“70/90政策”和“三旧改造政策”短期无助抑制房价上涨
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
国土资源部日前出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，提出“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。严控大套型住房用地，严禁向别墅供地。”
文件出台，意味着2006年出台的“70/90政策”将延续。
近年来，在各种利益的驱动下，“70/90政策”在很多城市已经名存实亡。这次国土资源部重申这一政策，将带来不小的冲击和影响。
有专业人士认为，上述“供地计划”倘得以严格实施，普通住宅（90平方米以下户型）将大增，有助于平抑房价。
在广州，“三旧改造”正如火如荼地进行中，计划改造的138条城中村，已经有林和、黄埔、猎德、冼村、同和等几条“大村”开始了拆迁改造。涉及54平方公里，牵涉200万以上的“旧城改造”，也拉开了序幕。旧厂房的改造，为城市中心区住宅的供应提供了潜力。
不少人憧憬着“三旧改造”将带来广州中心区房价的下跌。
然而，客观的事实却是：无论是“70/90政策”还是“三旧改造”，均无法向市场提供更多的 廉价普通商品房，短期无助抑制房价上涨。
2010年的广州楼市，仍然是“豪宅”、“伪豪宅”（贵价楼）的天下。
过去十年，广州楼市实现了一次“重要的”风格转换。即由“低地价、低楼价、低入市门槛”的“三低模式”，向“高地价、高楼价、高入市门槛”的“三高模式”转变。
从2003年到2010年，广州一手房均价平均上涨近3倍，同期地价水平上涨4-5倍。2009年全国土地出让收入达到1.5万亿，2009年广州地价收入489亿元。而2008年仅为122亿元，2007年仅为323亿元。
“政府—发展商—投资炒楼者—被拆迁户”，已经成为一条紧密的利益链条。
目前广州的“三旧改造”，注定了是属于“高成本”的拆迁改造。在楼价突破万元/平方米的“高涨时代”，高昂的拆迁成本不可避免。最新公布的《拆迁条例》，让被拆迁户找到了“不低于”市场价的补偿依据 。
政府要收取地价和税收，被拆迁户要博弈最大的补偿利益，发展商要赚取高回报。广州房价将长期走“高成本路线”。“三旧改造”无助于成本的降低，也无助于廉价普通商品房的供应。
“70/90政策”的初衷是良好的，但短期也可能直接推高大户型、豪宅的价格。
“不批别墅用地”，“限制大户型发展”，将有效调控市场供应的产品结构。但由于受制度限制，这些措施难以有效控制投资性购房的需求，炒楼风依然强劲。有限的大户型，有限的豪宅，将可能成为未来几年恶炒的对象。
房地产业发展受制于土地资源的约束、金融资本的限制、政府政策的宏观调控。房地产业是带着紧箍的孙悟空，稍不听话，紧箍咒就被念起。
房价的问题，归根到底是制度问题。
倘现行的制度不加以改革和创新，那么“房价上涨”的压力不但不会减少，还会持续上升。
2010年的楼市，是投资家的乐土，是冒险家的乐园，但可能是自用型买家的陷阱。 |
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