这个周末，重磅政策接连出台，房地产圈迎来不眠之夜。
重要文件，不是一个，而是三个。
让我们先看看这些文件的新规定和新表述。
（一）住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局于2026年8月28日联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。
主要内容：
1、规范预售条件：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。具体条件由各地根据实际情况确定。
2、优先选择现房销售：通知施行之日起，新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目。
鼓励实行现房销售：已取得建设工程规划许可证的商品住房项目。
3、实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，房企可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。现房销售实行备案管理。
4、配套政策：推行“交房即交证”。同时完善土地与金融政策。
（二）8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》。
主要内容：
1、单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款，并对项目资金实行封闭管理，确保专款专用。贷款期限与建设销售周期匹配：预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。
2、商业用房和租赁住房融资期限同步延长。商业用房购房贷款最长15年；住房租赁团体购房贷款最长30年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%；经营性物业贷款最长15年，住房租赁企业经营性贷款最长可达20年。
3、银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。
4、实行预售的，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放。
5、个人住房贷款期限上限由30年延长至40年。贷款金额不得超过所购住房评估价值。所有个人住房贷款均通过受托支付方式发放，分别进入主办银行账户或预售资金监管账户。
6、存量房贷利率允许协商调整或置换。当存量浮动利率房贷与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商变更利率，或申请新发放浮动利率房贷置换存量贷款，具体方式由借款人自主选择。
对于阶段性失去收入来源、还款困难的存量个人住房贷款借款人，银行可市场化协商采取延后还款、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。
（三）8月28日，中国证监会正式发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》
1、推动房地产开发融资从依赖“主体信用”向基于“项目情况”转变，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。
2、拓宽融资渠道：
——支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式再融资。
——鼓励运用发行股份、现金等工具收购涉房资产。
——加大债券融资支持，允许存量公司债券滚动续发，鼓励发行CMBS和ABS。
——支持依托租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs），稳慎推进商业不动产REITs发展。
3、强化风险防控：建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，加强股债基监管联动，平稳有序做好退市监管及违约债券处置出清工作 。
（四）对于这轮重磅政策，有6点感想：
1、现房销售从“试点”进入“全面推进”阶段。这是中国房地产销售制度的一次重大变革，影响巨大，影响深远。
住建部牵头，自然资源部、金融监管总局、央行等部门共同推出的系列政策，让房地产预售这种实行了30多年的“卖楼花”制度即将进入尾声。
2、有人可能会说，新政没有“禁止”预售，实行的是“老人老办法，新人新办法”。
然而，“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。”“实行预售的，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放”。光这两条，就令通过房地产预售获得融资的条件大为收窄。
即使允许预售，回款的时间也拉长了，比起现房销售，也相差无几，提前拿不到多少钱，还要接受强监管。
3、这次新政，并没有“一刀切”，留了一些活口：
——关于规范预售条件：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。具体条件由各地根据实际情况确定。
——开发商最关心的，新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，是否“优先选择现房销售”。
4、9月份后，各城市新出让土地，是全部搞“现房销售”，还是“优先选择”一部分，成为了看点。
——现房销售，规定可以“依法收取少量定金”。文件中的“少量”，没有具体的幅度，是一般商务合同中的20%，还是其他比例，让我们拭目以待。
5、房地产开发的模式彻底改变了。
第一， 杠杆消失了，房地产开发将不再是“高风险高回报”的行当。
第二， 融资机制发生重大改变。开发商未来主要靠开发贷款维持项目运转。尽管贷款周期延长了，但开发商承担的风险更大了。
第三， 项目制和主办银行制度，都将令规模开发商继续“瘦身”。
6、在房地产市场深度调整进入第6个年头的敏感时期，以推进房地产现房销售制度，改变房地产融资模式为核心的重磅政策的出台，其影响将不亚于2021年的“三条红线”。
所有的开发商，都在思考：明天怎么办？
所有的新项目：都要重新核算成本和收益。
游戏规则，已经改变。
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