《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》出台

日前，广州规自局发布《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》。自持物业转销售有了具体的规则和出让金计算标准。

随着市场形势的发展，在2025年9月，广州规自局就发布《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，提出“允许自持住房转为可售住房”“允许自持商办物业招商入市”等举措。2026年又发布《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，再次提出“鼓励自持商办招商入市”的措施并明确办理要求。

本次新规《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》出台，明确了自持物业转可销售的要求、办理路径和地价评估、出让金核算标准。有利于企业量化指标和预期，推动有关工作的落地。

1、值得注意的是，新规明确了适用范围，实现全域覆盖。

土地出让文件明确约定物业自持的项目（“定自持项目”），以及通过“限地价、竞自持”方式确定自持面积的项目（“竞自持项目”），均纳入规则管理范畴；另一方面，自持商品住房、商办物业经批准转为可销售物业的，均按本规则执行。

一句话，以往规定自持不能销售的物业，都有了转为销售的通道。

只是，设立了一个小门槛：自持商品住房转为可销售住房，需满足前提条件——项目所在行政区及所属板块一手住宅去化周期均低于18个月。

又规定，各区可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，研判自持项目转为可售住房入市影响，报请市土地管理委员会同意后实施。

2、自持转销售，明确要收取土地出让金。

土地出让金的计算上，建立双时点评估、差额取高的机制：

分别计算原出让时点和现调整受理时点自持商品住房调整前后的市场评估总地价的差额，取两者高者补缴出让金。

其中，关于商服用地的出让起始价按照“市场评估地价×（1-0.3×自持比例×自持年限÷出让年限）”拟定的特殊情形，按照专属公式核算，不同用途物业分类计收。

3、伴随着《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》等文件的出台，广州自持物业转销售的通道已经完全打通。

在政府立场上看，自持物业流转，存量资产提质增效，有利于资源的高效使用。

在房地产高峰期选择“自持”操作的房企，获得了纾困的一把钥匙，自持转销售，有望增加企业的流动性，降低企业负债水平。

广州本次新规，是特定时期的一次务实的政策突破。

不得不说，房地产市场已经发生了重大改变，房地产的基础制度，以及地方的一些规定，都到了完善和提升的阶段。

政策的稳定性，房地产业发展的可持续性，当是有关部门追求的目标。