|
该项目用地性质是文化娱乐用地，位于广州市海珠区琶洲PZA0402地块，东邻珠江啤酒厂，北临珠江、西靠猎德大桥，南接15米规划道路。项目北边与珠江相距有40米宽的沿江大道和绿化带，和珠江新城隔江相望。西侧用地边线与猎德大桥约有50米的退缩范围。项目总用地面积80779㎡，净用地面积：50370㎡，容积率：2.5，计容建筑面积：125925㎡（地上）。
项目地块东邻珠江啤酒厂，北临珠江、西靠猎德大桥，南面是总建18.6万平方米的广州市琶洲安置型新社区项目及广东省环境监控中心。
1、本项目位处琶洲，与珠江新城整体作为广州现代服务业核心地区，具有“国际会展区”与“RBD”的独特区位优势。
作为广州的南大门，琶洲处于广州市区与珠江三角洲经济腹地的结合部，位于广州市未来发展的中心区和近期城市建设的重点地区，并且在泛珠江三角9+2经济合作圈中占有不可替代的核心位置。琶洲在地域上与珠江新城(CBD)、新城市中轴线天河商务区构成的新城市中枢一线贯通，在功能定位上是城市中心的重要支持和补充，性质上将成为以会展博览业为龙头，带动房地产、高新技术、生态旅游服务业共同发展，形成“以点带面，线状滚动”的全面发展模式。
珠江新城-琶洲-员村地区将整体定位为广州中心城区现代服务业核心地区、国际化大都市最核心区域，未来琶洲发展潜力不可估量。项目北临珠江，毗邻琶洲会展中心，广州新电视塔，地理条件优越，可以考虑发展具有特色的文化及经营性项目。
随着猎德大桥的通车，珠江新城-琶洲区域形成了泛CBD，会展经济与CBD相辅相成，将成为广州的新城市中心地区。目前，琶洲拥有世界上最先进的展馆，是多家企业总部的聚集地，不仅如此，琶洲正日益成为广州最具活力的商圈，昔日广州商务区成长的经验正在琶洲得到复制。
“珠江新城-员村-琶洲”片区由珠江新城中央商务区（珠江新城金融商务区）、员村总部集聚区及琶洲总部集聚区组成。规划以金融 保险、商务会展等生产服务业为引擎，以沿江商务休闲为特色，打造广州最具高端服务功能的总部集聚区。通过核心辐射带动，形成沿珠江两岸不断延伸扩大的沿江 总部经济发展带。
琶洲总部集聚区将做强“广交会”品牌，发挥“中国会展名区”的辐射作用，重点引进以商务会展为主的跨国公司地区总部、国内企业总部，形成以会展业为主导、上下游相关配套产业集聚发展的格局。充分利用海珠科技产业基地琶洲园区被认定为广东省火炬计划海洋生物技术特色产业基地的契机，大力发展科技研发和科技服务总部。规划建设成为集大型会展、国际商务、轻工贸易、信息交流、科技服务、观光旅游功能为一体的总部集聚区。
本项目地理位置优越，充满发展优势，其发展可借鉴上海的“外滩-陆家嘴”核心商业区，打造一张属于广州的新名片。
2、项目可以填补广州的文化地标空白，打造多个广州第一。
本公司对于城市文化基地的开发策划有深刻的研究，目前广州尚未有一个类似北京宋庄、798艺术区的标志性文化基地，本项目的发展应填补这项空白。以报业文化为核心，做大做强“文化”特色，要成为广州独特的文化中心、广州文化创意产业新据点。
目前，广州的旅游景点、文化地标都留有许多空白需待填补。广州具有特色的“夜消费”仍是空白。本项目位于珠江岸边，均有深厚的文化底蕴，将会很有机会与优势发展成为广州的多个第一：
u 广州第一文化名片
u 广州第一文化地标
u 广州第一文化景点
u 广州市民游客必到之处
u 广州最有文化气息的一江两岸
u 广州第一魅力文化不夜城
3、项目由广州报业集团龙头主导开发，容易形成产业链效益，吸引更多相关企业进驻。
当前，中国报业正在十七大精神指引下，树立强烈的机遇意识和发展意识，开阔发展思路，拓宽发展途径，转变发展模式，不断增强总体实力和竞争力。新闻宣传的影响不仅取决于内容是否吸引人，而且取决于是否具有先进的传播手段和强大的传播能力。当今信息社会，传播决定影响，谁的传播能力强大，谁的文化理念和价值观念就能广为流传。必须花大力气拓展传播渠道，丰富传播手段，加快构建传输快捷、覆盖广泛的新闻传播体系，使新闻宣传传播能力有一个大的提高。
新闻媒体是信息发布、文化传播的主渠道，在提升文化软实力的建设中处于特殊地位。要把提升主流媒体影响力作为战略重点，遵循传播规律，不断改进创新，努力提高舆论力量。要站在科技发展的最前沿，充分运用先进技术手段，改造传统生产经营和传播模式，推进报刊出版技术升级，增强产品的表现力、吸引力和影响力。要充分认识互联网、手机在新闻宣传方面的巨大潜能和不可估量的影响，加强对互联网、手机等新载体的建设、运用和管理，大力发展以互联网、通讯网、电视网为基础的电子报纸、电子期刊、网络文学、网络数据库、手机报纸、手机期刊、手机小说等新型数字媒体，努力使互联网等成为传播社会主义先进文化的新阵地、公共文化服务的新平台、人们健康精神文化生活的新空间、新闻宣传的新载体。
我国报业集团正面临历史性的改革的转折点，广州日报集团正是其中领跑的先驱者。报业改革，从平面走向立体，从纸质走向网络，从单一的媒体走向多媒体的应用，从历史走向未来。
本项目的开发，正处于集团改革的关键时刻，作为日报集团的总部基地，项目本身就具备一定规模的报业文化效应。互联网、手机等新闻新载体的出现，更使新闻产业链往IT业、平面设计、互动设计等行业延伸，文化总部基地的建设，将会吸引产业链上更多的相关企业进驻。为项目的租赁经营效益带来一定的保证。
1、广州甲级写字楼未来供应量倍增，市场供大于求，同质化竞争激烈
受全球金融危机影响，在过去两年时间里，广州甲级写字楼市场一直处于较为低迷的状态。在广州市政府将物流业、金融业、会展业和信息服务业等作为重点发展方向的支持下，2009年第二季度开始广州写字楼市场租售价格逐步回升，成交量同步上扬，空置率亦开始降低。
2009年，广州甲级写字楼新增供应约148391平方米，吸纳量近20万平方米，比新增供应高出31%。截至2009年第四季度，广州甲级写字楼租金约为127.6元/平方米·月。
2010年，广州将有约42.8万平方米甲级写字楼新增供应，是2009年供应量的2.9倍，超过2009年吸纳量的2倍，市场供大于求。
新增的甲级写字楼主要位于珠江新城，包括保利中心、全球通大厦、广州远洋大厦、西塔等以及位于天河的万菱汇，在区位的差异性不大的情况下，如何避免同质化竞争才是各项目赢得市场的关键。
|
2010年广州甲级写字楼供应情况 |
|
区域 |
项目 |
总建筑面积(平方米) |
租/售 |
|
珠江新城 |
汇美大厦 |
78413 |
租赁和销售 |
|
保利中心 |
66370 |
只租不售 |
|
全球通大厦 |
96000 |
总部自用 |
|
广州远洋大厦 |
40000 |
租赁和销售 |
|
广州IFC(西塔) |
160000 |
只租不售 |
|
天河 |
万菱汇 |
66239 |
只租不售
|
2、广州商用物业未来供应巨大，项目地块周边商业发展未成气候
2010年，广州商用物业将有逾60万平方米的新增供应量，将有45万平方米大型购物中心入市。广州将推出136个预计总投资近2000亿元的商贸项目，发展广州的现代流通服务业，将规划建设琶洲-员村地区、白云新城、白鹅潭、珠江新城、番禺新城、广州国际商品展贸城、花都国际名店城7大现代商贸聚集区，其中包括41个大小不一的购物中心、36个以西塔、万菱汇为主的商贸总部聚集区，以及15个以广州南沙国际物流园、广州空港保税物流中心为首的物流中心等。随着广州新增商用物业的进入，整个城市的商业格局将有大的改变，商业物业的开发经营面临着巨大的压力。
项目地块周边缺乏人气，要形成商业氛围需要较为漫长的时间，必须有长期经营的心理准备。
3、文化综合体开发，广州尚未有成功经验
对比国内最著名的文化据点成功项目——北京宋庄和798艺术区，广州缺乏类似由政府主导、通过系统的策划发展的成功经验。对于文化综合体的开发，仍处于一个探索的阶段，同时为本项目的发展提供了一个难能可贵的机遇：结合项目的资源与特色，打造出广州标志性的文化综合体项目。
结论：
1. 项目的发展不能走常规的开发路线。
2. 开发传统房地产产品，如住宅、公寓、办公、酒店以及商铺，需要谨慎。
3. 项目的发展策划需要具有相关的文化综合体开发策划经验的顾问公司承担。
根据对广州各种常规房地产细分市场的研究，以及对项目地块周边环境的理解，本项目不适宜开发常规的写字楼、酒店、商铺等项目。项目地块南面的安置房住宅区，也会对项目开发高档公寓、酒店等房地产项目有所影响。
观点1：本项目不具备开发常规商业的条件
常规商业的成功，需要具备规模和区位优势，本项目总建筑规模仅为12万平方米，周边缺乏居住氛围，不具备开发常规商业的条件。
观点2：广州缺乏旅游观光型商业
上下九、北京路是广州市民、游客必到的购物点，附有浓厚的岭南特色，但与上海、北京等城市相比，近年上海出现了新天地，北京出现了798等文化与商业结合得很好的城市新地标，目前广州仍没有具规模的著名的文化休闲型地标。
小结：项目如开发商业，应与报业文化结合，打造一个全新的广州文化休闲地标。
观点1：广州写字楼租赁市场将出现白热化竞争。
从数据显示，2009年以前的广州写字楼市场呈良性发展，基本达到供求平衡，但随着珠江新城、琶洲、白鹅潭等CBD商务区的崛起，写字楼供应量明显增加，2009年写字楼供应量达到73万平方米，是当年成交量的1.6倍。未来1-2年内，广州将迎来以珠江新城板块和琶洲会展中心板块为代表的新甲级写字楼的交付高峰期。预计广州新增写字楼的供应总量将接近200万平方米，激烈的市场竞争在所难免。
观点2：集聚效应对写字楼的租售带动效果明显。
纵观广州高租金、高出租率的写字楼，除了硬件配套高标准以外，他们都有一个共同的特点：定位精确，能产生较大的集聚效应。
如目前租金水平最高的合景国际金融广场，最高月租达280元/平方米，平均租金达220元/平方米，比珠江新城其他甲级写字楼150-160元/平方米的价格高出将近50%。其成功的因素主要按照“国际金融广场”的定位，严格甄选租户，进驻的租户必须是金融业和世界500强企业，目前进驻企业有渣打银行、日本三菱东京日联银行、日本三井住友银行、日本瑞穗银行、摩根大通银行、加拿大蒙特利尔银行、澳新银行、新加坡华侨银行、韩国产业银行及国有三大银行的中国银行、建设银行、中国工商银行和意大利领事馆、新鸿基房地产、奥迪汽车、甲骨文公司、壳牌石油等知名企业。
小结：
1、广州写字楼市场过剩将是不争的事实，根据项目的区位特点、企业的经营思路，开发写字楼是本项目的重要考虑方向。如何脱颖而出，摆脱同质化竞争，成为畅销货是关键。
2、报业是一个大型的传统文化产业，有自身的产业链，广州日报集团可通过其行业的号召力，吸引相关企业进驻。
3、项目如开发写字楼，需考虑规模效应的问题，对外租售的建筑面积应在5万平方米以上。
观点1：广州酒店业出现明显的过剩。
目前广州已开业五星级(含待评)酒店数量有22家。而到2010年亚运前，广州高星级酒店将达到30家。需要引起重视的是，广州酒店业的年平均出租率仅在60%左右，而北京、上海却高达70%~80%。同时，广州酒店的盈利率均低于京沪两地，大部分酒店仅在二三成左右，可见，广州酒店业出现明显的过剩。
观点2：广州真正的豪华酒店市场并不完全成熟。
目前总部位于广州的大型外企数量不多，这决定了来到广州的客商以企业中层为主，CEO级“大人物”较少，加上广州不是一个典型的旅游城市，来广州的“享受型”客人不多。
观点3：未来琶洲发展潜力大，高星级酒店数量随之激增。
根据规划，珠江新城—琶洲—员村地区将整体定位为广州中心城区现代服务业核心地区、国际化大都市最核心区域。其中，琶洲地区定位为以会展经济为核心的国际会展商务区，着力提升广州会展品牌，琶洲发展潜力巨大。但随着琶洲周边酒店不断涌现，竞争将加剧。
琶洲现有及规划建设的五星级酒店一览
|
酒店名称 |
总投资 |
规模 |
开业时间 |
|
广州香格里拉大酒店 |
1.4亿美元 |
750间客房，每间客房设有工作区域；建有广州市最大的会议设施：一间2350平方米的无柱式大宴会厅、一间1000平方米的中型宴会厅和18间面积各异的多功能会议室、贵宾房等。 |
2007年 |
|
洲际酒店 |
—— |
—— |
在建 |
|
朗庭酒店 |
—— |
—— |
在建 |
|
琶洲村地块内新建酒店 |
—— |
—— |
拟建 |
观点4：与琶洲一江之隔珠江新城，高星级酒店林立。
琶洲以北，目前至少有6座有地产资本参与的酒店项目正在开发或即将开发。其中，富力地产的君悦酒店和丽思卡尔顿酒店，总建筑面积分别是7.7万多平方米和6.89万平方米，而丽思卡尔顿酒店定位为东南亚最豪华、最顶级的酒店及豪华酒店式服务公寓。在员村也有两座高星级酒店。一座是由广东海景集团投资兴建的广东海景大酒店，占地面积3.1万平方米，设计楼高41层，拥有476间豪华客房，与洲际国际酒店管理集团携手合作。另一座是美林基业集团在美林海岸花园临江建设的27层五星级标准酒店，与琶洲国际会展中心一江相隔，占地面积3.3万平方米。
观点5：广州缺乏特色酒店。
近年，新的五星级酒店、超五星级酒店在不断刷新广州高星级酒店的豪华标准，广州不缺豪华酒店，缺的是“特色酒店”。
小结：
1、项目所在区位属于琶洲会展商务区，有发展高星级酒店的市场氛围，但将不可避免地面临琶洲众多的品牌高星级酒店的竞争，如项目开发酒店，必须拥有自身的特色。可考虑从装修风格、摆设布置、功能等方面结合报业文化，打造一个广州独一无二的“报业博物馆酒店”，与其他品牌酒店形成差异化竞争。
2、特色酒店或高星级酒店投入较高，回收期较长，如企业资金充裕又打算长期持有经营，可考虑开发“特色酒店”，如邀请国内外著名设计师结合报业文化元素，作出个性化的房间设计，务求令旅客终身难忘。
3、如开发“特色酒店”，建议走精品型酒店路线，规模控制在50-100间，建筑面积控制在1万平方米以内。
观点1：项目毗邻领事馆区，有接受辐射的可能。
广州目前是外国在华设领事馆增长最快的地区之一。截至2008年底，外国驻穗总领事馆已增至33家。随着赤岗领事馆区建设的加快，外国驻穗领事机构将有可能在未来1-2年内突破40家。
观点2：预计广州经济持续增长，境外企业进驻广州上升趋势明显，为高端公寓带来市场需求。
进入广州的世界500强大企业累计已由2003年时的115家增加至目前的169家，共设立385个项目。未来随着广州经济持续稳定的增长，将有更多的大型企业进驻广州。境外企业高层人士和驻穗机构办事人员是高端租赁市场的主力客户群体，他们的持续进入对高端公寓市场无疑是重要机遇。
观点3：高端公寓市场存在利润空白点，但将面临激烈竞争。
广州高端服务式公寓并不多，符合标准的只有W公寓、盛雅服务公寓、广州雅诗阁服务公寓等，约4000套。此类公寓比普通公寓租金高30%-40%，租金收入较为可观。但在2010年前后，将会有近千套的高端公寓投入使用，市场面临激烈竞争。
另外，据调查，境外企业在不断地降低运营成本，外籍人士在中国的房屋津贴也有下降的趋势，广州高端公寓租赁市场面临很大的压力。
不同类型公寓目前租售情况对比
|
类型 |
租金水平
（元/平方米/月） |
售价水平
（元/平方米） |
投资回报率
（%） |
已投入使用的代表性公寓 |
|
酒店式公寓 |
200-300 |
只租不售 |
—— |
富力君悦 |
|
服务式公寓 |
80-220 |
18000-30000/只租不售 |
4-5% |
广州雅诗阁服务公寓 |
|
商务公寓 |
50-90 |
15000-25000 |
3-5% |
富力史丹尼国际公寓 |
|
普通公寓 |
30-65 |
13000-18000 |
4-5% |
铂林国际公寓 |
（资料来源：搜房网）
小结：
1、项目可承接领事馆区、琶洲会展等高端消费人群的辐射，无论是地理位置、交通，还是景观资源，与比珠江新城相比，有其独特的优势，有发展高端公寓产品的市场机会。
2、根据项目的区位特点，结合企业打算对物业长期持有的经营策略，应考虑酒店式公寓或服务式公寓。但酒店式公寓要求的配套设施、装修标准等相对较高，从性价比的角度考虑，项目更适合发展高端服务式公寓。
3、由于未来市场供应量将激增，高端公寓租金下调和空置率上升将是必然的趋势，本项目如开发高端公寓，应谨慎控制规模，建议控制在150-200套内，建筑面积控制在2万平方米以内。
 城市新名片
项目应打造成广州独一无二的文化地标项目，成为广州城市的新名片。成为广州中轴线上的文化地标、广州独特的文化中心、文化创意产业新据点，作为市民、游客非去不可的文化基地。本公司对于城市文化基地的开发策划有深刻的研究，目前广州尚未有一个类似北京宋庄、798艺术区的标志性文化基地，本项目的发展应填补这项空白。以报业文化为核心，做大做强“文化”特色，要成为广州独特的文化中心、广州文化创意产业新据点。
根据本公司对北京两大文化综合体之一“宋庄”的策划研究经验，本项目具有开发成为广州独一无二的文化中心潜力。本公司凭借对文化综合体、文化产业基地的多年成功策划经验，为本项目的开发策划奠定了成功的基础。
在有限空间内尽可能获取最高项目价值
项目总用地面积80779㎡，净用地面积：50370㎡，容积率：2.5，计容建筑面积：125925㎡（地上）。根据规划要求，扣除广州日报内部使用的4-5万㎡、博物馆的7500㎡，余下可建面积约7-8万㎡，对该部分进行定位及功能细化，如何在有限的建筑空间里实现最佳的功能配置，扩大经营范围，增加经营收益，并提出项目运营建议是本次策划要解决的核心问题。
项目存在酒店、写字楼、公寓、商业等不同物业形态的发展可能性，需对每一类物业进行细致的专题研究以及市场分析，通过方案比选以确定最佳的方案。
建议尽量合理地开发地下空间，增加使用面积以及经营收益。
报业集团的品牌形象与实用功能并重，综合效益最大
项目的主要发展目的是展示广州日报报业集团领跑报业改革的品牌形象，广州报业文化中心拟打造成为一个国际一流的媒体总部基地、亚洲传媒旗舰。项目的建设功能需要集工作、经营、展示、文体等功能于一体，除了满足广州日报集团采编、发行、广告等业务的要求外，还需考虑未来业务发展及经营的需要，如：新媒体业务、媒体活动、业务宣传的配套物业等。此外，由于文化产业的总部基地具有其对创造力启发的特殊需要，本项目在规划设计方面应跳出传统写字楼物业的设计方式，例如设置更多的创意型公共空间等，既满足需求，又体现创新性、独特性。
项目的建设需要结合经济效益与社会效益，既能展示集团的形象品位，又需要与琶洲的整体规划发展、景观艺术相协调，既包含广州日报报业大楼的开发，也包括报业博物馆以及各项配套设施的建设，是一个综合性发展项目。项目的整体规划、外观设计、园林布局、建筑设计风格与材料应用上，需与项目定位呼应、整体配合。
在项目可选方案的比选确定过程中，除了经济效益指标评估外，项目对广州日报集团所带来的品牌形象提升效果也是重要的评价标准。本发展策划研究将会对项目可选方案的经济与社会、集团品牌效益等多方面进行测算、分析与评估。
面向新生代，面向未来，体现生态、科技、文化
随着网络科技的发展，高科技的媒体技术日新月异，传统的报业到了需要革新的转折点，新生代的客户群将逐步远离传统新闻媒体，转向高科技、网络化、多媒体化的电子传媒载体。
本项目的开发，是报业集团亟待改革的重点领头文化项目。项目的发展需要以社会的新生代为目标，以新一代的传媒技术为载体，结合传统的报业历史，使传媒业的历史与未来得以连结，向未来推进。
项目的开发需要用新的思路、从新的方向整体策划，以24小时的不夜城概念，以未来媒体的互动式体验，吸引更多的新人类，使报业集团的产业链往未来纵向发展，领跑改革。
综合定位：
广州新概念文化综合体
NEW CONCEPT CULTURE COMPLEX
形象定位：
广州城市新名片
广州文化新地标
广州首个新媒体中心“IMC”
项目形象表现：
连结历史与未来的文化综合体
7×24H的新生代精神文化不夜城
新概念的生态型的文化综合体
新概念的高科技的文化综合体
NEW CONCEPT ECOTYPIC HIGH-TECH CLUTURE COMPLEX
项目功能：
广州城市中轴新地标
华南地区新型媒体总部基地、亚洲传媒旗舰
广州最有文化气息的一江两岸
广州新型文化交流广场
NEW CONCEPT CULTURE PARK
项目特色：
广州首个新媒体中心
IMC （INTERACTIVE MULTIMEDIALE CENTER）
——全新互动多媒体中心，让报纸动起来
广州首个新文化交流区
NCS（NEW CULTURE SPACE）
——新派岭南文化地标，超现代的未来文化体验
广州首个精神美食嘉年华
MFC（MENTAL FOOD CANIVAL）
——新生代精神食粮的全方位供应基地
定位描述：
本项目的初步定位为广州城市的新名片，依托“珠江新城-琶洲”的核心地理位置优势、广州日报集团的文化底蕴，本项目完全可以打造成为一张充满魅力的广州城市新名片，作为广州城市的新文化代表。
项目可以开发为广州首个互动新媒体中心、人民的精神美食中心、广州城市中轴新地标、广州新概念文化综合体。依托广州报业文化中心和报业博物馆的建设，带动本项目的整体发展，使之成为广州市人民的精神美食中心、广州城市旅游、休憩的必到之处、广州中轴新地标，以及未来媒体领域的先行体验基地。
本策划方案将会研究国内外的城市文化地标及综合体，包括佛山文化综合体、新加坡文化中心、巴黎的阿拉伯世界文化中心等。通过研究国内外相关的文化地标项目，借鉴其成功经验，为项目的定位作出更准确的规划与描述。
IMC（INTERACTIVE MULTIMEDIALE CENTER）是一个全新的概念。在媒体工业与相关政府机构的支持下，不少媒体艺术乌托邦相继成立，其中最知名的有位于德国卡斯鲁尔（KARLSTUHE）的“ZKM”（CENTER FOR ART AND MEDIA）、奥地利林兹（LINZ）的“AEC”（ARS ELECTRONICA CENTER）及日本东京的“ICC”(INTER COMMUNICATION CENTER)等，目的是为了促进当代艺术与科学的对话。ZKM成立于1990年，1997年10月正式开始运作。是世界上第一个唯一以“互动艺术”（INTERACTIVE ART）为主题的博物馆。它的宗旨是创建一个艺术与科技相结合的大实验室与媒体城，一个将掀起新视觉运动的“新包豪斯”。ZKM是典型的德国式企业经营方式，在大型企业如西门子赞助商与创馆馆长克罗兹（HEINRICH KLOTZ）的理念下，希望延续包豪斯时期的理念，继续成为一个与工业结合的艺术殿堂，以印证所谓的“第二次现代”理念。ZKM成立的构想，缘自德国一个地方政治人物LOTHAR SPAETH的想法，他希望设立针对艺术与媒体科技，特别是视觉影像、音乐新闻的研发机构，并且选择了前法兰克福国家建筑博物馆创办人克罗兹为计划主持人及馆长。该馆主要是发展媒体创作、收藏、展示及推广德国科学文化，1992年起举办“MULTIMEDIALE”多媒体艺术双年展，以展示其媒体艺术收藏品、国际知名媒体艺术家和中心艺术家作品。
ZKM全馆大致可分为视觉媒体学院、音乐音响学院、当代艺术博物馆、媒体博物馆，及媒体图书馆等几个不同的展场或机制，而展示的内容则着重于新媒体科技的探索，以及其与传统艺术形式之间整合创新的可能性与未来性。
每年在主展场中庭都会有一个主题， 2008年的主题为‘The Imaginary 20th Century’，在中庭有一个白色大热气球，试图探讨战争与犹太人的议题。
发展参考意向：
佛山文化综合体（文化Mall）地标——世纪塔
项目总建筑面积约为68万平方米。将建成包括世纪广场大街、高度超过150米的世纪塔、博物馆、科技馆等多个市级文化设施。为市民提供一站式文化娱乐消费服务。
新加坡市民文化中心
新加坡市民文化中心位于新加坡纬壹科技城(one-north)汇达林(Vista Xchange)区。项目占地54，000㎡，将为市民提供丰富的娱乐活动、生活和各式购物体验。
阿拉伯世界文化中心
阿拉伯世界文化中心(IMB)坐落在巴黎旧城的斯得岛，展现了传统阿拉伯典型的建筑元素；在室内，借由框滤网及重叠格子来处理光线。南立面就是使用这种手法的典型例子，将在阿拉伯文化中常见的几种几何图形，用相机般的现代活动快门造型重新诠释。
此外，为了广州报业集团的品牌形象建设，项目需要打造为华南地区新型媒体总部基地、亚洲传媒旗舰。本策划方案将参考国内外的媒体总部基地开发案例，为广州日报集团作出准确的开发定位以及功能配备方案。
发展参考意向：
荷兰媒体楼
项目建筑面积为5.5万平方米，其中办公室面积为7000平方米。住房包括156套居住/工作单元和20套从底层进入的码头边公寓，后者层高达3.5层。项目配备了超市（2000平方米）、体育馆（600平方米）、400停车位的车库以及3000平方米的半公共平台。
本项目的定位，不仅是作为城市静止的文化地标，还是充满动感的新派岭南文化地标IMC（INTERACTIVE MULTIMEDIALE CENTER），NCS（New Culture Space），互动多媒体以及新文化空间的引入，将为市民、游客带来超现代的未来文化体验。让广大市民、游客了解和体验未来的媒体变革趋势，报业集团也以此更好地建立领跑报业改革的品牌形象。
新媒体艺术在中国，算起来不过十来个春秋，但是，它却和产生它的基础——新媒体，包括声、光、电和IT产业一样，以非常惊人的速度发展和壮大起来。MOMA录像部主任芭芭拉·兰登认为：“录像艺术在中国的活跃，是在西方新媒体艺术的圆周闭合之后划出的一个新圆的起点。”
新媒体的展示与互动艺术，需要充满创意的空间设计与策划。Media Act可以通过大面积的屏幕与投影展现异彩纷呈的媒体生命发展。而互动性的充满想象力的展览、游戏与各种设施，则可以让游客深深的记住这一城市文化名片，也可以让市民深深地把广州日报集团的品牌形象刻在心中。
新媒体艺术最鲜明的特质为连结性与互动性。了解新媒体艺术创作需要经过五个阶段：连结、融入、互动、转化、出现。首先必须连结，并全身融入其中（而非仅仅在远距离观看），与系统和他人产生互动，这将导致作品与意识转化，最后出现全新的影像、关系、思维与经验。我们一般说的新媒体艺术，主要是指电路传输和结合计算机的创作。然而，这个以硅晶与电子为基础的媒体，目前正与生物学系统，以及源自于分子科学与基因学的概念相融合。最新颖的新媒体艺术将是“干性”硅晶计算机科学和“湿性”生物学的结合。这种刚刚崛起的新媒体艺术被罗伊·阿斯科特称之为“湿媒体”（MOIST MEDIA）。
新媒体艺术的表现形式很多，但它们的共通点只有一个，那就是——使用者经由和作品之间的直接互动，参与改变了作品的影像、造型、甚至意义。他们以不同的方式来引发作品的转化——触摸、空间移动、发声等。不论与作品之间的接口为键盘、鼠标、灯光或声音感应器、抑或其它更复杂精密、甚至是看不见的“板机”，欣赏者与作品之间的关系主要还是互动。连结性乃是超越时空的藩篱，将全球各地的人连系在一起。在这些网络空间中，使用者可以随时扮演各种不同的身份，搜寻远方的数据库、信息档案、了解异国文化、产生新的社群。
The ZKM | Museum of Contemporary Art
例如，可以在文化综合体的外部建立一幅或多幅巨大的液晶显示屏，以及在商业体、博物馆的内外大面积的投影，通过不同画面的展示，从静到动，让整个综合体建筑“活”起来。透过这一显示屏，项目可以向来参观、游玩、休憩的市民、游客展示广州日报集团每日新鲜出炉的报纸，播报最及时的新闻，以及发布户外广告，既可以提升品牌形象，发挥户外媒体的影响力，又增加经营性收入来源，延伸报业经济的产业链。此外，还可以在项目北部江边建设游船码头，利用集团的“南海神”号，使项目往珠江延伸扩展，既可以带动项目的人流，又可以使文化中心充满动感，从平面走向立体。
本项目定位为广州中轴线上的文化中心，与大学城的广东科学中心南北呼应。文化与科学互相对应，将会成为广州的两大科技文化地标。
广东科学中心
项目位于广州市大学城，占地面积45万平方米，建筑面积13.75万平方米。整体建筑造型独特，气势恢宏，正面像一只灵动的“科学发现之眼”，侧面像一支整装待发的“舰队”，俯瞰酷似一朵盛开的“木棉花”，是广州市的标志性建筑。
项目主要的功能定位及开发内容建议如下：
项目功能定位及开发内容一览
|
功能定位 |
开发内容
|
|
华南地区新型媒体总部基地
新媒体中心 |
广州日报集团写字楼 |
|
新媒体工作创意园 |
|
康体娱乐及配套设施；
立体停车场 |
|
广州新型文化交流广场
NEW CONCEPT CULTURE PARK
NEW CULTURE SPACE |
Media Museum特色酒店 |
|
广州报业历史博物馆 |
|
精神美食广场
报业游船码头
珠江观光隧道
|
广州日报集团写字楼
展示广州日报报业集团领跑报业改革的品牌形象，广州报业文化中心拟打造成为一个国际一流的媒体总部基地、亚洲传媒旗舰。项目的建设功能需要集工作、经营、展示、文体等功能于一体，除了满足广州日报集团采编、发行、广告等业务的要求外，还需考虑未来业务发展及经营的需要，如：新媒体业务、媒体活动、业务宣传的配套物业等。
对项目的功能分区，初步的建议有：
集团采编中心、集团经营中心、集团行政中心、档案资料馆会议中心、文体中心、对外交流中心。
新媒体工作创意园
报业是一个大型的传统文化产业，有自身的产业链，广州日报集团可通过其行业的号召力，吸引相关企业进驻。此项功能建议开发建筑面积5万平方米以上，形成一定规模的传媒产业链办公基地。
由于文化产业的总部基地具有其对创造力启发的特殊需要，本项目在规划设计方面应跳出传统写字楼物业的设计方式，例如设置更多的创意型公共空间等，既满足需求，又体现创新性、独特性。
此外，大量新闻媒体产业链的相关工作人员的聚集，将会对各种配套设施产生大量需求。项目内部应配备停车场、餐饮、康体娱乐服务、多媒体展示体验、Child Care、创意空间等服务功能，扩大经营范围，增加经营收益。
写字楼具有创意的休闲设计让文化企业的员工更有工作欲望
Media Museum特色酒店
项目所在区位属于琶洲会展商务区，有发展高星级酒店的市场氛围，但将不可避免地面临琶洲众多的品牌高星级酒店的竞争，如项目开发酒店，必须拥有自身的特色。可考虑从装修风格、摆设布置、功能等方面结合报业文化，打造一个广州独一无二的“报业博物馆酒店”，与其他品牌酒店形成差异化竞争。
特色酒店或高星级酒店投入较高，回收期较长，如企业资金充裕又打算长期持有经营，可考虑开发“特色酒店”，如邀请国内外著名设计师结合报业文化元素，作出个性化的房间设计，务求令旅客终身难忘。
特色酒店可与项目内的报业历史博物馆结合，以报业、媒体为酒店特色，走精品型酒店路线。酒店的设计建议邀请世界级建筑师设计，务求使酒店的每个角落，从外部的入口处、大堂、房间、餐厅、走廊和会所，均以媒体为装修特色，并且充满浓厚的文化气息，使旅客流连忘返。
旅客通过与博物馆相连的入口，或者直接由博物馆进入酒店，其设计需要巧妙地把报业历史博物馆与酒店主题结合起来。
发展参考意向：
建议参考新西兰首都惠灵顿的博物馆酒店（Museum Hotel）的设计与经营。该酒店被国际知名旅游评论与住宿网站Hotels.com评为“世界十大艺术酒店”。入住博物馆酒店，就如同住进了真正的艺术博物馆。博物馆酒店内的藏品是目前新西兰规模最大的私人收藏之一。所有艺术珍品均来自于店主人克里斯·帕金（Chris Parkin）的多年潜心收藏。酒店的每个角落，从外部的入口处、停车场，到内部的大堂、餐厅、走廊和健身中心，随处可见珍贵的艺术藏品。曾在纽约时装周亮相的惠灵顿时装设计师亚历山德拉·欧文（Alexandra Owen）亲自设计了酒店员工的制服，彰显着博物馆酒店将“艺术进行到底”的决心。为了方便游客参观，酒店还印制了全新的彩色艺术指南，内含每件艺术作品的详细介绍以及整个参观路线的示意图。即便不是酒店的客人，也有同等的机会欣赏店主人收藏多年的艺术珍品。
通过特色的设计和主题来吸引大量顾客的酒店还有以下案例：
阿姆斯特丹劳埃德Lloyd酒店
Lloyd酒店被誉为在阿姆斯特丹过夜，最为理想的地方之一。这座老建筑建于1921年，最早它是作为贫困移民的旅馆使用，人们就给这座小旅馆馈赠了一个美称，叫“希望和梦想”之地。这座老建筑经过数次改建，由于保留了酒店历史传统，时髦的设计和传统的样式和谐共存，使它成为大批艺术家和建筑师的最爱。
哥本哈根福克斯Fox旅馆
位于哥本哈根市中心的福克斯Fox旅馆，原本是一间毫不起眼，类似青年旅馆的小酒店，但经过40位艺术家超乎寻常的创造，每个房间都变成他们的个人艺术展，风格从怪诞滑稽到严谨的平面设计，从街头艺术到漫画、童话、友善的怪物、幻想的生物等等，这里简直就像一间又一间妙不可言的画廊。入住的客人可以根据自己的心情和喜好来选择自己钟情的房间。因为创意足够新奇，福克斯旅馆已经被网友评为全球最酷的十大艺术旅馆之一。
马德里普埃尔塔Puerta America酒店
普埃尔塔Puerta America酒店是一座12层的小楼，座落于马德里的城市中心，它的的特别之处，体现在它是来自13个国家，风格差异很大，甚至有些不可思议的18位国际知名建筑师的自由创作，除了法国的让•努维尔，还有英国的诺曼•福斯特和扎哈•哈迪德、日本的矶崎新等著名建筑师都参加了普埃尔塔酒店的设计，不惜血本地为各国游客准备的一家高级艺术酒店。
广州报业历史博物馆
本项目的开发，更可以充分利用在项目地块内已规划的报业博物馆。打造与游客、参观者互动的新型博物馆，既可以丰富博物馆的内涵，又可以用新型的概念吸引参观者。
引入INTERACTIVE EXIBITION概念，例如在博物馆内部设置多媒体互动游戏区、互动科技展示区等，既能通过互动的方式让市民、游客建立起对广州日报集团报业领跑者的品牌形象，又可以提升集团亲和力，增强与市民、游客、读者之间的交流。在博物馆内，还可以设置以报业、媒体为主题的餐厅、咖啡厅和酒吧、读者交流区等，既可以作为博物馆的服务功能区，又可以为报业集团的员工增加休憩、餐饮的去处。
发展参考意向：
世博会思科馆
作为上海世博会惟一独立建馆的跨国IT公司，思科馆展示了其以“智能＋互联生活”为主题的理念，将参观者带入2020年的城市生活，并体验创新技术将如何建设更美好的城市，为人们带来更美好的生活。思科馆分为两层，馆内展示面积为1500平方米。展馆设立了针对普通游客和针对包括城市管理部门、开发商、城市规划者、服务提供商和企业高管等专业观众的两段旅程。
博物馆内可以设置多媒体展示区，让参观者体验未来的媒体改革趋势
设置互动区域，让参观者更好的了解报业集团的历史文化、品牌形象
|
参考香港湿地公园的访客中心，其湿地互动世界设置了丰富的互动游戏，例如湿地挑战，游客可在这个展览廊踏上河流之旅，探索人类活动对湿地的影响。从互动游戏中，可知道透过不同的生活方式，来保育湿地生态，了解到湿地并非注定要面对教人沮丧的破坏。这展览廊还设有「湿地直播室」，让访客亲身经历与湿地保育有关的事件。
香港湿地公园访客中心 |
项目的整体包装，可以采用报纸、媒体作为其主题，打造主题餐厅、主题咖啡厅、酒吧等经营性产品
媒体主题餐厅
广州精神美食广场（7×24H New Concept Culture Park）
常规商业的成功，需要具备规模和区位优势，本项目总建筑规模仅为12万平方米，周边缺乏居住氛围，不具备开发常规商业的条件。上下九、北京路是广州市民、游客必到的购物点，附有浓厚的岭南特色，但与上海、北京等城市相比，近年上海出现了新天地，北京出现了798等文化与商业结合得很好的城市新地标，目前广州仍没有具规模的著名的文化休闲型地标。建议项目开发与报业文化相结合的商业产品，打造一个全新的广州文化休闲地标。
广州精神美食广场，将打造成为广州首个精神美食中心，其内容的设置涵盖广州目前所未有的多种文化产品，既有各种类型的媒体互动接触体验，又有多种媒体商品的销售，更是一个从不停息的文化不夜城。填补了广州市目前“夜消费”的空白，为广州新生代增加了一个必到之处。
发展参考意向：
项目商业部分参考“坊城”设计效果
作为广州中轴线上的文化地标、广州市民必到的文化综合体，本项将为前来参观的游客以及报业文化总部基地的工作人员提供文化娱乐消费“一站式”服务。
精神美食中心建成后，将可为广州市民提供一个可供各个层次、各个年龄段人群学习、休闲、体验、交流的平台，亦为艺术家提供激发灵感的创作空间。家长可以带孩子购书、到博物馆参观，到New Culture Space体验媒体发展新技术、新概念，到书城购物，还可以喝下午茶。员工可以在午餐时间到特色餐厅就餐，下班后到商城购物、到康体中心健身、打球，享受一站式的文化娱乐活动和文化消费服务。
发展参考意向：
特色儿童公共书店
独具特色的设计能吸引孩子带着父母一起来文化中心消费
由于本项目可开发的地上建筑面积有限，建议把部分商业设置在地下。其设计应以新文化、新媒体为特色，贯彻报业、传媒的主题。
独特的商业建筑设计为商业经营吸引更多客人
建议在项目北部江边建设游船码头，利用集团的“南海神”号，使商业往珠江延伸扩展，增加游客量。既可以带动项目的人流，又可以使文化地标充满动感，从平面走向立体。
发展参考意向：
“渔人码头”的概念源自欧美，代表的是一种欧陆怀旧式的休闲，一种港埠特有的市井文化，一种平民化的欢娱，一种带着丝丝回忆的人文风情。在欧美，有许多著名的渔人码头，如美国旧金山的渔人码头、加拿大蒙特利尔的渔人码头、英国利物浦的渔人码头等等，中国澳门新开发的渔人码头也成为当地的旅游新地标。
澳门渔人码头
旧金山渔人码头
此外，还可以在珠江建设观光隧道。从沿广州中轴线，从报业文化中心一直延伸到对岸的珠江新城。参考上海外滩的观光隧道项目，隧道的建设将会为项目带来一定的游客量，提高项目的吸引力，带来一定的经营收入。隧道的参考票价：40元/人次。
发展参考意向：
上海外滩观光隧道位于浦西南京东路外滩与浦东陆家嘴东方明珠之间，是我国第一条越江行人隧道，全长646.70米，2000年底竣工，是我国第一条越江人行观光隧道--上海外滩观光隧道工程。外滩观光隧道通过声、光、电、激光等高科技手段，在直径仅6.76 米、长646.7 米的圆隧道内制作五光十色的动态景观。虽然过江时间只有5分钟，但游客将经过八个景色不同、内涵各异的景区。
同时，隧道还利用空间，运用现代高科技手段，在隧道内演示反映人物、历史、文化、科技、风景等各种图案、景象及背景音乐，使过江过程带有极强的趣味性、娱乐性和刺激性，给游客留下美好的记忆。
首先经过的是“时光隧道区”。隧道壁上破裂的铝板、探索器撞击地面的巨响，表明我们钻入地层，进入科幻空间。在“漩涡区”，光波飞速倒退，光纤闪亮，化作一个绚丽的漩涡。随后见到，洞壁上模拟岩石实景，辅以迷幻的灯景，探索器正在穿透岩石层，这是“穿梭区”。
进入接近江底的“岩浆喷射区”，各处是耀眼的灯光，表现出岩浆沸腾喷涌的场景。这儿色彩迷离，气氛宁静平和，仿佛如诗似画的梦境世界。
随着探索器上升，重穿地层，冲入深海。过了“穿梭区”，在“漩涡区”游人可以感受跟随探索器冲出大海，升入蓝天。在最后一个新的“时光区”，游人仿佛乘坐探索器在流星飞逝的宇宙空间畅游。外滩观光隧道如一道彩虹，将浦西浦东相衔接，就像一条充满魅力的纽带，轻松挑起浦江两岸的美景，成为上海旅游景观中一道亮丽的风景线。
初步建议项目开发功能的配比如下：
报业集团写字楼约4万平方米，报业产业链写字楼及配套设施约5.8万平方米，文化商业约4万平方米（其中地上面积1万平方米，地下面积3万平方米），酒店约1万平方米，报业历史博物馆7500平方米，立体停车场约6万平方米（地下）。地面建筑面积合计125925平方米；地下建筑面积合计9万平方米。
项目功能配比一览表
|
|
项目 |
面积（平方米） |
|
地面 |
广州日报集团写字楼 |
40000 |
|
报业博物馆 |
7500 |
|
Media Museum特色酒店 |
10000 |
|
新媒体工作创意园
及配套设施 |
58425 |
|
广州精神美食广场 |
10000 |
|
地面建筑合计 |
125925 |
|
地下 |
立体停车场（地下2-3层） |
60000 |
|
广州精神美食广场(地下一层） |
30000 |
|
地下建筑合计 |
90000 |
本项目初步定位为广州人民的精神美食中心、广州城市中轴新地标、广州新概念文化综合体。依托广州报业文化中心和报业博物馆的建设，带动本项目的整体发展，使之成为广州市人民的精神美食中心、广州城市旅游、休憩的必到之处、广州中轴新地标，以及未来媒体领域的先行体验基地。为了配合这一形象，初步建议本项目采用新概念的建筑设计，构建独特且具有文化品位的地标建筑。同时在建筑材料的运用上，适宜采用新型环保的建筑材料，以配合报业集团的改革领跑者以及未来媒体的体验基地的形象。
项目设计理念关键词:
低碳生态建筑
高科技的新媒体展示
新概念文化综合体
历史与未来的结合
项目的设计理念，对于项目打造成广州文化新名片、广州文化地标，是相当重要的环节。新派岭南风格，把岭南园林设计技艺与现代建筑设计风格结合起来，巨大的建筑外立面投影，配以清新的室内外植物设计，既能体现广州地区的传统岭南文化特色，又能带出新时代的设计风采，使传统与Cyber的设计概念无缝连接。
本项目的设计风格，初步建议采用新派的岭南设计风格。中国传统造园技术中有所谓“虚实相济、藏露抑扬”的理论，以“框景”、“借景”等手法将室内和室外、远和近、人工和自然的景观融合为一体。项目的设计风格，可从岭南著名园林中取得灵感，将传统的造园构景手法融合到博物馆与文化商业体的设计中，制造里外合一的空间精神。设计预期让客人感到走进一幅巨大的画框之中，与珠江新城隔江对望，感受一份括然开朗。 |
信息内容
