1.1.1. 南宁市写字楼发展概况
l 早期的写字楼市场——半市场化运作，分散各处
南宁市早期（2000年以前）的写字楼主要集中于新城区民族大道沿线，如气象大厦、新兴大厦、泰安大厦、21时代、广西投资大厦、广西发展大厦等。
此类办公楼主要特点是：
多由某机关单位或者国有大企业兴建，预留自用之后对外出租，很少对外出售，属于“半市场化”写字楼。
分散在民族大道沿线、朝阳广场一带，比较分散，也比较接近朝阳广场老城区。
老式的设计理念，外表不突出，大多延用“住宅式”装修标准，设备陈旧，不具备现代化特征。
l 近期的写字楼市场——开始市场化运作，但仍然分散，没有形成办公集群
随着商务写字楼数量逐渐增多，在东葛路沿线出线了新一批写字楼，如皓月大厦、凯丰大厦、自由空间等；同时琅东五象广场一带的写字楼也开始兴建，如新城国际、亚航财富中心、金湖大厦、佳和大厦、文德大厦、金湖大厦等。
这批写字楼主要特点是：
Ø 开始进入市场化运作。
Ø 有了更时尚的外立面，内部装修也显得更加现代化，不过规模仍然比较小。
Ø 分布仍然比较分散，各自为战，没有产生办公的集聚效应。
l 目前的写字楼市场——现代化的写字楼，产生集群效应，形成CBD
自2004年前首届中国-东盟博览会的召开之后，南宁写字楼进入高速发展时期。更新的世纪商都、太平洋世纪广场、东方曼哈顿、航洋国际城、地王国际商会中心、金源CBD现代城等写字楼开始兴建。
这批写字楼主要特点是：
Ø 体现现代化的特征，尤其是地王国际商会中心，不但按5A级写字楼标准设计，有着恢宏的气势，南宁市第一高度（目前），成为城市的地标。
Ø 基本集中在琅东五象广场一带，与原来的写字楼形成集群效应，使琅东成为南宁市第一办公场所，城市的CBD。
1.1.2. 南宁市写字楼的供求状况
l 近年来供需状况
2006－2007年是南宁市写字楼风生水起的鼎盛时代，在地王国际商会中心、金源CBD现代城、汇东国际、航洋国际、现代国际等一批写字楼的带动下，南宁市写字楼年供应量超过15万㎡，年消化量也在15万㎡以上，但是当时写字楼的价格并不高，除地王国际商会中心在7000～8000元/㎡之外，其余写字楼大多在5000元/㎡左右。
由于城市规划缺乏远见性，在琅东CBD开发殆尽后，没有新的商务中心规划点，写字楼的供应开始直线下降，2008年的供应量只有10万㎡左右，2009年则只有1万多㎡，2010年已经甚少供应。
时至今日，写字楼的成交均价已经达到8500多元/㎡，许多新推写字楼或者二手写字楼售价都在万元以上，可惜市场供货奇缺，写字楼市场的供货断续造成了市场的供不应求。
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南宁市写字楼供求状况 |
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年份 |
供应量（㎡） |
备案量（㎡） |
均价（元/㎡） |
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2007年 |
165778 |
164061 |
5084 |
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2008年 |
98350 |
68026 |
5132 |
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2009年 |
10909 |
27696 |
5653 |
|
2010年1-4月 |
0 |
12057 |
8549 |
（数据来源于南宁市房产局）
l 未来需求量预测
☆ 经济稳步前行，第三产业催生需求
2009年，全市生产总值（GDP）达到1492.38亿元，比上年增长15%。按户籍人口计算，全市人均GDP21479元（按年末汇率折合3146美元，突破3000美元大关）。全市经济连续8年实现两位数增长，其中第三产业增加值753.68亿元，增长16.3%。而三大产业的比重由2008年的15.44：34.65：49.91调整为14.16：35.34：50.50；第二、第三产业比重分别上升0.69和0.59个百分点。
第三产业经济发展对房地产发展影响最大，关联性也最大。与其他产业比较，第三产业的发展将对写字楼产生旺盛需求。
☆ 城市发展提速，企业家看好南宁经济发展前景
中国-东盟博览会渐入佳境，中国-东盟自由贸易区顺利启动，为南宁经济发展奠定了基础。2010年，南宁市将全力打好工业经济振兴、五象新区开发、产业园区建设、交通基础设施完善、打造“中国水城”五场攻坚战，使全市国民生产总值增长14%，财政收入增长18%，全社会固定资产投资增长30%。因此，大部分企业家看好2010年南宁市经济发展前景。
经济活跃，经济前景看好使得越来越多的企业家对南宁产生兴趣，近年来已经有越来越多的企业进驻南宁，相信未来进驻南宁的企业还会继续增加。
☆ 转变经济增长方式，企业数量增加
2009年，南宁市新增规模以上非公企业135家，达到1121家；产值超亿元非公企业新增31家，达到224家。在应对国际金融危机的过程中，南宁市非公企业纷纷思调整、谋转变，以适应现代经济形势的需求。
目前，广西南宁市个体工商户超过18.4万户，从业人员近31万人；私营企业3.8万户，从业人员近39万人。两者从业人数占全市单位从业人数的93.2％。此外，南宁市非公企业实现的税收、投资比重也都占全市的一半以上。
转变经济增长方式，非公企业迅猛发展，企业数量逐年增加，催生更多办公需求。
需求量预测：
目前南宁只有一个CBD，而且真正具备高档办公功能的物业少之又少，已经逐渐不能满足未来企业对高档写字楼的渴求。城市范围扩大，五象新区兴起，全新规划为创造南宁第二个CBD提供了条件。预测未来写字楼每年需求会恢复到3-5万㎡，并呈逐年增加趋势。
1.1.3. 南宁市写字楼现状
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南宁市近年热销写字楼一览表 |
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项目名称 |
地址 |
基本数据 |
面积 |
售价（元/㎡） |
备注 |
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地王国际商会中心 |
金湖路北段西面 |
占地22.5亩，总建面15万㎡ |
114㎡、170㎡、205㎡、218㎡等 |
最低4300，最高12000，大部分8000左右 |
2009年中
基本售罄 |
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金源CBD现代城 |
金洲路与金湖路交汇处 |
占地18.72亩，总建面9.93万㎡ |
最小40㎡
一般小70-80㎡
一般大160-165㎡
较大240-345㎡
1/4层505㎡
1/3层670㎡
2/3层1765㎡ |
最低4600，最高6500，大部分5000~6000 |
2009年中基本售罄 |
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航洋国际城 |
凤翔路2号 |
占地81亩，总建面40万㎡，其中约有16万㎡用作办公 |
—— |
最低3000，最高7000，均价4650 |
2008年基本售罄 |
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现代国际 |
民族大道115-1号 |
占地68亩，总建面17.65万㎡，其中商务公寓约4.5万㎡，现做办公用 |
49㎡、95㎡、121㎡ |
最初3800
后来4300 |
售罄 |
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阳光100
上东国际 |
民族大道166号 |
占地68亩，总建面18.57万㎡，其中写字楼约4万㎡ |
47-70㎡
整层约1500㎡ |
最初成交均价6000，后来售价7000 |
售罄 |
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利海
亚洲国际 |
东盟商务区中柬路9号 |
占地67.5亩，总建筑面积40万㎡，其中写字楼4.5万㎡ |
59.01㎡16套
61.31-61.99㎡16套
71.55-72.91㎡16套
95.38-108.17㎡8套
199.66㎡1套
202.32-283.09㎡31套 |
131555~16557
均价15000 |
B座售罄
A座待售 |
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永凯
现代广场 |
民族青秀路口交汇处 |
占地33亩，总建筑面积13万㎡，其中永凯大厦为写字楼，约3.5万㎡ |
51㎡、64㎡、78㎡、105㎡、415㎡或者整层1500㎡ |
最初成交均价8600，目前售价
12000~15000 |
仍有少量在售 |
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东盟
财经中心 |
东盟商务区中越路7号 |
占地20亩，总建筑面积7.1万㎡，其中写字楼1.86万㎡ |
140～320㎡ |
均价8200 |
售罄 |
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华润万象城 |
东盟商务区青秀路10号 |
占地147亩，总建筑面积90万㎡，其中规划5A甲级写字楼18万㎡ |
未上市 |
l 早期的写字楼——装修陈旧、设施落后、租金低、出租率下降
早期的写字楼，都在地段较好的闹市区，如民族大道、朝阳广场、东葛路一带，是以前办公的重要场所，原来出租率都达到90%以上，但随着新写字楼的兴起，旧写字楼日益显旧，多年过后租金始终徘徊在25－30元/㎡左右，而且出租率逐渐下降。
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名称 |
租金水平
（元/㎡） |
客户群体 |
出租率 |
物业费
（元/㎡·月） |
|
泰安大厦 |
23-25 |
家装公司，会计、律师事务所，中小型企业办事处，银行 |
85% |
2（不含电梯费） |
|
新兴大厦 |
36 |
家装公司，会计、律师事务所，中型小企业办事处，商贸公司 |
85% |
5.5（含电费，水费和空调费） |
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南丰大厦 |
35 |
家装公司，会计、律师事务所，中型企业办事处，银行 |
80% |
2.5（含电梯费） |
|
环球时代 |
1500/月 |
商贸公司，健身会所 |
55% |
0.8（不含电梯费） |
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嘉和·自由空间 |
30 |
家装公司，商贸公司，网吧 |
85% |
1.8-1.9（含电梯费） |
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金朝阳 |
25-30 |
服饰商贸公司， |
65% |
1.5（不含电梯费） |
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林海大厦 |
20-25 |
商贸公司，办事处 |
85% |
1.5（不含电梯费） |
|
银宇大厦 |
20-25 |
养生馆，商贸公司，办事处 |
90% |
1.5（不含电梯费） |
l 琅东CBD写字楼——租户增多，逐渐汇聚成势
琅东原来的写字楼，除了比较集中，地段较好外，并不比民族大道上的泰安大厦、自由空间等有更多优势，大家租金都不相上下，旧写字楼反而凭借成熟的办公氛围拥有更好的出租率。
但随着地王国际商会中心登场“号令天下”，琅东迅速崛起，成为城市名副其实的中央商务区。如今琅东CBD的写字楼，在地王国际商会中心、金源CBD等的带领下租金开始水涨船高，渐渐超过民族大道、东葛路等地，出租情况也随之好转，许多写字楼都鲜有空缺。
目前琅东CBD已经成型，许多企业都希望能在琅东CBD占据一席之地，城市办公中心正在悄然中东移。
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名称 |
租金
（元/㎡） |
客户群体 |
出租率 |
物业费
（元/㎡·月） |
|
金湖帝景 |
40 |
商贸公司，中型小企业办事处 |
85% |
1.8（不含电梯费） |
|
汇东国际 |
40 |
商贸公司，大中型企业分公司，会计、律师事务所 |
95% |
1.6（不含电梯费） |
|
展夏景湾 |
35 |
中小型企业办事处，商贸公司， |
80% |
1.5（不含电梯费） |
|
现代国际 |
45 |
有会计、律师事务所；电子科技公司，广告、装饰公司；房地产、评估类公司、文化服务公司等中小型企业；也有交通、高速公路、贸易、工程类集团化大公司 |
100% |
4（不含电梯费） |
|
东方曼哈顿 |
55 |
银行、领事馆办公室、房地产集团、投资、保险、担保公司等中大型企业 |
90% |
2（不含电梯费） |
|
地王国际商会中心 |
60-110 |
大中型企业分公司，办事处处、家装、房地产、投资公司，会计、评估、律师事务所等 |
95% |
6.45（含电梯费） |
|
金源CBD现代城 |
50-65 |
大中型企业分公司，办事处，家装公司，会计、律师事务所， |
85% |
3.5（不含电梯费） |
l 顶级（南宁）写字楼——越来越受青睐，租金拉开差距
虽然中国-东盟博览会召开多年，北部湾经济区风生水起的宣传吹遍全国，但由于经济实体发展的滞后性，南宁新兴企业并不多，地王国际商会中心与金源CBD现代城运营之初，出租情况并不理想。2008年时地王国际商会中心租金只有40－50元/㎡，金源CBD现代城租金只有35元/㎡左右，而且出租率都不超过7成。
但随着南宁经济的进一步发展，越来越走向国际化，许多企业纷纷汇聚南宁，南宁市写字楼尤其是琅东CBD的写字楼一下子变得火热起来。
这其中顶级的写字楼如地王国际商会中心，更是炙手可热，租金暴涨，已经远远超越周边其它写字楼，而且出租率迅速上升，原来剩余的空位很快就被各路企业迅速填补。
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名称 |
2008年 |
2010年 |
物业费
（元/㎡·月） |
|
租金
（元/㎡） |
出租率 |
租金
（元/㎡） |
出租率 |
|
地王
国际商会中心 |
40-50 |
70% |
60-110 |
95% |
6.45（含电梯费） |
|
金源CBD现代城 |
35 |
60% |
50-65 |
85% |
3.5（不含电梯费） |
1.1.4. 南宁市写字楼的租金回报率
写字楼的投资回报率计算主要根据两个公式：
公式1：根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
公式2：投资回报率（Return On Investment）=年利润或年均利润÷投资总额×100%。
目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%-10%之间，如果估算的回报率能达到这个数值，则较适宜投资。而3%的回报被认为是一个底线，写字楼投资风险已经出现。
通过以上2个公式,我们可以比较一下,看看新旧两种写字楼之间的差别。
案例1（泰安大厦）：
泰安大厦目前的租金大约25元/㎡，根据公式1：房产价值＝25*12*15＝4500元/㎡
即泰安大厦写字楼的价格只有低于4500元/㎡才值得投资。
但若要达到8%的投资回报率，根据公式2计算，房价＝25*12/8%＝3750元/㎡。
即只有以3750元/㎡的价格购买泰安大厦才能保证8%的回报。
若只要求达到3%的回报率底线, 根据公式2计算，房价＝25*12/3%＝3750元/㎡。
因此,像泰安大厦这类写字楼只有以3750-4500元/㎡的价格出售才具备投资价值.由于目前南宁市住宅均价已经达到6000元/㎡，若写字楼价格只有3000－4500元/㎡的价格简直令人难以想象;如果以超过6000元/㎡的价格出售,这类写字楼很可能因为缺乏投资价值而无人问津.
案例2（地王国际商会中心）：
地王国际商会中心原来（07－08年）的售价在8000元/㎡左右，08年的租金只有45元/㎡左右，以此为依据进行预测：ROI（地王）＝（45*12/8000）*100%＝6.75%
但是2010年6月地王国际商会中心的租金就上升到80~110元/㎡, ROI（地王）＝（80或110*12/8000）*100%＝12%或16.5%
这个租金回报率令人羡慕。
若此时以二手价格12000元/㎡购下地王写字楼， ROI（地王）＝（80或110*12/12000）*100%＝8%或11%
这个租金回报率也完全可以接受,值得投资。
由此看见，南宁5A级写字楼具有很好的投资前景，尽管最初几年投资回报率不高，但其价值很快就显示出来。
案例3（金源CBD现代城）：
金源CBD现代城原来（07－08年）的售价在6000元/㎡左右，08年的租金只有35元/㎡左右，以此为依据进行预测：ROI（金源CBD）＝（35*12/6000）*100%＝7%
这个租金回报率难以令人满意。
但是金源CBD现代城2010年6月的租金最高可达60元/㎡，以此为依据进行预测：ROI（金源CBD）＝（60*12/6000）*100%＝12%
这个租金回报率是令人惊喜的。
若在2010年6月已8000元/㎡左右的二手价格购买金源CBD现代城,金回报率ROI（金源CBD）＝（60*12/8000）*100%＝9%
这个租金回报率也是相当可观。
由此可见，现代化的写字与5A写字楼投资回报有类似的地方，都是最初几年回报不高，随后无论是出租还是转手,都有相当可观的回报。
综合分析：
南宁市旧写字楼只有很低的投资回报甚至不具备投资价值，随着写字楼的逐渐增多，这样的写字楼将逐渐被市场所淘汰。
现代化的写字楼有着很高的投资回报率，特别是5A级写字楼，受青睐程度高,租金也高，其抗风险性、投资回报率也更高。即使未来写字楼数量增多，租金有所下降也仍然可以保持可观的收益。
因此，南宁写字楼还有很广阔的开发及投资的市场潜力，特别是高档次写字楼，处于供不应求状态，投资回报前景令人看好。 |
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