“伪成本价”促销 难救所有的开发商
齐全全
熊市促销花样繁多，“成本”销售成果显著。
08年对中国楼市来说是艰难的一年，为了熬过寒冬，开发商们使出浑身解数，奇招频出，疯狂促销，力图快速回笼资金。降价降首付已算不上什么新鲜，送奶牛送驴子也都司空见惯，“保值承诺书”首现江湖，卖楼“送二奶”高潮不断。。。而这其中最贴近老百姓心窝的就该算是“成本价”发售了，不仅仅是因为价格够低，其间还夹杂着“出口恶气”的问题——前几年一直深受行业“暴利”之苦的消费者们如今“翻身农奴把歌唱”，扬眉吐气之余已看不惯“无良开发商”们还有一丝赚头，要挤出他们最后一丝利润才算解气。
在“成本价”促销上，诠释的最到位的开发商非恒大莫属。单广州市场而言，去年国庆开盘的恒大山水城以及今年元旦开盘的恒大金碧天下都打出了“成本价发售”的招牌，两次探底广州楼价，加上明星造势，无不引爆了当期楼市。开盘当天分别揽金4.5亿和2.6亿，取得了“骄人”的战绩。在南京，更是出现了恒大绿洲花园“低于成本价”发售被房管局叫停的一幕。
“成本价”促销缘何可疑？
即便如此，更多人对“成本价”售楼的可信度还是满心的怀疑：“唯利是图”的开发商会这样轻易的放掉口中的肥肉？“成本价”怎么还会如此之高？第一个问题已无需太多的解释，为了活命他们也是不得已而为之。下面就着重讨论第二个问题。
大家应该都会承认房地产市场不是一个完全竞争的市场，而是有着某种垄断性质，这种隐性的垄断也必然决定了其商品含有一些不能表面化的隐性成本。所以我们不能简单的像对待一件衣服一样，看看用了什么料子，是什么做工，是什么牌子，就可以大概了解到它的价格。
透视“成本价”之真伪
开发一个楼盘，其成本大概分为土地成本、建安成本、财务成本及管理营销成本几个部分。
首先，作为房屋主要生产要素的土地资源就处于一个完全垄断市场之中，唯一的垄断者就是政府。由于资源的有限性，在房地产市场繁荣时期必然导致土地的价格上涨，比如房价高速上涨的07年，开发商“土地为王”，全国范围内疯狂囤地，书写了一个又一个“地王”传奇。其中位于广州金沙洲的“地王”，楼面价为1.3万元/平方米，而现在其周边带精装修楼盘的建成后售价仅为1万元/平方米左右，比该“地王”拿地时的楼面价还低。即使“成本价”发售也必定达不到消费者的预期；
其次，建安成本。由于这其中弹性不大，在此不做过多论述。
再者，财务成本。当前，开发商最大的困扰就是资金链的问题，房地产是个资金密集型行业，开发一个项目动辄上千万、数十亿，一旦资金链出现断裂，就丧失了继续参与游戏的机会。所以房地产行业是一个与金融业息息相关的行业，采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，再加上其他方式的融资，就会造成楼盘财务成本过高，这些成本会被加入房价转嫁给消费者。
最后，管理营销成本。暴利行业的管理成本都是高昂的，这点房地产市场也不例外。而在营销方面，其支出大概占到销售额的2-3%左右，在熊市时这个比例甚至会去到8%以上。
此外，切莫忘记“寻租”成本。作为垄断市场的参与者，开发商们免不了要从事为获得垄断地位从而得到垄断利润的“寻租”活动，说简单点，就是跟政府部门打好关系的活动。作为国民经济的支柱产业以及城市化进程中的重要建设力量，政府丝毫不敢放松对房地产行业的控制，可以说政府掌握着所有开发商的命运。在此情况下，精明的开发商们不会不想尽办法讨“财神爷”们开心，而这其中的花费也是相当可观的。
这一切的成本，无论显性的还是隐性的，毫无疑问的都会转移到房价当中去。而消费者心中的成本价是不包含其中的隐性成本的，因此开发商所谓的“成本价”实则乃“伪成本价”。
“成本”之后 “亏本”发售？
经过牛市时期的大把花钱，大量买地，奢侈的开发商们无形之中抬高了房屋开发的成本，而当熊市来临暴利不再的时候才后悔莫及，因为就算成本价发售也降不到消费者的心坎里了。可以预见“成本价”发售并不能挽救所有的开发商，下一个阶段可能就是“亏本”发售了。。 |
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