广州“三旧”改造值得关注
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
10月12日《广州日报》A3版披露，广州市政府常务会议原则上通过《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》。
自从广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台并全面启动后，佛山、东莞等地区已经纷纷行动，广州市政府通过这一文件后，广州“三旧”改造的大戏也将拉开帷幕。
按省领导的说法，广东人多地少，耕地资源匮乏，而且目前正处于工业化、城镇化加速发展的阶段，建设用地供需矛盾日益突出。据统计，珠三角地区9市平均土地开发强度已达到16%，其中深圳、东莞等市已超过40%，以往粗放的土地利用方式已难以为继。和一些发达的国家、地区进行了比较，香港的土地开发强度仅为21%、日本三大都市圈仅为16.4%。广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造专题的试点工作，去年至今全省累计完成“三旧”改造面积3.6万亩。
广州市“三旧”改造的计划是：4年内腾出28平方公里的用地。2009年底全面铺开。如此巨大的计划，可谓大策划、大手笔。
一直苦于可开发土地资源枯竭的发展商、投资商们早已瞄准了这个机会。在以往，并不受关注的村长、厂长现在是高朋满座，被人排着队约吃饭。
早近几年，同创卓越公司参与过广州多个“三旧”改造项目的策划和研究工作。在广州的荔湾、天河、番禺、新塘地区都有成功策划的项目。
依照我们的体会，“三旧”改造，绝对是一件大事情，值得我们去高度关注。
1、广州城市建设和房地产开发的方式将发生重大转变。过去20多年，房地产开发由外延式发展为主。现在转为内部“优化”、“提升”开发。从2009年开始，发展方式彻底改变，以往的增长方式将不再延续。
2、这是形成广州城市面貌的“最后一役”。基于城市化发展水平的预测和人口增长率的预测，几乎可以认为，这一次“三旧”改造完成后，广州城市面貌将基本完成。类似于现在欧美许多城市，几十年都不会再有大的改变了。基于这样的判断，广州“三旧”改造肩负重大的历史责任，不可小视。
3、“三旧”改造，应该有量的控制。倘真的按官方说法，4年搞28平方公里，广州房地产开发将不可避免地受到冲击和影响。
4、短期计划应与长期计划结合。
2010年亚运来临前，政府会有大手笔的“三旧”改造，但短期行为不能取代长远计划。
5、应该有相对统一的“政策”。
“一村一策”，这样的提法，是广州管理部门的创新之举，也能解决实际问题。但面对138条城中村的改造，短期有52条行动，又允许发展商、投资者介入，难免由“一村一策”变为“一村一博弈”。制定相对细化统一的政策，已迫在眉睫。
6、应在修建性详细规划的前提下进行“三旧”改造。倘没有详细的控制性规划，任由各用地单位去发挥，确实潜伏很大的风险。
先规划，后改造建设，这个程序怎么也不能破。
7、应加强研究策划，充分考虑城市的承载能力。
“三旧”改造，不可避免将加大城市中心区的负担。如“旧村”改造，拆一平方米，至少要建三平方米，才有经济可行性。
广州中心区的现状是：人口密度过大，交通拥挤，公共空间不足，配套不够。如盲目扩大住宅供应量，城市未来生活质量状况堪忧。
目前的出路是：加强策划研究，尽量控制住宅的增量，以商业、办公、休闲物业为主，增加公共空间，避免城市负担的加重。
“三旧”改造，形成广州的最后一役，希望政府能高度重视风险，慎之又慎。
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