1. 2008年三亚房地产发展情况
1.1、新建商品住房供给与销售情况
截止至2008年12月31日，商品住房结转可售面积201.36万平方米，其中2007年结转可售面积69.74万平方米。2008年批准预售商品住房184.77万平方米，与2007年同期相比增长68.49%；实际登记销售面积104.49万平方米，与2007年同期相比增长17.33%。
商品房销售总金额111.43亿元，和上年同期相比增长60.32%；商品住房销售总金额为102.04 亿元。商品住房成交均价为9765元/平方米。（数据来源：三亚市房协）
1.2、新建商品住房销售和购买对象情况
三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2008年销售总套数11882套，面积 104.49万平方米，岛外销售10133套，面积88.62万平方米，岛外市场占总销售套数的 85.28%，占总销售面积的84.81%。（数据来源：三亚市房协）
1.3、不同套型新建商品住房供求情况
2008年批准预售商品房的户型结构按面积计算以90-100平方米所占比例最大，为16.90%，31.22万平方米；按批准预售的套数计算，以60 -80平方米所占比例最大，为23.77%，4534套。批准预售的新建商品住房以小户型为主，无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小。
从销售（需求）情况来看，2008年销售面积比例最大的户型结构为60-80平方米与 90-100平方米，分别销售18.46万平方米与16.27万平方米，占总销售面积的17.67%与 15.57%。而按套数计算，小于或等于60平方米和60-80平方米的销售比例最大，共销售 2879与2664套，各占销售总量的24.23%与22.42 %，随着单套面积增大，其销售比例逐渐减少。（数据来源：三亚市房协）
1.4、不同套型新建商品住房成交情况
户型越小销售的套数和面积所占的比例越大，2008年90 平方米以下的商品住房销售 7379套，面积48.64万平方米，占总销售套数的62.10%，占总销售面积的46.55%。（数据来源：三亚市房协）
1.5、不同价位新建商品住房供求结构情况
按销售面积计算，销售单价大于15000元/平方米的价位所占比例最高，销售面积为17.19万平方米，占总销售面积的16.45%；其次为6000-7000元/平方米，销售面积12.94 万平方米，占12.38%。
按销售套数计算，销售单价在6000-7000元/平方米的价位所占比例最高，销售1743套，占总销售套数的14.67%，其次为7000-8000元/平方米的价位，销售1517套，占12.77%。 （数据来源：三亚市房协）
2. 三亚房地产市场特征
三亚房地产市场特征明显，主要表现在供大于求、房地产项目与度假旅游结合紧密、外地买家的房地产市场、长远看旅游地产具有稀缺性、以城市房地产品牌营销。
l 房地产产品高端多、中低端少
2008年，三亚市住房成交均价近10000元/平方米。目前，在开发项目大多为海景项目，价格基本过万。中低端物业存在市场缺口。
l 供大于求
2005到2008年，三亚房地产销售面积为50万平方米、70万平方米、90万平方米、104万平方米。但是，2008年三亚房地产市场供应量已经超过200万平方米，当年总销售面积只有104万平米，至2008年底，结余100多万平方米面积未消化。再加上2009年1-3月的结余量，总量超过200万平方米，已可供市场消化2年。明显供大于求。
(资料来源：三亚市房协)
)
l 房地产价格高企
近10年来，三亚市房地产价格“翻跟斗”长了十倍，从2000年的1000元/平方米，到现在的10000元/平方米。房地产价格高企。因三亚区位的特殊性和唯一性，预测未来3年价格将坚挺在10000元/平方米左右。
l 房地产与度假旅游紧密结合
房地产与度假旅游紧密结合，主要表现在房地产产品规划上。
度假是一个短期行为，对产品的需求具有特殊性。这些产品强调小户型、大空间的户型定位，摒弃了一切对度假无用的功能。在面积不大的空间里，有着超大观景休闲阳台、观景卫生间、阳光浴房、情调SPA等，并结合三亚气候日照等特点，尽可能做到通风遮阳。
“大疏大密”的空间规划和“小户大空间”的户型设计营造出高品质的硬件条件，而依托五星级酒店的服务平台，打造“泛酒店”服务体系则为客户提供舒适的度假体验。 “泛酒店”服务体系除提供包括定期通风清洁、户内保养的常规服务外，还提供酒店式服务并兼具一些旅行社的职能，提供旅游相关的服务，全程解决度假时面临的吃穿住行等问题。
此外，还有更具特色的中介交易的职能。为满足部分业主在非入住期间的经营愿望，相当部分的房地产项目利用自身的酒店资源、规模优势，提供对应的物业委托经营服务，进行酒店式的中短期“客房化”经营，满足业主的投资增值需求。
l 外地买家为主的房地产市场
自2005年以来，岛外购买群体已成为三亚楼市的主力军。其中，“候鸟型”养老居住者占到大多数，老人们被三亚的气候和“长寿岛”所吸引，喜欢三亚的安逸和舒适，喜欢三亚的气候，更喜欢三亚的大海。要吸引更多的购房者，三亚作为养老胜地还有很多地方需要发展改进，包括生活基础设施等。
2005年至2008年三亚岛外销售套数占总销售套数的比例变化
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年份 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
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全年销售总套数 |
—— |
7724 |
9951 |
11882 |
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岛外销售套数 |
—— |
6550 |
8739 |
10133 |
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占总销售套数的比例 |
82.99% |
85% |
87.82% |
85.28% |
（数据来源：三亚市房协）
l 具有强有力的城市房地产品牌营销
三亚市多次组织了房产商抱团到全国各地参展，既是有力的房地产项目促销，也是三亚房地产的形象展示。三亚已建立起富有吸引力的城市房地产品牌形象，对当地的商品房营销起到极大的促进作用。
3. 未来2年三亚房地产市场展望
目前，中央已经出台救市方案，积极鼓励中低收入买房，调整房地产和二手房交易的税费政策，加强经济适用房和廉租房的建设力度。然而，三亚市房地产销售对象主要在于高端收入群体，当前的楼市行情正处于敏感时期，还较大程度上影响高端收入群体购房的心理预期，持币观望情绪还较浓，加之政策出台后，效果显现还需一段时期。因此，预计未来2年三亚市房地产市场仍将维持平缓增长态势。
从价格看，中央并不鼓励高房价政策，三市旅游房地产业的发展由于其独特的资源，有异于国内其他地区和城市的房地产业，价格不会有太大的波动，未来2年三亚市房地产价格波动幅度不大。
4. 三亚代表性房地产项目
三亚许多项目利用其得天独厚的自然景观优势，充分考虑岛外人士对旅游休闲房地产的需求，在项目的开发过程中融入了新颖别致、超前规划设计理念、优质完善的小区环境等特点，借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，备受异地置业者的青睐。
三亚的旅游休闲房地产项目掀起异地投资热潮。目前主要在售的代表性项目有半山半岛、三亚金中海蓝钻、鲁能三亚湾新城、雅居乐清水湾、富力湾等。五指山及兴隆等三亚周边地区的房地产项目也在三亚设点销售，吸引外地购房者。
三亚及周边地区代表性楼盘
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项目类型 |
项目名称 |
位置 |
产品/价格（元/平方米） |
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市区一线海景项目 |
半山半岛 |
鹿回头公园 |
洋房：26000-28000（精装修） |
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金钟海蓝钻 |
三亚湾路（离海400米） |
洋房：15000-18000 |
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郊区一线海景项目 |
雅居乐清水湾 |
距三亚约40公里 |
洋房：8000-9000（精装修）
四拼别墅：12000（精装修）
独立别墅：20000（精装修） |
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富力湾 |
距三亚66公里 |
公寓：8500-9000（精装修）
联排别墅：14000（精装修）
独立别墅：16000-17000（精装修） |
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市区内二线海景项目 |
鲁能三亚湾新城 |
距三亚市中心约8-10公里 |
洋房：14000（毛坯，海景）
11600（毛坯，无海景）
联排别墅：23000（毛坯）
独立别墅：30000（毛坯） |
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市区内无海景项目 |
天泽湖畔 |
距三亚市中心约5分钟车程 |
洋房：6500-7000（毛坯） |
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清平乐
（养老示范基地） |
迎宾路田独镇旁，离本项目约10分钟车程 |
洋房：3800（2007年，毛坯）
5000（2008年，毛坯）
6000-7000（2009年，毛坯） |
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五指山市项目 |
翡翠新城 |
离三亚约80公里 |
洋房：2600-3200（毛坯）
联排别墅：4680（毛坯） |
(资料来源：同创市场部市场调查)
5. 小结
2008年三亚批准预售商品住房184.77万平方米，销售面积104.49万平方米，市场呈现供过于求的态势。商品住房成交均价为9765元/平方米，85%以上的项目针对外地高端买家，竞争更激烈，受市场大环境影响大。中低端物业存在市场缺口。
房地产产品规划体现旅游地产的特点，已形成三亚城市房地产品牌独特的影响力，随着其在国内外营销力度的不断增大，三亚的房地产项目将开拓更大的客户市场，项目发展充满机会。 |
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