海口房地产市场研究
海口市房地产市场已历经一个周期的发展：
1988年海南岛建省，房地产开始发展。
1992年房地产达到高峰期，出现泡沫。
1993年宏观调控后，1994年滑入低谷。
1997、1998年开始复苏
2001、2002年开始平稳发展
2004年，房地产总开发量达400万平米，其中60％是烂尾楼改造，销量108万平米。海南房地产市场再次进入稳定发展时期。
到2008年，房地产年销售面积近170万平方米。
海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期。
2.1. 房地产市场投资现状
海口市2003年至2008年6年间房地产投资总额持续大幅增长。2008年完成房地产投资总额71.2亿元，其中住宅投资额为53.1亿元，继续保持了良好的增长态势。
2003－2008年海口市房地产完成开发投资数据表
|
项 目 |
单位 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
|
固定资产投资额 |
亿元 |
104.9 |
119.28 |
137.17 |
158.23 |
182.77 |
219.1 |
|
其中：
房地产完成开发投资额 |
亿元 |
27.7 |
40.29 |
46.38 |
50.47 |
60.1 |
71.2 |
数据来源：海口市统计局
2.2. 房地产市场开发现状
海口市2003年至2008年房地产开发情况比较稳定，施工面积、新开工面积、竣工面积等较少出现大起大落的现象。
2004-2009年一季度海口市商品房竣工面积统计表
|
项 目 |
单位 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009年一季度 |
|
商品房施工面积 |
万平方米 |
570.77 |
694.10 |
710.92 |
686.75 |
650.04 |
345.27 |
|
其中：住宅 |
万平方米 |
479.43 |
554.43 |
555.83 |
541.0 |
501.94 |
—— |
|
商品房新开工面积 |
万平方米 |
147.88 |
202.74 |
160.04 |
200.03 |
196.3 |
12.86 |
|
其中：住宅 |
万平方米 |
130.36 |
147.64 |
133.53 |
170.51 |
148.3 |
—— |
|
商品房竣工面积 |
万平方米 |
114.78 |
110.32 |
80.22 |
130.02 |
109.49 |
34.49 |
|
其中：住宅 |
万平方米 |
105.96 |
96.91 |
54.49 |
111.78 |
84.05 |
—— |
数据来源：海口市统计局
2.3. 房地产市场销售分析
供需分析
1、总体供求状况
海口市2003－2008年商品房销售量整体向上。从供需的对比分析，自2003年开始，海口的购房需求就被有效地激发起来，当前海口房地产市场整体呈现供不应求的局面。但岛外购房者比例超过60%。
2004-2009年海口市商品房销售面积统计表
|
项 目 |
单位 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009年一季度 |
|
商品房销售面积 |
万平方米 |
152.88 |
192.53 |
141.64 |
170.46 |
168.93 |
26.99 |
|
其中：住宅 |
万平方米 |
139.9 |
179.09 |
133.48 |
162.39 |
161.6 |
26.62 |
|
商品房竣工面积 |
万平方米 |
114.78 |
110.32 |
80.22 |
130.02 |
109.49 |
34.49 |
|
其中：住宅 |
万平方米 |
105.96 |
96.91 |
54.49 |
111.78 |
84.05 |
30 |
数据来源：海口市统计局
2、住宅市场需求基本特征
海口独特的地理、气候、生态环境具备“健康宜居城市”的优越条件，国内其他城市难以比肩。发挥这些优势，海口将建设成供退休养老、长期度假的人群居住的“花城、水城、林城”。另外，针对海口不同地域、收入、职业、生活习俗等不同人群，规划建设不同类型、不同档次、不同特色的住宅小区。因此，海口住宅市场的需求人群具有明显的二元特征：岛内居民和岛外度假人士。他们构成了海口市住宅市场的内部需求和外部需求。
（1）内需市场
随着居民生活水平的提高和对现代化生活方式的追求，许多先富起来的海口市民已经具有购置第二套住房的能力和要求；目前海口市城镇居民的住房产权类型结构中商品房占的比例不到5%，尚具有较大的发展空间。
（2）外需市场
海口市具有良好的自然环境和较高的生活服务水平，近年来不断加强居住环境的改善，吸引大量岛外人士来海口置业，该类住宅市场需求逐步增加。
楼价变化
1、近年海口住宅价格基本走势
2008年海口市住宅均价为4481元/平方米，较2007年上涨31%。造成海口市房价大幅上涨的主要原因有：一是土地和建材价格的全面上升，提高了开发建筑成本；二是消化了大量的“半拉子”工程后，供求关系发生了变化，需求量不断加大；三是海口自身地理环境得天独厚，加上周边基础设施的开工建设，大大提升了海口房地产的品位，从而吸引全国各地不少人争相来海口购房置业，因此海口已经成为内地居民选择购买住房的理想地方之一。
2004-2009年海口房地产成交情况
|
项目 |
单位 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
2009年一季度 |
|
商品房销售面积 |
万平方米 |
152.88 |
192.53 |
141.64 |
170.46 |
168.93 |
26.99 |
|
住宅销售面积 |
万平方米 |
139.9 |
179.09 |
133.48 |
162.39 |
161.6 |
26.62 |
|
商品房销售额 |
万元 |
346260 |
510232 |
394588 |
599306 |
772885 |
132240 |
|
住宅销售额 |
万元 |
294370 |
452880 |
356819 |
552569 |
724159 |
128023 |
|
商品房成交均价 |
元/平方米 |
2265 |
2650 |
2786 |
3516 |
4575 |
4900 |
|
住宅成交均价 |
元/平方米 |
2104 |
2529 |
2673 |
3403 |
4481 |
4809 |
与全国大多省会城市相比，海口市的房价偏低，加上其优越的地理位置，吸引众多岛外人士前来购房度假、投资。但另一方面，与2006年2600多元/平方米的价格相比，短短两三年时间房价上涨幅度超过2000元/平方米，对于岛内居民，仍怀念两三年前的房价，对住房消费依然不敢冒。
由于海口不同地段房价差异大，如海边公寓房价高达10000-15000元/平方米，中心区则5000-6000元/平方米，而本项目所在区域房价仅为3000-4000元/平方米，低于海口市平均水平。
2、近年海口房价和全国房价上涨速度对比
从2002年开始，海口市房屋销售价格指数在波动中逐年攀升，分别为101.9、102.7、105.9、102.5、102.8、106.6、110.4，平均每年上涨幅度为4.7%;同期，全国房屋销售价格指数分别103.7、104.8、109.7、107.6、105.5、107.6、106.5，年平均上涨幅度为6.5%。
2008年起，海口房价上涨速度开始超过全国，2007年海口房价指数为106.6，全国房价指数为107.6，比全国低了一个百分点;2008年，海口房价强劲上涨到110.4，全国房价保持在106.5，高出全国3.9个百分点。在全国房价指数下降的同时，海口市的房价指数不断上升，形成一个逆向态势。
3、海口市房价收入比
房价收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫现象和居民房屋购买承受能力的静态指标，反映某一时期居民的购房能力。在发达国家这一指标在3-4之间，即一个中等收入家庭购置一套中等档次的住房需要三到四年的全部收入。世界银行认为，发展中国家房价收入比应该控制在4-6比较适宜，比值在3-6以内都是合理的，如果超过6说明房价偏高。
当前海口市居民生活水平提高速度较快，2008年海口市城市居民人均可支配收入为14150元，一个三口之家，全年可支配收入总和是42450元，如按海口当前的新建商品住宅平均价格4481元/平方米来计算，购置一个90平方米的房子需要这个三口之家用尽9.5年的全部收入，因此海口市的房价收入比高过了世界银行认为的3-6的合理区间。可见，岛内居民并不是海口市房价推高的原动力。
2.4. 空置情况分析
海口市2009年一季度累计住宅空置面积4.94万平方米，占2009年住宅竣工面积的16.5%。与2004年住宅空置高峰的103.71万平方米，占当年竣工面积97.9%的情况相比，可以看出，海口房地产市场已复苏至正常水平。
2004-2009年海口住宅空置面积统计表
|
项目 |
单位 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
2009年一季度 |
|
住宅空置面积 |
万平方米 |
103.71 |
32.59 |
37.32 |
21.51 |
15 |
4.9 |
数据来源：海口市统计局
2.5. 土地市场分析
1、住宅用地总体供应分析（协议出让、公开出让和转让）
2008年，海口市住宅用地供应量保持上升态势，全年住宅用地供应面积为70.3761万平方米，增长12.1%。
海口市住宅用地公开供应表
|
年份 |
住宅用地面积(万m2) |
|
2006年 |
30.1426 |
|
2007年 |
62.7797 |
|
2008年 |
70.3761 |
数据来源：中国土地市场网
2、住宅地价分析
2008年，海口市土地价格同比上涨20.9%，其中，居住用地及商业用地涨幅最大，分别比去年同期上涨34.8%和23.2%。4个季度土地价格同比分别上涨22.3%、26.3%、20.3%和14.8%。，但海口地价低于全国平均水平。
以住宅用地为例，2008年三亚（113万/亩）、海口（78万/亩）、琼海（57万/亩）三市住宅用地平均地价居于全省前三位，但与全国35个主要城市平均地价为135万/亩相比，海口住宅地价水平较全国平均水平低41.83%，地价仍有较大的上涨空间。
3、地价与房价比值分析
地价与房价的比例关系主要由土地供求关系及住房的建筑质量、住房的区域环境等因素决定，土地供应相对充足的地区地价较低，地价在房价中的比例也较低，土地供应相对不足的地区地价较高，地价在房价中的比例也较高。
目前，海口市平均楼面地价占房价比例仅为13%，与一般合理值20-30%有一定差距，地价存在较大的上涨空间。
海口近年房价地价变动状况
|
类别 |
2002年 |
2003年 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
|
房价
（元/㎡） |
2110 |
2086 |
2104 |
2529 |
2673 |
3403 |
4481 |
|
综合楼面地价
（元/㎡） |
365 |
368 |
396 |
400 |
412 |
435 |
585 |
注：平均楼面地价无法计算，故上表取城市综合地价进行计算，综合楼面地价按容积率2.0计算，作为参考。部分数据根据官方公布地价指数反算所得。
房价从2004年开始实现了平稳的快速上涨，同时土地价格占整体房价比例越来越低，随着房地产行业的快速发展，土地未来价格增长预期较高。
3.1. 产品供需结构分析
项目组针对项目地块所在的海秀片区，对区域内10多个楼盘进行仔细调查分析，发现该区域住宅户型主要以两房、三房为主，约占市场份额的42%和39%。
而户型面积主要为90平方米左右的两房和100-130平方米的三房，约占市场份额的45%和38%。
数据来源：同创研究部
3.2. 客户来源结构分析
1、海口购房客户来源结构
2008年海口购房客户来源比例
|
分类 |
住宅销售面积 |
比例 |
|
岛外客户 |
104.54 |
64.69% |
|
岛内客户 |
57.06 |
35.31% |
|
全市 |
161.6 |
100% |
数据来源：海南省房协
从近年购房客户来源数据可发现，海口房地产一直以岛外消费为主，与岛内消费相比，二者有明显的差距。这与中国部分城市人均GDP已超过3000美元进入休闲时代，还有海口政府大力向外推广房地产项目等密切相关。但随着岛内居民收入和多生活水平要求的提高，岛内客户消费力将会不断增长。
2005-2009年海口购房客户来源比例比变化
|
客户来源 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
|
岛内 |
36% |
45% |
30% |
35.31% |
|
岛外 |
64% |
54% |
70% |
64.69% |
数据来源：海南省房协
2、岛外购房客户来源结构
从2008年岛外购房客户统计数据发现，来自西北、华东、华南地区的客户较多，占总量的60%。
2008年岛外购房客户来源比例
|
地区 |
套数 |
比例 |
|
西北 |
2044 |
19.3% |
|
东北 |
1766 |
16.7% |
|
华北 |
1752 |
16.5% |
|
华东 |
2159 |
20.4% |
|
华南 |
2201 |
20.8% |
|
西南 |
666 |
6.3% |
|
合计 |
10588 |
100.0% |
数据来源：海南省房协
数据来源：海南省房协
3、岛外客户购房户型面积及价格
根据2008年岛外客户购房面积、套数，计算出岛外客户购房平均户型面积为98.73平方米，与市面热销的90平方米左右的两房户型吻合。可见，市场上畅销的两房客户主要为岛外人士，而他们可接受的价格幅度一般为4000-5000元/平方米。
岛外客户购房户型面积及价格表
|
地区 |
套数（套） |
销售面积
（万平方米） |
户均面积
（平方米） |
成交金额
（万元） |
成交均价
（元/平方米） |
|
西北 |
2044 |
20.88 |
102.15 |
90385.59 |
4329 |
|
东北 |
1766 |
17.67 |
100.06 |
78514.85 |
4443 |
|
华北 |
1752 |
17.33 |
98.92 |
81366.9 |
4695 |
|
华东 |
2159 |
19.72 |
91.34 |
91319.78 |
4631 |
|
华南 |
2201 |
23.04 |
104.68 |
97455.74 |
4230 |
|
西南 |
666 |
5.9 |
88.59 |
24871.8 |
4216 |
|
合计 |
10588 |
104.54 |
98.73 |
463914.66 |
4438 |
数据来源：海南省房协
1、宏观调控下，住房需求将有所调整
国家采用信贷、税收等调控政策来控制房价过快上涨，为房产市场降温，在近期房价普降的形势下又出台降低契税、免征印花税、房贷利率打七折、二套房贷松动以及多次大幅下调存贷款基准利率等多项措施为房产市场增温。受到国家宏观调控的影响，未来的住房需求将在一定程度上随之调整。
由于海口超过60%的房子属于岛外客户养老、度假消费，消费需求受宏观经济环境影响程度较大，而目前宏观经济逐步出现好转迹象，预计岛外客户仍会保持对海口的购房热度。另外，随着城市化建设的不断深入，很多旧住宅区已经拆除重建新的商品房，迁出的居民需要购置新的房产居住，对新建商品房的需求相应增加。
尽管2009年一季度海口住宅销售面积26.62万平方米，比去年同期下降8.8%，但根据以上理由，判断海口住宅需求将呈上涨的态势，预测未来三年住房需求增长幅度为8-12%。
未来三年海口住房需求预测
|
项 目 |
2007年 |
2008年 |
2009年 |
2010年 |
2011年 |
|
住宅销售面积
（万平方米） |
162.39 |
161.6 |
175 |
193 |
216 |
|
增长幅度 |
21.7% |
-0.5% |
8% |
10% |
12% |
2、土地成本将继续走高
由于海口市地价偏低，随着土地资源的减少，土地价格涨幅仍然较大，价格将继续走高，直至地价房价比上升至20-30%的合理水平。
但由于宏观经济尚未明朗，房价上涨速度将大大放缓，预计未来3年涨幅在8-10%左右。
未来三年海口市住宅用地价格预测
|
项目 |
2007年 |
2008年 |
2009年 |
2010年 |
2011年 |
|
平均地价
（万/亩） |
58 |
78 |
111 |
144 |
171 |
|
增长幅度 |
—— |
34.8% |
42% |
30% |
19% |
|
综合楼面地价
（元/平方米） |
435 |
585 |
835 |
1085 |
1285 |
备注：综合楼面地价按容积率2.0计算
未来三年海口市住宅价格预测
|
项目 |
2007年 |
2008年 |
2009年 |
2010年 |
2011年 |
|
住宅均价
（元/平方米） |
3403 |
4481 |
4930 |
5325 |
5750 |
|
增长幅度 |
27.29% |
31.69% |
10% |
8% |
8% |
未来三年海口地价房价比变动情况
|
类别 |
2007年 |
2008年 |
2009年 |
2010年 |
2011年 |
|
住宅均价
（元/平方米） |
3403 |
4481 |
4930 |
5325 |
5750 |
|
综合楼面地价
（元/平方米） |
435 |
585 |
835 |
1085 |
1285 |
|
地价房价比 |
12.8% |
13% |
16.9% |
20.4% |
22.3% |
3、市场需求仍然强劲
（1）岛内居民购房能力有望得到进一步增长。随着经济发展水平的逐步提高，居民收入水平将继续保持较快增长，而房价的增速放缓，居民未来的购房能力将会相对增强。
（2）岛外市场需求仍然旺盛。虽然目前受到金融危机的困扰，对海口房产的销售造成了一定的影响，但由于需求旺盛，海南的房产在全国仍然占据着无法超越的优势，岛外市场需求仍将成为推动海口房地产市场扩大和房价上涨的主要动力。
综上所述，海口房产市场需求仍较旺盛，加之住房成本呈上行走势，住房价格将继续呈上涨态势。国家也在金融危机后出台了多种政策“救市”，而房地产作为国民经济的主要支柱，受到各方面的重视，不可能出现跌幅过大的局面，所以，海口房地产市场仍然可能保持原来的发展势头继续扩大开发投资规模和加快建设步伐，房价的未来走势也将保持平稳。
通过对海口市房地产市场的研究，海口市房地产市场现状以及呈现出来的特点主要可归纳为以下几点：
自2004年起到2008年，海口市住宅开发投资额逐年上升，行业发展迅速；住宅销售面积2004年起持续大于竣工面积，呈现出供不应求的状态，预计今后三年仍将维持这一局面，当前投资海口房地产市场处于有利时机。
随着政府对城市开发用地的严格控制以及海口市城市发展规划的影响，土地稀缺性将逾发明显，地价将快速上涨，推高房价。
2008年海口市住宅市场销售均价4481元／平方米，结合海口市家庭平均全年可支配收入分析，2008年海口市房价收入比为9.5，房价相对岛内居民较高，房价推高的原动力来自于岛外客户。
海口市2009年一季度住宅空置面积仅为4.9万平方米，占竣工面积的16.5%，与2008年下降两个百分点，住宅总体空置情况呈下降趋势。
海口市房地产市场是一个外省消费十分突出的市场，岛外客户超过60%，岛内居民不到40%，项目客户定位应抓住这一市场特点，避免客户定位的盲目性。
海口市房地产市场未来发展预测前景乐观，岛内外购房需求及购买力都将不断提高，预计未来三年住宅年均需求将在180万平方米，楼价的年均增幅将在8-10%。 
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