面临三重压力，广州写字楼经营亟需转换思路
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
欧美日经济形势进一步恶化，人们越来越认识到：第二波金融海啸将要来临或正在来临。中国经济与国际经济的关联度正在增加。在金融危机远未结束的时候，广东和广州的2009年的经济形势并不乐观。
2009年，广州写字楼市场将经受严峻考验。
目前广州甲级写字楼存量约为178万平方米，预计2009年新增量将达47万平方米。随着珠江新城西塔等项目竣工。未来2年广州甲级写字楼将迎来供应高峰期。
另一方面，市场需求在下降。为降低经营成本，不少企业选择离开甲级写字楼，转入乙级。“由大换小”，“由甲转乙”，是当前的趋势。
供求失衡必然导致租金水平下降和空置率上升。广州甲级写字楼2008年租金下降2.7%。有机构统计，广州写字楼空置率为16.5%。体育中心商圈作为广州写字楼最集中的区域，空置率由第三季度的4.7%上升至第四季度的12.6%。大量企业撤离甲级写字楼，已成为不能不高度重视的现实。
广州写字楼还将面临“政策调整”的第三重压力。
广东省政府最近出台《关于鼓励创业带动就业工作的意见》，明确提出：允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作登记注册。“住改商”正酝酿进行改变。
目前，在广东电视台房产频道的节目中，我明确说了三个观点：
1、在当前敏感的形势下，“住改商”一定要慎重。既要考虑短期利益（就业、企业成本等），也要考虑城市的长期利益。“住改商”将彻底打破城市原有的功能和布局，对城市规划是一定程度上的颠覆。
广州的城市功能和布局并不完全合理，有些地方甚至可以用“乱”来形容，再也经不起折腾了。希望这一次“住改商”不要再给这座城市添乱。
“住改商”是一件大事。希望它的出发点不是利益的驱动，而是城市功能的优化和提升。
2、广州写字楼要搞“计划生育”。政府在规划上和城市总量控制、布局上，要作有效控制。多年来，地方政府非常欢迎写字楼的兴建，因为写字楼的开发将引入企业，增加地方财政税收。
今天广州的写字楼，非常分散，环市东有一个集群，东风路、中山路有分布，体育中心有一个圈层，未来开发的中心在珠江新城、琶洲。到目前为止，本应该成为CBD核心区的“珠江新城”还没有成形，主要原因在于政府缺乏写字楼的计划和控制。
2007-2008年，政府和企业都过高预期了经济的前景和对广州甲级写字楼的需求。大量工程竣工后，写字楼面积的空置和租金下降将是未来几年的主基调。广州写字楼往往是繁荣2-3年，衰退7-8年，10年一个轮回。造成了社会资源的极大浪费。
政府和发展商都该出出手，搞搞写字楼的“计划生育”了。
3、广州写字楼必须转换经营思路。
供求失衡的问题，短期内不会被改变。广州的发展商们必须正视现实。在需求不旺，甚至负增长的背景下“低售价”，并不能有效地吸引投资客户，广州甲级写字楼售价普遍比住宅“便宜”，但销售量却一直不振。
“低租金”，并不是有效地吸引租赁客户的唯一手段。
广州写字楼亟需转换经营思路。
——由出售为主的思路，要转换为以租为主。
——由追求甲级高档奢侈化，转换为实用、廉价、优质服务。
——由一般化服务，转换为个性化服务。
——由经营型向投资型转变。 |
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