东莞楼盘“偷面积”成风
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
2009年11月21日至23日，我到东莞参加《南方都市报》组织的“2009东莞金牌地产评荐”活动，这已经是连续第三年当评委了。
东莞房地产是广东房地产的三个代表：1、代表广东豪宅的标准和水平；2、代表创新产品的方向；3、代表楼市走向的风向标。
在东莞看楼，确实是一件幸福的事情。
21-23日，我们一口气看了30多个楼盘，包括中信凯旋国际、中信森林湖、世纪城、光大景湖时代城、天骄峰景、星河传说、锦绣山河、万科金域华府等。
1、“赠送面积”似乎已成为东莞房地产的“例牌菜”。手法总体有三类：
（1）中信公司的凯旋国际在“送面积”，74平方米的“一房一厅”通过“送面积”，变为“三房一厅”，手法是客厅阳台改造，偷换1/2面积。
（2）光大景湖时代城的“时代艺墅”，通过夹层（2.15米）设计，154平方米，搞成七房二厅，变为“空中复式”的使用效果。其中2.15米的夹层有60平方米之巨，含三房。
（3）万科金域华府，创造了开盘即卖90%的好业绩。秘诀除了装修到位，品牌突出外，更重要的是“偷面积”。如其中售价110万的1户型，建筑面积只有100平方米，但房型旁边有结构上的隔层——中空部位，约40平方米，发展商保证“连结构、连装修一起做好，送给买家，不算售房面积。”在万科金域华府的售房部，我们连连追问：工程验收能通过吗？售楼人员都回答：没有问题。
买房的人买的是100平方米，规划局批准的也是100平方米。结果是发展商明目张胆地“加建”了40平方米给业主。政府管理部门（规划、房管、城监）睁一只眼闭一只眼。
随着地价的上升，房价跃上万元台阶，建筑土建成本已无足轻重，发展商们“商人”的智慧又开始发威了。
席卷东莞的“赠送面积”热，无论如何都是一件怪事。再次曝露了房地产行业管理的不规范性。
看到万科这样的企业，都在冒着违规风险，打擦边球，为了赚钱，干起“赠送面积”的勾当。（实际上是明目张胆的扩建面积。）谁还再敢说，中国房地产行业已经“很成熟”？
2、东莞的中信森林湖，已到最后一期。广告语“最后，最珍贵”令人印象深刻，与广州星河湾海怡半岛的广告语“不曾见，不再有”有异曲同工之妙。
几年前，中信森林湖的西班牙式建筑风格令人耳目一新。但到2009年，西班牙风格已席卷中国。有人开玩笑说：中国造的西班牙式建筑，比西班牙本国+美国南加州+南美洲的总建筑量，都要多。
中国建筑文化没有自信，至今没有方向，只有照抄照搬，一阵风一阵潮，到处都一样。
3、东莞的星河传说，也进入到开发的尾声，其最新一期荷塘月色楼王，最大的三层复式853平方米，卖3000多万元。这种设计，在电梯房17楼上，令人匪疑所思，三梯一户，私家泳池，很多连别墅都没有的奢华布置。超级大豪宅，竟然设在电梯高层的复式上，不可思议。
4、东莞的豪宅市场很有潜力，毕竟东莞藏富于民，老板数量众多，消费力也够强。
东莞的无骄峰景目前在卖的237平方米户型，已卖到1.4万元/平方米。发展商号称花了上亿元打造的园林，确实起到了效果。光大的老板，似乎很喜欢罗汉松和黑松，动辄放一棵上百万元的名贵黑松在花园里。据说，天骄峰景的树木就价值四、五千万。
天骄峰景的水系很大，每年把水抽干了，就可以开著名歌星演唱会。这种节目已搞了二年了，董文华、韩红等人都来过开演唱会。
天骄峰景的色彩很大胆，黑底白边，用的材料很高级。但“黑加白”，是我很不喜欢的颜色，与中国传统文化有很大冲突。
前二天，与华南理工大学的赵红红教授说起此事。都认为这种“黑加白”的外立面色彩“确实不能鼓励”。“黑加白”，怎么看，都像追悼会上的颜色。
5、在东莞的主干道上，有几处很显眼的广告牌。上面有一句很感人的广告语：“你曾失去的世界”。
这是东莞万科楼备用虹溪诺雅的广告语。“虹溪诺雅”这个词很特别，是来自日本皇家的一个场所。连名字都是舶来品。
万科做这个楼盘，重点强调原生态。松山湖边上的这个楼盘，保留了几座原始山头，几乎不作雕琢，命名“虹顶公园”，所以广告语叫作“你曾失去的世界。”确实有点意思。
6、在东莞，重点是看豪宅。在厚街、虎门等地方，上万元一平方米的高层豪宅已不鲜见。东莞的镇区，在十年前进入“五星级洒店”时代，到今天，开始进入“万元房时代”，确实令人感慨。
在东莞，无论是天骄峰景，星河传说这样的楼盘布置了大户型，连厚街丰泰观山碧水这样的楼盘，也动不动就上300平方米的“空中别墅”。东莞的地价真的就贵到这个程度了吗？东莞老百姓已经开始全面接受“空中别墅”了吗？
7、在东莞御花园。联排别墅赫然亮出“买三层送三层”的营销手法。具体做法是：地下挖多二层，天台“整多”一层。这种不计算入容积率面积的“面积”，变成发展商的“卖点”。
以御花园项目为例，联排别墅卖到1.6-1.7万元/平方米。土建造价只有2000元/平方米左右，发展商再怎么往地下挖，往空中做夹层，成本有限，却卖点显然。买家认为，虽然卖价是1.6万元/平方米，但“买三层送三层”，实际上只有8000元/平方米。于是欣然下订。
这算是东莞楼盘第四种“偷面积”的方法。
商人，真会动脑筋啊！
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