广州土地市场门户大开
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
据广州媒体报道，，3月23日广州市政府常务会议讨论了《广州市区产业“退二进三”企业工业用地处置办法》（送审稿）。
根据《办法》，用“退二进三”的企业工业用地可选择三种方式之一进行处置。第一种是：“原址土地纳入政府储备，并由市土地储备机构依法给予补偿和补贴”。
第二种是：“企业原址土地纳入政府储备，具备公开出让条件的，可按该地块公开出让成交价款的40%补偿”。
第三种是：在符合城市总体规划的情况下，企业原址土地未纳入土地储备计划的，经市规划部门审核并报原批准供地的人民政府批准后，可改变原址土地的性质和建筑物的使用功能，从事除房地产开发以外的第三产业，企业可按新用途基准地价和原用途基准地价的差额补交地价，相应签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同。
根据规定，凡列入市政府公布或批准的影响环保类“退二”搬迁企业名单或危险化学品类“退二”搬迁企业名单（见链接），且拥有权属清晰的厂区土地使用权或房屋所有权的企业，其原址厂区土地处置适用该《办法》。
这个《办法》曝光后，引起了广州地产界人士的极大关注。
可以说，这是近期内广州房地产界最大的一件事。
极端地说，这个《办法》倘实施后，广州中心区土地供应量将大大增加。虽然政府文件明确说，不能从事房地产开发。但是，在广州土地市场毕竟打开了一个缺口。“可改变原址土地的性质和建筑物的使用功能，从事除房地产开发以外的第三产业，企业可按新用途基准地价和原用途基准地价的差额补交地价，相应签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同。”这样的规定，给业内人士以无限的想象空间。
在广州商品访开发进入第30个年头的时候，广州市中心区可开发的土地资源日渐枯竭。广州市区企业历史用地成为大家关注的焦点。前一阶段，传出了历史用地可以建设保障性住房的消息，曾令房地产界大为震惊。
这一次，政府给企业历史用地，提出了三种选择。估计企业大多会选择第三条道路。
广州政府对市中心区土地一直采取高度垄断、严格控制的办法。
在“东进、南拓、西联、北优”时期，企业历史用地，只有第一种选择，就是“原址土地纳入政府储备，并由市土地储备机构依法给予补偿和补贴”。企业对此，积极性一直不高。加上政府严格控制房地产开发，不少企业用地沉睡了10年，眼睁睁看着旁边的房地产开发赚得流油。
不少开发商打历史用地的主意，已经很多年，却始终下不了手。
我们知道，广州富力、恒大、合生创展这些企业，早期都是通过运作厂区土地发展起来的。近10年来，这个渠道受到限制，发展商被迫走拍卖拿地道路，或将部分资本转移到外地发展。广州中心区的房地产开发因为土地资源的制约，似乎已经走过了高峰期。
本届政府“中调”战略正在实施，必然要对原来“冻结”的厂区用地进行政策调整。对开发商，对历史用地的地主，新的机遇出现了。
虽然政府文件再三强调，不能作房地产开发。但只要细细分析一下“第三种方法”，我们可以发现：空间还是有的，机会很多。广州土地市场已经打开了一扇门。
近日《北京青年报》一条消息，可以令广州房地产界大受启发。北京有些企业居然在中心区，利用帮政府搞“公共厕所”赚到钱了。手法是：在首层建公厕，其它楼层做经营。50年产权一确定，一样回报可观。
政府只要开一个口，企业赚钱是没有问题的。中心区的土地绝对是“寸土寸
金”。
在广州，厂区土地“可改变原址土地的性质和建筑物的使用功能，从事除房地产开发以外的第三产业，企业可按新用途基准地价和原用途基准地价的差额补交地价，相应签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同。”这个中间蕴含多少商业机会啊！聪明的商人是一定不会错过的。
新的游戏开始了，新的博弈开始了。
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