1. 房地产开发投资情况
从近三年茂名市房地产开发投资额看，2007年茂名市的房地产投资有较大的增长，2008年受经济大环境的影响，发展商资金链收紧，房地产投资额有所回落，但房地产投资额占当年的固定资产投资额的比例呈现出逐年上升的趋势，房地产业总体保持平稳较快的发展。
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近三年茂名市房地产开发投资额 |
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项目 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
2008年比2007年增长 |
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全社会固定资产投资额(万元) |
1752440 |
1307057 |
1457400 |
11.50% |
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其中房地产开发投资额(万元) |
79345 |
138718 |
189967 |
36.94% |
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房地产开发投资额占固定资产投资额的比例 |
4.53% |
10.61% |
13.03% |
22.82% |
（资料来源：茂名市统计局）
2. 房地产供求情况
 供应情况
据茂名市建设局资料显示：近几年，茂名市商品房供应量在大幅增长，2008年创下历史施工面积300万平方米的新高。据了解，目前市区商品房施工面积约250万平方米。
近年茂名市商品房供应情况 单位：万平方米
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项目 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
|
1、施工房屋面积 |
102.04 |
172.74 |
216.49 |
264.68 |
311.54 |
|
其中：住宅施工面积 |
93.47 |
140.97 |
201.33 |
248.07 |
300.22 |
|
2、新开工面积 |
83.08 |
101 |
137.61 |
171.96 |
196 |
|
其中：新开工住宅面积 |
75.61 |
72 |
127.64 |
161.78 |
185 |
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3、竣工房屋面积 |
30.3 |
51 |
88.87 |
90.3 |
82.87 |
|
其中：住宅竣工面积 |
24.5 |
43 |
79.06 |
86.02 |
76.58 |
（资料来源：茂名市建设局）
需求情况
茂名市近年商品房销售量整体向上。从供需的对比分析，当前茂名市房地产市场整体呈现“供大于求”的局面。
近年茂名市商品房供应情况 单位：万平方米 万元
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项目 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
|
1、商品房屋销售面积 |
34.63 |
60 |
71.48 |
113.89 |
147.49 |
|
其中：住宅销售面积 |
33.5 |
51 |
64.71 |
112.78 |
142.31 |
|
住宅销售面积涨幅 |
—— |
52% |
27% |
74% |
26% |
|
2、商品房销售额 |
53400 |
91550 |
118278 |
221404 |
294736 |
|
其中：住宅销售额 |
40200 |
65452 |
96712 |
219182 |
276968 |
|
住宅销售额涨幅 |
—— |
63% |
48% |
127% |
26% |
（资料来源：茂名市建设局）
2008年茂名市各地区商品房销售情况
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地区 |
销售面积
（万平方米） |
销售额
（万元） |
均价
（元/平方米） |
|
市直 |
48.58 |
109726 |
2259 |
|
茂南区 |
48.12 |
100674 |
2092 |
|
茂港区 |
3.66 |
5122 |
1400 |
|
电白县 |
17.91 |
38829 |
2168 |
|
高州市 |
12.39 |
16402 |
1324 |
|
化州市 |
3.97 |
5393 |
1357 |
|
信宜市 |
12.86 |
18590 |
1446 |
|
合计 |
147.49 |
294736 |
1998 |
备注：据了解，为方便统计，部分原属市直的楼盘也并入茂南区范围。
（资料来源：茂名市统计局）
单从茂名市区（含市直、茂南区、茂港区）范围的口径计算，每年商品房销售面积约100万平方米，每年的新开工面积约150-180万平方米，可判断，一般项目的销售周期在1.5-2年左右。
价格变化趋势
近几年，茂名房价均呈上升走势，但与珠三角部分二三线城市相比，整体价格水平较低，其涨幅偏小，低于全国水平，房价仍有较大的升值空间。
近年茂名市商品房及住宅销售价格情况
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项目 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
|
商品房均价 |
1542 |
1526 |
1655 |
1944 |
1998 |
|
涨幅 |
—— |
-1.0% |
8.4% |
17.5% |
2.8% |
|
住宅均价 |
1200 |
1283 |
1495 |
1943 |
1946 |
|
涨幅 |
—— |
6.9% |
16.5% |
30.0% |
0.1% |
（资料来源：茂名市建设局）
部分珠三角城市房价 单位：元/平方米
|
城市 |
住宅均价 |
与茂名相比的差价 |
|
全国 |
3919 |
1973 |
|
茂名 |
1946 |
—— |
|
清远 |
2740 |
794 |
|
佛山 |
5475 |
3529 |
|
肇庆 |
2855 |
909 |
（资料来源：同创研究部）
茂名不同地区价格差别较大，下属县市商品房均价在2000元/平方米以下，而茂名市区商品房均价在2000-3000元/平方米左右，较好地段，如本项目周边楼盘均价达3000-3500元/平方米。
2008年茂名市各地区商品房销售价格
|
地区 |
均价（元/平方米） |
|
市直 |
2259 |
|
茂南区 |
2092 |
|
茂港区 |
1400 |
|
电白县 |
2168 |
|
高州市 |
1324 |
|
化州市 |
1357 |
|
信宜市 |
1446 |
|
全市均价 |
1998 |
（资料来源：茂名市统计局）
预期未来一两年，中国经济发展将逐步向好，能为房地产业的发展提供良好的经济与政策环境。随着茂名市经济进一步发展、项目所在新城市中心的发展日益成熟，茂名市的房地产市场整体发展态势良好。购房者将改变观望态度，购房信心将得到有效的增强；市场供应将有所增加，会涌现更多高质素楼盘；成交量及成交价格均有望持续缓慢上升。
未来三年茂名市区住房需求预测
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项 目 |
2008年 |
2009年 |
2010年 |
2011年 |
|
住宅销售面积
（万平方米） |
100 |
130 |
160 |
190 |
|
增长幅度 |
—— |
30% |
25% |
20% |
备注：住宅销售面积增长幅度参考上文“近年茂名市商品房供应情况”表格中的平均增长幅度。
未来三年茂名市区住宅价格预测
|
项目 |
2008年 |
2009年 |
2010年 |
2011年 |
|
住宅均价
（元/平方米） |
2200 |
2650 |
3050 |
3500 |
|
增长幅度 |
—— |
20% |
15% |
15% |
备注：2008年住宅价格参考上文“2008年茂名市各地区商品房销售价格”表格中市直的商品房均价；增长幅度参考上文“近年茂名市商品房及住宅销售价格情况”表格中住宅价格的平均增长幅度。
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