未来三年房地产市场，波动是主基调
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
“房价基本稳定，结构基本合理，供求基本平衡”，这是各级政府调控房地产市场的目标。
然而，看看过去两年楼市的“过山车”行情。我们基本可以断定，未来三年楼市要保住三个“基本”，基本上是不可能的。中国楼市在未来三年走出“W”型的“过山车”行情的几率较大。
1、“房价基本稳定”的时代已经一去不复返。未来几年的市场将以大幅波动的形式出现。
2007年10月-11月，广州一手房均价达1.1万元/平方米，到2008年年底回落至8000元/平方米左右。2009年7月，均价又回到1万元/平方米的水平。一年多的时间，上下波动幅度达20-30%。
未来几年市场，房价不但受到房地产市场本身供求关系的影响，还间接受制于国内外经济形势、资本市场情况，并深受政府调控政策的影响。任何一个因素发挥作用，都可能让楼价有20-30%左右的上窜下跳。
习惯了过去10多年“楼价基本稳定”思维的人，有必要重新调整思路，用新的操作方法来参与市场。
2、“结构不合理”的状况在未来几年不会有大的改变。
目前市场上结构不合理的城市比比皆是，要举出一个“房地产供应结构基本合理”的城市却很难。
结构不合理的情况将会延续。主要表现在以下几方面：
（1）保障性住房比例与商品房比例不合理
（2）住宅开发量与商业、办公开发量比例不合理
（3）投资性物业与自住性物业比例不合理
（4）户型结构（90平方米以内小户型面积与大户型面积比例）不合理
（5）地段供求结构不合理
（6）高、中、低档产品结构不合理
房地产开发要以土地为载体。世界上不可能有完全相同的两套物业。由于土地供应的有限性和特殊性，房地产市场产品结构不合理的情况在短期内将难以改变。
3、供求失衡将是未来几年楼市的重要特征。
由于全球经济危机的影响，大部分房地产企业在2008年采取“减产”的方法，直接造成了2009年下半年到2010年楼市“供不应求”的局面。
随着投资开发量的增加，2010年下半年开始可售供应面积将增加，如果需求乏力，又将引起新一轮的“供大于求”。未来几年市场将始终在“供不应求”与“供大于求”之间波动。连地方政府都将无力改变。
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