12月22日，央行再一次降息。这已经是2008年的第五次降息了。

 

房地产行业早就没有了“利好”的感觉，23日房地产股价全线下跌。0.27个百分点的降息似乎被浓厚的经济悲观前景所笼罩。

 

在上周五（12月19日）省房协年会的论坛上，我讲到一个观点：2009年，发展商盈利前景堪忧。

 

在这岁末时节，大家应该冷静下来思考一下：2009年，房地产行业凭什么去赚钱？

 

在过去几年里，发展商的盈利主要源于以下四个方面：

 

一、土地价值“转移”。占发展商盈利的60—70%。简单说，就是赚了土地的钱。例如，发展商在获得土地时，地价是20万/亩，在出售商品房时，地价是100万/亩。发展商光“土地价值转移”就赚了80万/亩，倘发展商有1000亩地，就赚了8个亿了。这也是番禺、花都、南海等“大盘”赚钱的核心来源。

 

获得比市场价低的土地，是这部分利润来源的关键。这两年地价暴升，发展商以“地王”价格购买土地。在2009年以后，地价水平回落。发展商赚“土地”的钱已经越来越难。在政府高度垄断一级土地市场的时候，发展商的盈利前景已经大打折扣。过去那种即使没有技术含量、没有管理水平，拿到土地就赚钱的日子已经一去不复返了。

 

二、 管理报酬。占发展商盈利10—15%。

 

房地产行业技术含量低，对管理要求高。遗憾的是，这几年发展商们钱赚了不少，管理水平都难见有显著的提高。这是普遍的现象。

 

2009年，发展商通过管理出效益的机会很少。

 

三、风险报酬。占发展商盈利约10—15%

 

技术创新、产品创新、蕴含风险，也会带来潜在的巨大收益。这几年，房地产大起大落，国内发展商们忙于在资本市场突破，在扩张中寻觅大发展。恰恰却忽视了产品创新。

 

2009年，还没有显著的产品突破口，更谈不上激发市场需求。大众期待已久的绿色建筑、智能建筑、健康住宅，目前都难当重任，在2009年更难成为主流。

 

四、垄断收益。

 

广州房地产，前30强公司份额占到70%以上，已经形成客观上的垄断格局。

 

但在2009年，尚不足以构成价格默契垄断收益。主要原因有三点：1、各家公司普遍资金匮乏，销售上是争先恐后出货；2、政府将加大保障性住房建设、分流客源；3、中小发展商正在促销。

 

2009年，楼市将进入“熊市”第二年。我个人预计，“熊市”将可能持续4—5年。

 

开发出来的物业，守住不卖，是万万不行的。

 

对大多数发展商而言，苦日子还在后头。

 

令人尴尬的事情是：发展商们大多不知道2009年凭什么去赚钱，未来还能不能赚钱。

 

冬天的寒风是一阵冷过一阵。