我司近年来完成了广州南沙多个房地产项目的发展策划工作,对南沙的房地产市场有深入系统的研究,以下与大家分享一些研究成果与观点:
南沙房地产发展回顾
第一阶段：上世纪90年代南沙经济开发区设立，南沙房地产市场有所发端。
房地产商圈地：
以港资背景开发商圈地为主，如香港霍英东、逸涛等开发商。
房地产项目：
进港大道上迅速出现了逸涛雅苑、皇家花园、明珠花园、腾龙山庄等多个楼盘。
阶段分析：
1、由于南沙当时隶属于番禺区，地方财力有限，基础设施开发投入不足，因此南沙开发没有出现预期的进展，南沙房地产市场的人气基础没有形成。
2、当时启动的房地产项目主要是一种概念性销售，无实质的产品和市政配套，由于开发商的港资背景，因此产品主要面向香港客户销售，虽然期房价格一度达到8000-10000元/平方米，但很快就沉寂下来。特别是上世纪90年代中后期的亚洲金融风暴影响，南沙房地产开发的第一波热潮遭受重挫。
第二阶段：2001年底，广州“山、城、田、海”大开发战略唤醒南沙土地
政府举措：
广州市政府正式对外宣布：5年内将小南沙建成“广州尖沙咀”，大南沙建成“广州东京湾”，于是几乎一夜间南沙便成为广州房地产界的关注焦点。大南沙的定位：走“高新技术”、“第三产业”和“传统制造业”均衡发展的战略。广州重要的物流中心和广州产业经济服务中心地带，房地产开发在南沙的发展中必然担任非常重要的角色。
房地产商圈地：
以广州本土品牌房地产商为主，如越秀城建、金业集团（奥林匹克）、碧桂园等开发商。
房地产项目：
城市建设开发总公司的南沙滨海花园，碧桂园集团的南沙碧桂园等项目。
阶段分析：
1、这一时期进入南沙的房地产商，主要从战略层面出发，为企业积累大量的土地作为储备，静待日后条件更成熟时再行开发。
2、南沙房地产的全面成长仍有赖于南沙工业的崛起，虽然部分开发商进行了小规模的试探性开发，但产品定位还是以第二居所为主。
第三阶段：2005年南沙区政府成立后，南沙进入实质有效期发展
房地产商圈地：
不少敏感的开发商已经占据了先机。部分土地被政府以各类名义收回，实行招拍挂的方式出让。农民手头仍掌握不少土地可供建设开发，中心区域的居住用地从2002年400元/平方米上升到最高的1300-1600元/平方米。
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开发商 |
土地 |
公司背景 |
开发产品 |
备注 |
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广州城市建设开发集团 |
4000亩 |
国有控股 |
少量度假式洋房和别墅 |
早期圈地 |
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奥园集团 |
660亩 |
私企 |
写字楼、酒店、住宅 |
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逸涛雅苑 |
6000亩 |
港资公司 |
大量度假式洋房和别墅，出让部分别墅用地（至今未开发完） |
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碧桂园 |
270亩 |
私企 |
少量度假式洋房和别墅 |
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境界（富门花园） |
315亩 |
私企 |
洋房和别墅 |
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霍英东基金会（房地产开发） |
750亩 |
港资公司 |
部分公寓和写字楼已推出 |
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越秀城建集团南沙房地产开发有限公司 |
518亩 |
国有控股 |
住宅、商业 |
2006年底
取得 |
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广州市番禺金业房地产开发有限公司（奥园集团） |
23亩 |
私企 |
商业、办公 |
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广州市番禺金业房地产开发有限公司（奥园集团） |
74亩 |
私企 |
住宅、商业 |
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时代地产 |
508亩 |
私企 |
住宅 |
2007年取得 |
尽管有部分项目已经进行了小规模的开发，但在此阶段，新旧项目均面临全新定位和操作调整。
阶段分析：
1、通过多年来大规模的基础设施建设，目前南沙城市配套框架已基本完善，房地产开发从过去的郊区盘分散开发，进入了成熟的城市区域开发阶段，中心区土地再次受到关注。
2、现有市场以具有品牌的大开发商为主，第一次热潮进入南沙的小开发商已基本离场，市场呈现即将全面启动的局面。
3、政府通过三年多的发展，南沙公务员数量从2002年的60多人扩大到2005年的400多人，目前仍在高速扩展中，加上各产业基地逐步投产带来的产业工人人数爆炸性增长，来自南沙本地的房地产消费需求越来越强烈。
第四阶段：2008年“四圈”发展模式的提出，将为南沙楼市的发展注入强劲的动力。
阶段分析：
1、房地产业已被列为南沙区的支柱性产业之一，包括商品住宅、商业地产等。当前，已有越秀城建、碧桂园、奥园集团、北方万申、富港实业等发展商进驻南沙。但由于2007年的宏观政策调整逐步见效以及2008年金融海啸的冲击，南沙的房地产颇受影响，随着行业大势也进入了调整期。
2、2008年提出的“四圈”发展模式中的“核心圈”、“动力圈”与“重心圈”，分别将港口物流产业、高新技术产业、临港大工业等非常有竞争力的产业作为发展重点，将有效促进南沙经济高速发展，产业的发展必然带来大量为当地房地产业带来旺盛的消费需求。
3、“四圈”发展模式中的打造“配套圈”，主要是发展现代服务业、商贸居住等，将切实解决居住配套问题，大大提高当地的生活氛围。在可预见的将来，南沙将成为一个既适宜创业发展又适宜生活居住的现代化滨海生态城市。
4、南沙正在加大力度建设发展汽车产业、港口物流业、船舶制造业、粮食物业加工业、钢铁工业、电子信息业等八大产业。目前已经进驻的国际知名企业包括丰田汽车、美国通用、德国巴斯夫、日本名幸电子等跨国公司，这些知名企业必将聚集一大批高薪技术性人群，他们的置业需求也将支撑起南沙楼市的发展。
南沙房地产发展阶段分析一览表
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时间 |
阶段开发特征 |
土地价格 |
阶段客户来源 |
阶段开发产品 |
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90年代 |
概念性炒作 |
5万/亩以下 |
港澳地区 |
别墅用地 |
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2002年-2004年 |
战略性土地储备 |
20万/亩-40万/亩（400元/平方米楼面地价以下） |
珠三角和港澳地区 |
度假式洋房和别墅 |
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2005年 |
实质性房地产开发 |
60万/亩以上（500元/平方米楼面地价以上） |
本地和珠三角并举 |
写字楼、公寓、洋房、别墅 |
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2006年-2007年 |
由休闲度假型物业向常住型物业发展 |
86万元/亩以上1300-1600元/平方米（楼面地价） |
本地和珠三角并举 |
联排别墅、洋房、四合院、叠加式别墅等 |
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2008年起 |
以投资型、常住型消费为主 |
125万元/亩以上
980-1260元/平方米（楼面地价） |
本地和投资 |
公寓、洋房 | |
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