广佛一体化后的楼价走势
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
上周六（2月28日），我到佛山大学讲了一天课。
讲课期间，被问得最多的问题是：广佛一体化后的楼价走势及入市时机。
我提出了如下观点：
1、随着广佛年票互认、广佛地铁通车等的推进，广佛一体化后的趋势已为大家所认同。大佛山2009年楼价预计为4800-5100元/平方米，其中禅城区预计为6000-7500元/平方米，南海5000-6000元/平方米。与广州的房价差距并不大，禅城区的房价与广州西部的芳村等地相比，并没有明显的价格优势。
2、佛山人均居住面积已近30平方米，600万左右的人口，住宅总存量已突破1.8亿平方米，现在每年增量近1000万平方米。预计佛山楼市的自住型刚性需求很快会饱和。近年佛山住宅租金稳中有降，就是明显的证据。未来佛山楼市的增长动力，将主要源于三个方面：（1）住房升级消费，尤其是大户型豪宅的发展；（2）投资性需求；（3）由于制造业蓬勃发展而带来人口增加所产生的需求。
广佛一体化后，由于交通的便捷，部分广州人会考虑到佛山置业，同时也有部分佛山投资型客户考虑到广州投资房地产。此消彼长，必然会打破佛山原有的物业分布格局。未来几年，佛山住宅类物业将产生巨大的分化，有的物业将增值，有的物业将贬值。我们要看到：中心城市（如广州）的物业投资价值、升值空间，要比中小城市（如佛山）要高。
3、广佛一体化后，要密切关注佛山商业物业及写字楼物业的发展状况。一般规律而言，交通改善后，商业会向中心城市聚集，城市边缘区域商业有“失血”可能。
佛山未来商业可能将面临严峻挑战。要想保持“不败”，必须适时及时地进行经营上的调整。
佛山写字楼市场并不会在短期内迎来春天。广州写字楼目前空置率高，“物美价廉”，极具竞争力。鲜有公司会因为租金成本而选择到佛山办公。
4、广佛地铁上盖商业物业值得关注。然而，广州地铁一号线、二号线、三号线和四号线的上盖中，成功开发的商业物业并不多。广州与香港还是有差别的。
广佛地铁上盖商业物业有前景，有希望，但也要认真分析，细心运作。光有地铁，并不能保证商业物业一定会成功。现在正是一个“变化”的年代，高风险高回报是这一时期的特征。投资开发也好，投资置业也好，稳健保守的原则是一刻都不能忘记的。 |
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