这几天，广州媒体的主编接二连三给我打电话，敦促我写一篇2009年的预测文章。

 

我在广州写房地产评伦已经15年。2006—2007年，我一直“做多”，鼓励大家买房，大胆投资，媒体把我称作“唱涨派”。2008年，我转为“唱空”，劝告大家慎重，稳健投资，媒体又把我称为广州楼市的“空军司令”。

 

12月份以来，我预测广州楼价将回复到2006年6300元/平方米的观点，引起了很大的争论。乐观派的专家认为：2009年楼价将在8500—9500元/平方米。业内人士90%以上都不相信楼价会跌到6300元/平方米。用他们的话说，“跌到6300元/平方米，大家都没饭吃了”。这么看，他们是不愿意看到，或者说不敢看到楼价回复两年前的水平。

 

股市在6124点的时候，也是几乎没有人会想象一年后跌回1800点。在当时，你预测3000点，别人都会认为你是疯子；如果你预测1664点，所有人都希望把你送进精神病院。现在怎么样？预测1300—1500点的人已经满街都是。

 

预测真的这么重要吗？有的专家说，大家干脆不要去预测楼价了，省麻烦！

 

预测真的这么重要吗？大家不要低估广州购楼人士的智商，他们久经历练，早已不是18岁的姑娘，他们已经像30岁的成熟女性。早已不会被发展商或政府几句甜言蜜语所迷惑，更不会被媒体或专家几句“预测”所忽悠。

 

反而，到了2008年的年末，房地产业内人士需要冷静的分析与决策。“唱空”与“唱多”，其实并不重要。重要的是：大家要有充分准备，为2009年做好计划。

 

这个时候，一、要防止“盲目乐观”，二要防止“掩耳盗铃”。基于这样的理由，我愿意就2009年广州楼市走势作如下预测，供大家参考。

 

2009年将是个典型的“熊市年”，楼价走势趋“降”。

 

理由：1、供求逆转。2008年1—11月，广州市商品房批准预售面积744.9万平方米，成交面积504.47万平方米，供求关系已经逆转。2009年将全面进入“供大于求”年份。政府还会加大保障性住房供求，预计2009年供应量会大于2万套，商品房市场空间进一步受到压缩。预计2009年广州商品房成交量将在6万套左右，“卖房难”将成为普遍现象。

 

2、价格依然过高，需求难以激活。广州2006年一手楼均价6300元/平方米，2007年暴涨38%，2007年10月均价11574元/平方米，达到顶峰，然后回落。到2008年11月均价仍达9394元/平方米。2008年全年均价将创历史高位。同时，广州一手楼成交面积也创多年来的新低。

 

可以有三点明朗的结论：（1）8500—9500元/平方米的高价位难以长期维持，从成交量可以找到证据；（2）6000—7000元/平方米的价位，成交将十分活跃，消费能力突出。（3）按广州楼盘平均开发成本看，珠江新城的平均成本约在7500—10000元/平方米（装修标准和地价水平不同），番禺楼盘平均成本约在3500—6500元/平方米，花都楼盘平均成本约在2500—5500元/平方米。按目前售价，基本上无亏损项目。虽然经历了2008年的价格调整，“熊市特征”还没体现。

 

这样分析下来，我们会看到一个灰色的未来：2009年可能将是真正意义上的“熊市第一年”。

 

3、购房消费基础有待重构

 

2008年，不期而遇的全球金融危机，国内股灾频频。“中产阶级无产化”，股票市场令4000万最进取、最冒险、最具投资意识的中产、白领“深套其中”，很多人账面亏损70%，平均亏损50%。购买不动产的能力大打折扣，2009年元气难以恢复。

 

2008—2009年，“有产阶级折半价”。广东对外贸依存度高，世界经济萧条之势已经形成，2009年广东企业效益将大打折扣。过去几年出手阔绰的老板们将收紧口袋。“投资型产品”、“豪宅”这两类最能提升楼价的产品，将在广州形成滞销。当楼市的“奢侈品”在广州难销时，广州楼价将高位回落，2009年将是高价位全面回落的一年。

 

工薪阶级受“下岗”威胁。社会消费减少，通缩格局可期。政府保障性住房又大量推出。商品房的消费根基再度受到影响。

 

4、地方政府仍难出台“积极”的救市措施。

 

房地产是“政策市”。2008年的年末中央政策已经到了一定极限。地方政府仍未见大动作。地方政府最能做的两件事：（1）减少或停止土地供应量；（2）减少或停止保障性住房建设。倘能实施，楼市将有望止跌回稳。但“亚运”前夕的广州政府，是不会走这两步棋的。“政策期盼”并不现实。

 

5、发展商资金紧张，2009年“降价促销”将更猛烈。

 

年末时节，广州大发展商普遍资金紧张，几近断裂。连富力、合景、美林、恒大这样的企业，都频频出现“非常规”动作，发展商资金困难，超乎想象。

 

国际经济环境恶化，资本市场难以复苏，发展商难以继续博弈。“抛售物业”几乎成为唯一选择。“卖楼”、“卖地”、“卖公司股份”，这是壮士断臂式的“三步走”。2009年会迎来一个抛售的高峰期。

 

2009年的广州楼市，基本上不存在“看多”的理由。一手楼均价跌回6300元/平方米，只是时间问题。

 

买家也好，卖家也好，是时候冷静下来想一想明年该怎么办了。