“房价”门前是非多
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
广东省政府促进楼市发展的十五条措施刚刚颁布2天，就有媒体报道说：有些楼盘的发展商底气足了，取消了原来的折扣，有的楼盘开始考虑涨价了。更有专家在媒体撰文，担心“新一轮涨价”的开始。
“房价”门前是非多。
目前舆论界几乎是一边倒的声音：楼价还是过高。担心政府“救市”会引起楼价反弹。
不但普通公众，连房地产业内的一些老板、职业经理、专家学者，也都纷纷表态：楼市不需要“救”。
这确实是一种独特的现象。
政府“救市”，对行业发展是重大利好，但房地产圈内与自己有切身利益关系的部分人士，却在表态：不需要“救”。有点令人难以置信，但却是事实。
这在某种程度上，也说明了当前房地产市场的复杂性和多变性。连圈内人士都在争论，房地产的舆论导向岂能不乱？有的媒体更是唯恐天下不乱，唯恐楼价不暴跌，在报道中掺杂了很多“愤青”的色彩。
事实上，大家都被“房价”这重迷雾迷住了眼睛。
舆论界对“房价”和“房地产”有很多的误读，立场有点狭隘。业内人士一定要清醒地统一观点。
1、房价并非“越低越好”。一座城市的“房价”是由买卖双方通过市场博弈的结果，主要由“供求关系”决定。城市房价“暴跌”，将损害大多数人的利益。广州972万居民中，拥有自有物业的比例超过八成。市场上成交的一手房增量，一年也只有600-800万平方米左右。楼价升跌，是全广州人民的事情。“资产缩水”是大家都不愿看到的事情。楼价过低，或者降幅过大，其危害甚至比楼价过度上涨还要大。
2、房地产市场是“政策市”。股票市场是“政策市”，这是大家都认同的。房地产市场也是“政策市”，却是被大家所忽视的。中国大陆的房地产市场，从诞生的第一天开始，就是在“政策”下成长的。政府在任何时候，都可以用“有形的手”来调控房价。
3、简单一个“房价”，其实包含着复杂的利益关系和分配关系。“政府——发展商——购房者——被征地农民”这四方，其实是一条“利益链”。房地产市场兴旺了，楼价上升了，大家只看到发展商“暴利”，其实，政府、购了房的个体，被征地拆迁户，都同时享受到了“利益”。
考虑到地价上升后，地方政府“卖地收入”和“房地产税费收入”节节上升。有的城市的财政收入离开了“房地产”，就无米下锅了。
有的媒体天天喊“降房价”，有哪么简单吗？
发展商只是商品房建设的组织者、策划者和营运者，发展商的背后，有三大靠山：（1）银行金融机构提供大量信贷资金；（2）政府与发展商有非常默契的关系，地方财政收入的“军功章”里有发展商的功劳，城市建设的主力军也是发展商。要改变城市面貌，政府还希望发展商越强越好。在一些媒体人的眼中，发展商已被“妖魔化”，但在地方政府的眼中，发展商还是“自家的孩子”。（3）购房人士。诚然，广州的房地产已经在“平民化消费”和“有钱人消费”之间走了几个来回，但是，每年购房的人群仍然是“小众”。在广州房价2007年10月突破1万元/平方米的那一天起，广州房地产“有钱人消费”的气息更浓。但中国的实际情况就是“人多地少”，谁拥有不动产，谁就将在未来的生活拥有财富主动权。尽管有人天天在骂“房价贵”，但他们有可能天天在等待入市的时机。在广州，在整个广东，特有物业，长期性地持有物业，更多地持有物业，已经是一种理财方式，一种生活态度和一种社会习惯。
发展商有这三大靠山，岂会随随便便就倒闭就关门。
4、2008-2009年，发展商们不断降价促销。主要原因不是供求失衡，主要原因还是由于扩张过快，资本市场不振，形成资金链断链，这恐怕是一个暂时的困难。
如果这个结论成立，那么对于天天盼“降价”的人士来说，恐怕是一个很郁闷的事情。
回到正题，广东省政府“十五条措施”的出台，有其深刻的背景。
2009年全球经济形势难以复苏，金融危机有越演越烈之势。广东外向型出口大受冲击和影响，在短期内难以好转。为防止经济地一步滑，实现保8.5%的目标。广东必须全力激活内需。
在这样的背景下，政府打“房地产”这张牌，就成为不得不作出的选择。
然而，广东房地产形势却十分严峻。
2008年，广东房地产销售4824万平方米，下降22.43%，销售金额下降21.4%，空置面积有15%的增幅。市场跌势明显。
在这样的情形下，政府“十五条”出台，应该说是十分及时和有效的。
1、广东房地产正进入显著的下行通道中，通过政策出台，可以延缓这种衰退的趋势，起到稳定市场的作用。如果放任广东楼市进一步下滑，无疑会大大影响内需，对广东经济造成重大负面影响。政府出手“救市”，已经刻不容缓。
2、纵观房地产的政策环境，从“121号文”、“国六条”、“国八条”、“二次房贷”政策到省市政府的“穗七条”等等，都基本上是针对楼市过热过快发展而出台的“限制性”、“抑制性”政策。在楼市已下行的过程中，甚至有“急坠”危险的过程中，政策调整又是十分必要的。
有专家认为，春节后广东楼市已回暖，不需要再“救市”了，政府“救市”，楼价就会反弹。这种观点颇为“短视”。
房地产政策虽然“变化快”，但也要“管”一段时间。从紧的调控政策，尤如孙悟空头上的金箍，把房地产行业约束得快失去活力了。现在是取下几个金箍的时候了。从行业长远发展考虑，宽松的房地产政策是必要的。
3、这次“十五条”有几个突破，公开“扶持”发展商，修改了“地价款”交纳的游戏规则等等，都是非常有新意的。政府与发展商的关系一目了然。
房地产业界还在争论“该不该救市”，舆论界一边倒地反对“救”发展商。但是政府已经明确表态了，楼市要“救”，发展商更要“救”。政府绝不会从狭窄的立场出发。这一次“十五条”的出台，是具有战略意义的一步，从搞活宏观经济出发而不得不作出的选择。
4、“十五条”会促进广东楼市企稳。
广东、广州的房价走势如何，当然会由市场博弈得出。
饱经市场经济磨练的广东人，购房入市经验非常丰富，连六七十岁的爷爷奶奶级的人士，说起房地产都是“如数家珍”。广东遍地都是“房地产专家”。他们该不该入市，自然有自己的方向。几个专家点点评评，几个媒体愤愤不平，都不会影响购房决策。千万不要低估广东人的购房智慧。
我仍然相信，2009年广东、广州的楼市还处在下行通道中。“十五条”的出台，将延缓这种趋势。更积极的看法是，“十五条”将促使广东楼市企稳，让春天早一天到来。 |
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