2009房地产开发面临产品危机
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
昨晚元霄节，广州很热闹。一直到晚上12点，街上还满是人。在城市摇拽的灯光中，十五的月亮依旧很迷人。
过完十五，春节假期算是彻底结束了。今天上午，广州人把大盘大盘的柑桔、鲜花扔掉，满街上都是废弃的花盆和憔悴的花果。有的地方可以用“堆积如山”来形容。
年桔与鲜花，在广州最多只有半个月的“辉煌”。半个月前是宠儿，人人都往家里抬；半个月后是弃儿，个个都往街上扔。
其实，人生也很短暂，青春也很短暂。当年李白写“朝如青丝暮成雪”，虽然有点夸张，但也很警醒人。
中国房地产正处调整期，虽然正处熊市，但长期趋势向上是不容置疑的。乐观地看，到2030年，中国房地产都还有很多的发展机会。不过，考虑到牛熊交替，一升一跌的周期影响，中国房地产未来的黄金时间也许只有8-10年了。
在黄金时期的牛市内，企业赚不到钱，那将是一件非常痛苦的事，企业将面临的，不仅是赚钱与否的问题，更可能面临的是“生与死”的问题。
房地产“赚钱容易”的时代或许已经过去，在未来，要赚房地产开发的钱，也不是那么容易的。
2009年，房地产企业面临的最现实的危机是：产品危机。
2009年，大家突然发现：市场出现了“无热点”、“无热销产品”的局面。2006-2007年热销并且制造大量利润的“豪宅产品”、“投资类产品”和“住宅升级类产品”同时出现滞销。一度令大发展商上市企业很憧憬的写字楼物业、长期经营的商业物业及酒店类物业，一下子由高峰跌入低谷。
市场缺乏“现金牛”类产品，市场缺乏“可以长期经营的产品”。发展商们陷入迷惘。
2006年以前，广州房地产开发85%以上产品为住宅类。平民化消费的住宅和“升级换代”型住宅成为市场主流。开发商只要抓住主流产品，把开发量扩大，通过量的扩张，就可以获得良好的回报。
2006-2008年，市场热点转向“投资类产品”和“豪宅”。抓住这个“现金牛”的开发商，企业都能获得丰厚的回报。
2009年，广州房地产商面临严峻的产品危机：
1、中央政府的70/90政策至今未松绑。一个城市中，倘超过70%的面积都在90平方米以下，“升级换代”型消费很难被激活，同质化竞争将十分严重。对单个企业而言，90平方米以下户型，将很难创造良好效益。
2、酒店、写字楼物业将陷入停滞期。受国际金融危机和国内经济转折的影响，再加上前二年盲目开发造成的严重供大于求。这二类物业在未来2-3年内，看不到曙光。
3、投资型产品前景不明朗。在经济形势未有根本好转之前，投资类产品的市场需求难以被激活。这类产品的开发在短期内蕴含巨大的风险。
4、豪宅发展面临政策壁垒。独立别墅的开发，迄今受到政策的限制。当前，大城市中的“豪宅”大多是“伪豪宅”，保值增值潜力有限。广州及珠三角富人很多，需求也十分旺盛，发展商却面临“赚不了富人的钱”的尴尬。
2009年的春天已经来了。大家与其消极等待楼市回暖，不如认真地思考二个问题：2009年，我们凭什么去赚房地产的钱？2009年，开发什么类型的产品可以赚到钱？ |
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