不是“地王”，胜似“地王”
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
8月18日广州土地拍卖，引起了广泛的关注。
拍卖结束后，我在广东电视台采访节目中说了两句话：1、没有出现“地王”是好事，2、拍卖结果是理性的。
南华西地块，原本被众多人士认为会出现新“地王”。结果却仅拍卖了2分钟，7个回合，就以4651元/平方米成交了。
事实上，这个4651元/平方米，却是个成色十足的“地王价”。因为这个地块属于危房改造项目，总建筑面积4.6万平方米，但除去保留、回迁和回购房面积，可售面积仅有2.5万平方米。地块还有限制高度、保证回迁面积户型等诸多限制。全部成本（包括回迁建筑成本、土地交易契税）折算下来实际楼面地价达到8500-9000元/平方米。这已经是个不折不扣的“高价地”。
发展商冒了这么大的风险，倘楼价不能卖到13000元/平方米，肯定属于亏本买卖。
这种危房改造地块，用地小，限制条件多，需要投资商前期做很多工作，功课做足了，才能拿出来公开出让。“瘦田无人耕，耕开有人争”。这次南华西地块，成交价比底价溢价154%，让原来策划操作这个项目、志在必得的君华实业公司割了一次肉。
话又说回来，拍卖结果还是可以接受的。发展商还有一定的操作空间。
广州商品房开发已逾30年，中心区可开发土地资源日渐稀缺。随便“见缝插针”的一块地拿出来，都会引来很多竞争者。这似乎已经是铁律。
广州这一次土地拍卖，一点也不能用“冷”来形容。因为南华西这一地块很“特殊”，“特殊”的同时，还卖出了高价。不是“地王”，胜似“地王”。
对下半年及2010年楼市走势，发展商们普遍持乐观态度，从拍卖竞争激烈程度就可看到。
下半年，会不会继续出现“地王”？关键要看发展商的资金情况。
上半年全国“地王”频现，是由于发展商“钱多地少”引起的。
钱多，是由于2009年上半年发展商遇到了三喜：
1、房地产销售形势好转，广东1-7月销售额同比增长一倍以上；
2、资本市场好转，上市发展商融资能力转好。
3、上半年国家为了刺激经济，新增贷款达7.36万亿元，其中很大部分转入房地产业。发展商由2008年的“资金短缺”，180度转为2009年的“流动性过剩”。
地少，是因为2008年大发展商普遍看空楼市，“三年不拿地”的言论随时可见。转入2009年，楼市回暖，不少公司顿感土地资源不足。
“钱多地少”的情况，在下半年将会有很大改变。
股市回调，震荡加剧；房地产市场“高处不胜寒”，发展商销售回笼资金速度将减缓；银行新增信贷将剧减……
一切情况都表明：下半年出现“地王”的概率将越来越少。
房地产市场将在谨慎观望中，稳中有升地走过2009年。
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