政策“绿肥红瘦”期待“红六月”到来
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
端午节期间，广州阴雨连绵，“龙舟水”势大而猛。广东人喜欢水，有“以水为财”之说。端午期间连续下雨，老板们愁容很少，笑容倒是普遍的。
广东这个季节，最好看的景色是什么？当然是荷花了。在这个初夏，雨水滋润着荷叶嫩绿逼人，娇艳的荷花正迎风怒放，确实是一个赏荷的好季节。
广州城里的荷花很少，烈士陵园、中山大学的荷花池我去了好几次，仍觉不过瘾。5月30日，又去了三水荷花世界看了一天。（喜欢荷花的朋友，可以看看本博客中的图片集，有些荷花品种可能是你没有见过的。）
回到房地产这个话题。
端午假期三天，广州一手房成交量略有缩小，比“五一”假期减少12%，其实也是正常现象。不值得担心。
值得关注的是：政策面的变化。
在5月份，全国楼市出现“量价齐升”的反弹局面。于是，传闻不断。有消息说，管理层担心房地产价格反弹，激活楼市的“救市”政策将暂停出台。
更有消息称，“热炒”多年的物业税将出台，引起业界一片恐慌。
“物业税”是悬在整个行业上方的一把剑，倘“物业税”出台，杀伤力，绝对不是什么“打压楼价10-20%”这么简单，“物业税”可能引起整个商品房市场进入“大衰退”。
不过，从目前情况看，至少有二点可以肯定：（1）物业税的税率将会低于预期，不会达到2.5-5%这么高的水平。（2）短期内，最多会出台针对商业、办公、经营性物业的物业税。普通住宅“物业税”，影响到千家万户，涉及城市里每个家庭的利益，管理层当然会慎之又慎。估计3-5年内都不会去引爆这个“地雷”。
5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整。其中，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。
这一条消息，是发展商的“重大利好”。从1996年开始，最低资本金比例一直控制在35%。
发展商要开发1亿元投资的项目，原来最少要有3500万的资本金，现在则有2000万元就可以了。
这项调整，为房地产商创造了二个有利因素：
（1）在当前市场不明朗，资金偏紧的运营情况下，为新项目开发降低了门槛。尤其是那些中小型发展商，独立项目的发展商，原来受到资本金限制，很难获得金融机构贷款。现在门槛降低，发展商发展新项目的动力将加强。
5月下旬以来，全国楼市“卖地”重新火爆，“地王”重出江湖，与政府这一政策调整密切相关。
（2）将提高发展商自有资金回报水平。降低资本金比例，意味着房地产开发的杠杆效应将更加明显，发展商的回报水平将提高。
以一个1亿元投资的项目为例，按正常投资水平，全投资回报率是15%，按35%自有资金计算，发展商自有资金回报率大概是44%左右。如果按20%自有资金计算，发展商自有资金回报率大概是75%，将有大幅提高。
国务院调低普通商品房开发最低资本金比例至20%，无疑是给发展商松了绑，减了压，为新项目开发铺平了道路，这是政府对房地产开发的一次“重大鼓励”。
6月份，不管房地产市场情况短期好不好，房地产股票的上升将是必然。
6月份，广东的荷花“绿肥红瘦”，很好看。6月份，房地产政策，“利多空少”，令人很振奋。 |
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