保障性住房建设全面铺开，商品房开发面临挑战
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
据今天媒体报道，2009年将是广州市大举兴建保障性住房的一年。预计安排逾10亿元资金，今年开工建筑面积约170万平方米。
根据计划，2009年广州计划解决14100户在册城市低收入家庭的住房困难，目前广州已初步确定安排土地0.8平方公里，开工建设项目16个、建筑面积167.9万平方米的保障性住房项目。在项目选址上，坚持尽量安排在市政配套相对成熟的中心城区、尽量使用存量土地的原则，其中16个项目中选址在中心城区的项目有13个。广州还将探索创新保障性住房建设模式，探索采取收购位于中心城区的小户型二手房、团购或团租“城中村”改造农民公寓等方式，拓宽保障性住房来源。
政府保障性住房的建设，无疑对商品房开发是重大的挑战。
有人认为，保障性住房，只是针对7.7万户城市低收入家庭和旧房改造困难户，对商品房影响不大。
这种观点事实上大谬。
政府保障性住房的大规模建设，至少会起到三个方面的作用：
1、全面解决广州低收入家庭的住房问题。预计2010年之前，广州就将全面消灭“住房困难户”。广州中低档商品房，尤其是“3”字头，“4”字头的商品房，将不可避免地受到影响。
2、带动城市租金水平的下降。以往，买不起房的人，会选择租房。现在政府大量兴建保障性住房，中低收入人士获得更廉价的居住场所，必然会“腾空”一部分出租的住宅物业。广州住宅租金水平将不可避免地跟随下滑。租金水平下降，住宅平均回报水平若长期徘徊在5%以下，将会带动楼价下降。
3、延缓商品房买家的入市紧迫感。政府一再出手，商品房市场前景看淡。买家入市的积极性将受到影响。
2009年，政府将大举兴建保障性住房，通过中低端住宅的启动，通过中低收入人群的安居来启动内需消费。这一战略意图已经很明显，短期内不会被改变。
业内人士苦盼的“70/90”政策调整，“二套房”解禁等等，仍然有待时日。
反而是地方政府的举动值得关注，广州政府有意收购二手物业，城市村物业作廉租房，还有传闻说，要考虑城市中心区单位历史用地来兴建保障性住房。
2009年上半年楼市走势如何，很大程度上还要看地方政府的“动作”。 |
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