广州严打低价囤地高价卖楼 闲置费按地价20%收取

　 广州市即将出重拳打击囤地开发商。广州市国土房管局即将修订颁布的《广州市闲置土地处理办法》(以下简称“新办法”)将采取多项新举措加大闲置土地的查处力度，其中特别明确如果闲置土地增值，开发商需要按新的市场评估价来补交地价，此举将直接抬高开发商的囤地成本，击中开发商低价囤地、高价卖楼的要害。

　　囤地十年地价几可忽略不计

　　近期国家多次强调查处闲置土地，广州也在紧锣密鼓修订新的闲置土地处理办法。根据国务院《关于促进节约集约用地的通知》中“对闲置用地特别是房地产用地要征缴增值地价”的要求，“新办法”规定闲置土地增值的，由土地行政主管部门在签订国有土地有偿使用补充合同时依规定调整土地价款。

　　广州市国土房管局相关负责人表示，这也就意味着，开发商早期拿到便宜的地块不开发造成闲置后，就要按照新的地价补交差价，这将进一步加大土地闲置的成本。新地价的计算方法将综合考虑基准地价、市场评估价和假设开发法等因素。

　　低价拿地、高价卖楼曾是开发商玩转房地产市场的手段之一。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，这条新措施对开发商的打击很大，“土地这几年的增值很快，有的地块地价已经翻了一两倍，如果补交地价的话，将是对开发商很重的处罚。”赵卓文认为，这也体现了土地市场的公平性，开发商不能低价拿了土地还不开发。

　　据介绍，目前花都、番禺就有很多这样低价囤积的土地。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同指出，“番禺目前在售的两个楼盘就闲置了近十年，地价几乎可以忽略不计了。因此他们可以在市场低迷阶段仅以4000-5000元/平方米的售价推盘，而该区域的地王楼面地价就曾创下5000-6000元/平方米的纪录。”

　　土地闲置费不再按月收取

　　广州目前的《广州市闲置土地处理办法》是2003年颁布实施的，随着广州市经济和社会的不断发展，原办法在许多方面与广州加强土地管理、充分利用闲置土地的要求不相适应。

　　新办法改变了原来先认定闲置土地再予以处置的做法，合并闲置土地认定和处置环节；对于用地单位已书面承认土地闲置事实的，可直接进入处置环节，加快了闲置土地处置。

　　在对闲置地罚款方面，广州也将加大查处力度。新办法明确，土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。并明确规定逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。

　　政府有偿收回土地将全额补偿

　　此前，广州对因不可抗力或政府因素影响未能按期动工开发的土地一律认定为闲置土地。而“新办法”则做出了更合理、更人性化的调整：对于不可抗力或政府因素影响而未能开发的，经市规划、国土房管、建设、发改等部门联合会审核实后，影响期间不视为闲置时间。

　　对于因政府因素不能继续使用的闲置土地，符合有偿收回条件的，新办法改变了原办法按地块前期投入70%予以补偿的做法，规定直接按财政评审确定的前期投入全额给予补偿。

　　据介绍，广州市政府常务会已经讨论并原则通过《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》，有关部门将按会议要求对该草案作最后修订，不日将颁布实施。

　　业界呼吁

　　广州应公开“闲置”老底

　　土地管理是房地产市场的源头，也是让政府部门颇感棘手的挑战。“地价卖得再低，开发商也不会便宜卖房，最后都便宜了开发商。”广州市国土房管局相关负责人在谈到土地调控时感言。

　　据业内人士透露，金沙洲就曾有开发商在早年以900多元/平方米的价格拿地，但直到2006年和2007年楼市火暴时才建房开售的楼盘，当时广州市房价已经涨到每平方米近万元，开发商赚取了囤地带来的高额利润。早期低价囤地非但没有受到政府部门的处罚，反倒成为上市地产公司对外宣称的土地成本优势。

　　据业内人士透露，在国家近期频繁强调查处闲置土地的风声下，已经有开发商开始破土动工。广东省房地产协会理事赵卓文预计，广州新的闲置土地处理办法出台后，将直接减少闲置土地的数量，促进房地产项目开发，估计未来的住房供应量会有所增加。

(资料来源:南方都市报2009-12-31)