重拾升势 反转可期
——2009年下半年楼市走势预测
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
当广州一手楼均价在2007年10月达到11574元/平方米时，各方普遍唱“多”之时，谁也想不到，楼市调整就此展开。到2008年12月，广州一手房均价回落至8012元/平方米。
2009年头5个月，在大家普遍“唱空”时，广州楼市却迎来了难得的小阳春。2009年5月，广州楼市销售量更是突破了两个“万”：成交套数达13253套，成交面积超过140万平方米。
种种迹象表明：广州楼市在2009年下半年将重拾升势，反转可期，广州楼价重上“万元房时代”只是时间问题。
2009年下半年楼市将有五大特征：
（1）供求关系逆转。
2006-2007年楼市快速上扬，楼市整体呈现“供不应求”局面，如2006年一手房预售量为9170万平方米，成交量达1158万平方米；2007年预售量为823.33万平方米，成交量达1080万平方米。2008年楼市转入低迷，转为阶段性“供大于求”，2008年预售量为864万平方米，成交量为704万平方米，有160万平方米未能销售。
随着2009年上半年楼市的回暖，成交量有较大幅度上升，供求关系再次逆转。1-4月供应量218.3万平方米，成交量277万平方米，成交量比供应量多58.7万平方米。
在2008年，广州各大发展商普遍遭遇资金紧张难题。广州一手房新开工面积下降12%以上，更多楼盘放缓了工程进度。2009年下半年将因此呈现局部的“楼荒地荒”现象。这些都可能成为楼价重拾升势的原因。
（2）“地王”、“楼王”将再现。
广州楼市2007年创下几块“天价地”以后，卖地进入停滞期。广州政府原计划2008年供应2-5平方公里，但实际完成住宅用地供应仅1.76平方公里。政府土地供应缺乏连续性和计划性，加上发展商早年储备的“廉价”土地越用越少，2009年下半年开始，商品房的供应量将少于需求量。
目前值得关注的是：广州中心城区可开发土地资源已经日渐枯竭。目前市中区在建项目仅有20多个。政府在未来时间内供应的土地将集中于远郊的花都、番禺、增城一带。由于可开发土地资源的制约，未来广州楼市的供应量将以“郊区盘”为主。市中心区物业的稀缺性将进一步彰显。未来“地王”、“楼王”将会在中心区持续出现。
（3）楼价重拾升势。
目前一手房均价从2007年10月份的11574元/平方米下调至2009年1-5月的8000-8500元/平方米，平均下调已有20-30%，买卖双方通过调低期望值，已重新找到平衡。2009年1-5月广州一手房销售量明显回升，就是最好的证明。据阳光家缘的数据显示，1-4月全市一手住宅成交22345宗，面积240.37亿元，分别比2008年同期增长16.3%与29.4%。
在2009年下半年的头几个月，广州楼价将处于“进退两难”的局面。但2009年年底开始，楼价将重拾升势。
（4）投资客重新入市。
广州居民2009年理财策略已由“现金为王”转为“实物为王”。基于对金融危机后，全球将会由“通缩”转为“通胀”，甚至爆发严重的通货膨胀的预期，投资者目前偏爱“避险”型的产品。房地产因为是抵御通胀的有效手段将成为大众投资的热点。
投资客重新入市，将进一步激活广州楼市，从2007年10月开始消退的楼市投资热，将从2009年下半年开始回温，也有造成楼市新泡沫的风险。
（5）房地产政策面暖风频吹。
中央政府和地方政府为了刺激经济，对房地产开发商是“又爱又恨”。
2009年5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整。其中，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。
这一条消息，是发展商的“重大利好”。从1996年开始，最低资本金比例一直控制在35%。
这项调整，为房地产商创造了二个有利因素：
第一，在当前市场不明朗，资金偏紧的运营情况下，为新项目开发降低了门槛。尤其是那些中小型发展商，独立项目的发展商，原来受到资本金限制，很难获得金融机构贷款。现在门槛降低，发展商发展新项目的动力将加强。
第二，将提高发展商自有资金回报水平。降低资本金比例，意味着房地产开发的杠杆效应将更加明显，发展商的回报水平将提高。
以一个1亿元投资的项目为例，按正常投资水平，全投资回报率是15%，按35%自有资金计算，发展商自有资金回报率大概是44%左右。如果按20%自有资金计算，发展商自有资金回报率大概是75%，将有大幅提高。
此外，二手房交易的年限限制，税收约束等，正在逐一解除。近期广州二手楼成交出现“井喷”。二手成交活跃，将带来房地产市场整体流动活跃。一手市场的入市资金将得到更大保障。
（4）2009年楼市“见底”。
全球经济形势仍未有根本好转，但广东经济最糟糕的时期或许已经过去，广州楼市也将触底反弹。目前，已经基本上没有什么能引起楼价大幅下降的因素。2009年楼市“见底”的可能性很大。随着2010年亚运在广州的召开，楼价上升的可能性将远远大于下降的可能性。
（5）2009年发展商迎来“宽松日子”。
发展商资金短缺窘况得到缓解，楼盘“杀跌”的动力已经不足。2009年第一季：万科销售面积达152.5万平方米，同比增长33.2%，销售金额122.2亿元,同比增长21%；富力销售面积66.91万平方米，同比增长80%，销售金额达61.5亿元；中海销售面积100万平方米，同比增长88.3%，销售金额92.6亿港元，同比增长51.2%；保利销售面积76.6万平方米，同比增长133%，销售金额64.8亿元，同比增长197%。
资本市场好转，国家加大信贷规模，对房地产贷款松绑，楼市销售回暖，三大因素使发展商日子好转，打折促销恐慌性抛售将会减少。
2009年下半年广州楼市机会明显多于危机。广州楼市最有价值的物业，仍将是市中心区优质住宅类物业。写字楼、商业物业、休闲类物业和投资型住宅物业风险仍然较大，大家应该谨慎对待，小心入市。 |
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