2010年：楼市不会“硬着陆”，炒楼已基本无利可图
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
多事之秋，房地产业也没有宁静。
2010年，房地产形势的发展超出了所有人的预料。“后经济危机”时期的资产泡沫现象，在房价上率先体现。
各地楼价屡创新高。房地产成为典型“投资品”。房地产市场成为资金流动的主要方向之一。
中国人民银行统计报告披露，光2010年 1季度，房地产开发贷款就新增3207亿元，个人购房贷款新增5227亿元。
投机气氛逐渐浓厚，房地产市场不断升温，有些城市开始出现“高烧”现象。
在多重压力之下，中央政府权衡利弊，终于出台了最近的系列调控政策。
政策强压之下，行业“被迫调整”。4月19日A股的房地产股票暴跌7%以上。
然而，换个角度分析市场和政策，结论并不会太悲观。
1、2010年：楼市不会“硬着陆”
“两会”之后，房地产发展商们都暗中松了一口气，认为调控政策已经基本结束。中国经济进入“复杂的一年”，传统的依赖投资拉动和出口拉动的经济增长方式，已经难以持续。要保持经济持续增长，政府必须拉动国内消费。
众所周之，消费的增长，离不开房地产业的兴旺。房地产业的兴衰关联52个行业。没有房地产业的繁荣，就不会有消费市场的繁荣。不少房地产老板“赌”政府不会“打压”房地产业，主要理由和依据就在于此。有人评论说，“房地产绑架了政府”，听起来很刺耳，但也不无道理。
现在看来，老板们似乎赌错了。
然而，我们必须看到，2010年：楼市“硬着陆”的概率是微乎其微的。
政府调控的目的是让楼市降温，不是要“搞死”市场，更不想让楼价“大幅跳水”。从房地产的利益链条来看，现阶段，“搞死”了房地产市场，谁都没有好处。
我们应该看到，所有的政策调控，就象“吃药”，副作用也不少。总结一下过去5年的房地产政策，都有“持续性不长”的特点。
2、2010年，地方政府对房地产“又爱又恨”。
楼价飚升的年代，房价问题成为“民生问题”，让地方政府备受压力。一方面，卖地收入和房地产税收，普遍占地方财政收入的30-50%，地方政府“离不开”房地产。另一方面，房地产的政策，全国统一部署，地方政府大多只有执行的权力。保障性住房建设让地方政府责任加大。
3．15以来的房地产政策，前所未有地给地方政府留了很多空间。
政策调控的效果，很大程度还要看地方政府的执行力度。
4、2010：房地产开发商无为而治
系列调控政策出台后，“赌错”了的发展商处境尴尬。
银根收紧，政策打压，让很多年初抱着“大发展”念头的开发商清醒过来。2010年，对房地产开发而言，也是“复杂”的一年。
很多人关心楼市会不会降价。但发展商们都知道，降价是把双刃剑，不能轻易使用。现在的人都“买涨不买跌”，开发商不到最后，不会出这招。至少今年上半年，发展商不会轻易“降价”。
2008年万科率先“拐点”论，率先“逃跑”，事后证明并不聪明。
2010年，房地产开发商只能无为而治，看者市场的变化和政策的变化来运作。
5、2010：炒楼已基本无利可图
系列调控政策的重点在于抑制投资性需求。信贷政策收紧后，炒楼变成高风险的行为。2010年，炒楼基本已无利可图。
在很多城市，多套物业的购房者比例高达30-50%以上。各种渠道涌入楼市的资金，在短期内可能会撤退。
短期内，楼市销售量至少会下降20%以上。
楼价上升的趋势，长期不会改变。短期，楼价有回调风险。“波动市场”将取代“单边上升的市场”。
若严格执行新的信贷政策（如第二套房子按揭首付比例50%以上，停止第三套的按揭），2010年炒楼的风险可能会大于机会。
现在国内的房地产股票价格，与半年前相比，普遍下降30-40%。现在的楼价，比半年前还高。换言之，现在买房，比买房地产股票风险更高。
2010年，绝对是个有哭有笑，有赚有赔的年份。
2010年，我们都应增强风险意识。
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