赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

 

粤“十五条”出台前后，广东房地产出现“量价齐升”的喜人局面。

 

“十五条”的出台，对广东房地产发展，无疑是非常正面的动作。没想到却遭到各方面的质疑。

 

据媒体报道，珠三角有些市长反对“救市”，如深圳市长称“市场已回暖，不需要救市”。舆论界的声音大致相同，广州本地的报纸、电视，忧心忡忡地评论说：恐怕楼价会反弹。

 

更令人奇怪的是，遭遇“重大利好”后，房地产业界却众说纷纭。“政府被发展商绑架了”，“十五条恐推高房价”这样的论调不断出台。房地产业内人士反对“救市”，确实是一种奇观。

 

房地产行业落选“十大振兴产业”，现在看来，一点都不奇怪了。“十大振兴产业”落实后，罕见有这十大产业的人出来吆喝说“不需要振兴”的。房地产行业却未入“振兴”，自己先乱成了一团。广东省政府刚刚松了一点政策，业内却自己不识好歹地吼出个对立面来。一些发展商老板，一些专家学者大义凛然地驳斥“救市”，仿佛房地产行业还是当年那个豪门贵族相，不需要政府“施舍”似的。

 

前几天，我已经写了一篇《房价门前是非多》，观点已讲得很清楚。没想到这两天，陆续有记者采访问“十五条”的问题。昨天，还有一个记者打了两次电话来，反反覆覆地问：“房地产政策，是不是‘一松就乱’，‘一管就死’，这一次“十五条”出台会导致什么……”我对这种有倾向性的问题，是十分不愿意回答的。不过，为了进一步明辨这个问题，我还是耐心地作了如下回答：

 

1、中国内地的房地产市场，从它诞生的那一天开始，就是“政策牵引型的市场”。房地产市场无时无刻不深受政策的影响。广东地区虽然号称“最市场化”的地区，但本质上也是政策下的市场。严格意义上，没有“完全市场化”的房地产市场。既然是“政策市”，难免会有不断的政府干预、政策出台。这样的游戏规则，决定了我们对“政策”的态度：无论是爱是恨，只能顺势而为。

 

2、反对“救市”的人士，至少有二种观点是值得商榷的：

 

第一，认为市场具有高度的修复能力和再生能力，故认为“不须救”。第二，认为政府一“救市”，楼价就会反弹，就会逆转上升，造成局面不可收拾。

 

在今年年初的多篇博文中，我曾对这两个问题进行过论证。第一，楼市受经济面波动影响，需求结构已经受到严重破坏，倘无外部政策作用，楼价下坠趋势已经确定，广州楼价不但“保9”无望，“保8”危险，它的下行目标将是2006年的均价6300元/平方米。市场无疑具有再生能力和修复能力，但肯定是一个漫长而痛苦的过程，1998~2003年广州楼价持续下滑，就是一个典型案例。

 

3、从2006年到2008年，从中央到地方，出台的房地产政策、大多是“压抑”、“控制”楼市发展的。无论是“国六条”、“国八条”，还是地方政府的“穗七条”等等，给房地产行业戴上了很多“箍”，既有“90/70”，“二套房贷”这样的限制，也有“限价房”、“经济适用房”这样的调控房价手段。

 

这一次“粤十五条”，可以认为是政策上的一次“风向转变”，由“压市”、“控制”到“保市”、“救市”。

 

涉及房地产行业未来几年兴衰的“90/70”、“二次房贷”、“土地增值税”等等严厉的措施，一项都还没有取消或松绑。

 

业内人士目前需要做的，不是争论“救不救市”的问题，相反，呼吁政府进一步松绑政策，才是正确有方向。

 

4、广州的房价，从2007年10月调整至今，应该承认，调整还远远未到位。一年半左右的时间，一手房均价已经从10000-11000元/平方米的平台下滑至8000-9000元/平方米的平台，跌幅已经不小，但社会各界却普遍认为跌幅还不够。这种期望值，并不是完全合理的，业界也不应附和媒体的观点。

 

春节后，广东各地楼市有所回暖，有所升温，大家一定要清醒地有所认识。首先是积蓄了一年多的购买力，在春节后终于爆发一次；其次，部分发展商降价幅度较大，达到了买家的期望值，形成热销。第三条，春节后世界各地政府陆续出台刺激经济方案，“赤字经济”成为主流，未来的高通胀可以预期。先知先觉的广东人已经开始在春节后布局房地产。

 

这样一轮行情，可以说是“小反弹”，可以形容为“小阳春”。奥巴马说美国经济2009年难以复苏，温总理说中国经济仍是困难的一年。2009年中国的房地产仍将在困难中前行，若没有政策的不断“松绑”，市场热销势必难以持续。

 

5、房地产市场防“大跌”，是2009年的首要任务。增强市场信心，首先要看政策的效应。

 

呼吁政府给予一个宽松而不是严控的房地产政策环境，是业内人士需要做的工作。

 

“十五条”对广东房地产是绝对正面的利好，是政策放松的第一步。这一点，我们必须有清醒的认识。

 

 

 

 

 

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