赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

 

今天在网上回答了媒体记者的问题，把最近的一些想法又整理了一下。以下是一些问答内容。

 

一、请您谈一下2009年广东省房地产业的发展趋势？

 

赵卓文：2009年广东房地产发展趋势，可以用一个“跌”字来概括。

        2009年广东房地产将全面进入调整期。

 

1、市场会出现“四跌”局面：

  “价格下降”、“销售量下降”、“新开工面积下降”、“房地产投资额下降”。

 

  2、市场需求下降是主要特征，购房消费基础有待重构。

 随着全球金融危机的蔓延，广东经济也深受影响。东莞、深圳、惠州等珠江三角洲东岸地区受的影响更大。

 

2008年，不期而遇的全球金融危机，国内股市大幅下挫。“中产阶级无产化”，股票市场令4000万最进取、最冒险、最具投资意识的中产、白领“深套其中”，很多人账面亏损70%，平均亏损50%。购买不动产的能力大打折扣，2009年元气难以恢复。

 

2008—2009年，“有产阶级折半价”。广东对外贸依存度高，世界经济萧条之势已经形成，2009年广东企业效益将大打折扣。过去几年出手阔绰的老板们将收紧口袋。“投资型产品”、“豪宅”这两类最能提升楼价的产品，将在广东形成滞销。当楼市的“奢侈品”在广东难销时，广东楼价将高位回落，2009年将是高价位全面回落的一年。

 

工薪阶级受“下岗”威胁。社会消费减少，通缩格局可期。政府保障性住房又大量推出。商品房的消费根基再度受到影响。

 

 

 3、 2009年的广东房地产市场，与以往年份最大的区别，在于它的三个挂钩：

第一，与国内宏观经济挂钩。

第二，与国际经济环境挂钩。

第三，与国家的房地产调控政策挂钩。

现在已经不能简单地用一个地区或一个城市内部的供求关系来分析市场了。

类似广州这样的特大城市的房地产市场，所受的外部影响更大。虽然，广州楼市过去15年，从来没有一年的跌幅超过12%，但未来的楼市，极有可能再走几轮“过山车”。

楼市“平稳时代”将一去不复返，楼市波动加大，是我们今后必须面对和必须挑战的新情况。

 

 

二、你认为2009年广州房价走势如何？广州市哪些区域的房子现已适合购买？

2009年将是个典型的“熊市年”，楼价走势趋“降”。

 

理由：1、供求逆转。2008年，广州市商品房批准预售面积770万平方米，成交面积550万平方米，供求关系已经逆转。2009年将全面进入“供大于求”年份。政府还会加大保障性住房供求，预计2009年供应量会大于2万套，商品房市场空间进一步受到压缩。预计2009年广州商品房成交量将在6万套左右，“卖房难”将成为普遍现象。

 

2、价格依然过高，需求难以激活。广州2006年一手楼均价6300元/平方米，2007年暴涨38%，2007年10月均价11574元/平方米，达到顶峰，然后回落。到2008年11月均价仍达9394元/平方米。2008年全年均价9339元/平方米，创历史高位。同时，广州一手楼成交面积也创多年来的新低，比2007年下降约三成。

 

可以有三点明朗的结论：（1）8500—9500元/平方米的高价位难以长期维持，从成交量可以找到证据；（2）6000—7000元/平方米的价位，成交将十分活跃，消费能力突出。（3）按广州楼盘平均开发成本看，珠江新城的平均成本约在7500—10000元/平方米（装修标准和地价水平不同），番禺楼盘平均成本约在3500—6500元/平方米，花都楼盘平均成本约在2500—5500元/平方米。按目前售价，基本上无亏损项目。虽然经历了2008年的价格调整，“熊市特征”还没体现。

 

这样分析下来，我们会看到一个灰色的未来：2009年可能将是真正意义上的“熊市第一年”。

 

 

 3、地方政府仍难出台“积极”的救市措施。

 

房地产是“政策市”。2008年的年末中央政策已经到了一定极限。地方政府仍未见大动作。地方政府最能做的两件事：（1）减少或停止土地供应量；（2）减少或停止保障性住房建设。倘能实施，楼市将有望止跌回稳。但“亚运”前夕的广州政府，是不会走这两步棋的。“政策期盼”并不现实。

 

4、发展商资金紧张，2009年“降价促销”将更猛烈。

 

年末时节，广州大发展商普遍资金紧张，几近断裂。连富力、合景、美林、恒大这样的企业，都频频出现“非常规”动作，发展商资金困难，超乎想象。

 

国际经济环境恶化，资本市场难以复苏，发展商难以继续博弈。“抛售物业”几乎成为唯一选择。“卖楼”、“卖地”、“卖公司股份”，这是壮士断臂式的“三步走”。2009年会迎来一个抛售的高峰期。

 

2009年的广州楼市，基本上不存在“看多”的理由。一手楼均价跌回6300元/平方米（2006年的价格水平），只是时间问题。

 

2009年的广州楼市，我是抱谨慎的悲观态度。对2009年楼市全面回暖，我是不抱多少希望的。

 楼市的规律证明，熊市一定比牛市长。2004-2007年牛市4年，未来熊市超过4-5年，是完全合乎规律的事情。大家要做好准备。

 

 

     楼市如何才能回暖？

 

     我的答案是：坚持减产。

 

     目前广州楼市已经出现阶段性的供大于求。从需求方面看，三大结构遭到彻底的破坏，要恢复挺难。中低收入的需求，受到政府保障性住房的冲击和影响。最激进最进取的中产阶级，深陷股市，平均资金亏损超过50%，购房能力大挫，恢复实力，绝对不在2009年；企业老板深受金融危机影响，只求自保，购房热情大打折扣。期待2009年需求上升，是不现实的。广州2009年销售一手房保6万套，保550万平方米，已经算是好成绩。

 

从供应方面看，开工的项目在这两年还会陆续竣工，供应量需要紧急刹车。2008年发展商已经减产12%左右。如果2009-2010年，以下三个条件成立，广州楼市有望在2010年下半年回暖：（1）发展商继续减产30%，每年减少200万平方米以上。（2）政府减少保障性住房的建设。（3）政府继续减少2009-1010年土地供应量。

 

      广州市哪些区域的房子现适合购买？

 

赵卓文：2009年建议大家关注以下品种：

       1、广州市中心区的小区型优质物业。特别是一些投资性业主由于自身经济原因放出来的相对价格合理的“次新房”。

        2、性价比高的别墅盘。广州毕竟人多地少，别墅项目未来升值潜力可期。

        3、独特不可替代的物业。例如，江景盘，山景盘，湖景盘等。

        4、地铁物业、教育资源物业。

        5、租金回报高（高于6%）的物业。

 

 

三.  2009年广州市的买房者、投资者需要注意些什么问题?如何把握具体的投资策略？

 

赵卓文：

 

（1）2009年买楼，要“多看少动”。资产价格下降，是全年大势。个人投资者不宜逆势而动。

 

（2）要高度注意性价比。2009年，不买贵的，只买性价比高的。要注意低位入货。

（3）时刻保留20%现金，2009年随时可能通过拍卖市场、二手市场、开发商促销中找到便宜货。2009年二手市场比一手市场更值得关注。

  （4）2009年投资，要做到四不：不急、不贪、不盲从、不听从。

 

我认为广州有四类物业十分危险，属于“高危物业”。

 

1、  投资类产品。主要是指酒店式公寓、商务公寓、返租回报的商业物业、小型酒店、小户型出租经营物业等。

 

危机原因：

（1） 金融危机冲击下，投资热情消退。

（2） 租金持续下降，物业价格走低。长期经营与短期炒作均没有空间，项目将陷入死循环。

 

2、  价格虚高的“豪宅物业”。广州房地产缺高档物业，尤其缺真正的“豪宅物业”。但目前广州2万元/平方米以上的物业不少，真正称得上“豪宅”的不多，大多是“伪豪宅”。价格水平高，物业综合潜力不高。“豪宅”价格水份很大。

 

真正的豪宅，应该是能够经得住时间考验，能始终保值增值的物业。广州目前更多是“高价物业”，而不是“豪宅物业”。

 

目前一些卖2--3万元/平方米的物业，在不久的将来跌价50%的可能性很大。

 

3、  休闲度假类物业。

全球金融危机冲击下，财富“缩水”成为现象。中产阶级“无产化”，有产阶级“折半价”，这个时候，休闲度假类物业将极可能出现“有价无市”，无人问津的状况。

 

4、  写字楼物业。

2009--2010年，广州写字楼供应量将大增。同时，由于经济不景，需求量将有所下降。租金水平下挫，只是时间问题。广州新增的写字楼足够市场消化8--10年。

 

无论是发展商，还是投资客，在2009年都要尽量避开上述四类物业，加强风险控制。