方式。因此，未来肇庆房地产市场将会吸引以下几部分外地人群慕名而来置业：

（1）外出工作的肇庆人，回流置业。这部分人在上世纪八九十年代投身到珠三角繁华都市淘金，几十年过去后，他们手上有了一定积蓄，和不少当地市民一样，厌倦了当地密集的居住环境和快速的生活节奏，当轻轨拉近周边山清水秀房价低廉的市县与工作所在地距离时，将引发回流置业现象，会促使更多在外工作的肇庆人返乡投资置业。

（2）周边城市高端消费者群体。对于周边城市高端客户来说，在交通体系不断完善的情况下，生态环境优美的肇庆将会有很大的吸引力。《2009年5月端州城区商品住宅销售意向结构比例调查报告》显示，当前肇庆端州区房地产销售市场中来自周边城市购房人群占比为：20.20%，主要包括有云浮做石材生意的企业主、温氏集团的中高端管理人员、佛山高明高端客户等等。

（3）外省地区居民。有着“北回归线绿宝石”之称的肇庆是休闲度假的好去处。在未来日益完善的基础设施和交通体系，再加上低洼的价格优势的影响下，将会吸引更多来自外省地区，尤其是北方城市的居民。《2009年5月端州城区商品住宅销售意向结构比例调查报告》显示，当前肇庆端州区房地产销售市场中来自外省消费者占比为5.24%。例如鼎湖和星湖周边的高档楼盘就有许多来自哈尔滨的高素质购房者。

 公寓类项目分析

肇庆市场2009年主要在售的公寓类项目有3个