汇悦台的案例：豪宅面临的三个挑战

4月17日，广州顶级豪宅小区汇悦台的一套法拍房流拍。

该套法拍房建筑面积308.69平方米，评估总价8642万元，以总价6049.55万元起拍，在拍卖平台吸引了1.7万人围观，但仅有1人报名，最终流拍。

1、2026年，豪宅面临楼价下调的压力。

汇悦台是广州豪宅的代表性指标物业。高峰期时，楼价超30万元/m²‌，产生过不少财富神话。

恒大足球队前明星球员郜林，2016年花4000万买了汇悦台一套437平的江景大平层，到2022年10月出售，成交价1.29亿，净赚9000万。

2022年，郜林这套房挂牌价1.45亿，单价33万元/m²‌，看房还得先过验资5000万门槛，最后降到单价29.7万元/m²‌左右成交，成了当年汇悦台第一套过亿成交的房子。

到了2026年，汇悦台挂牌均价已经回调到约 ‌23.5万–24.2万元/m²‌，但部分成交案例单价已跌破 ‌20万元/m²‌，一些法拍、急售或复杂产权房源甚至出现 ‌15.8万–19万元/m²‌ 的成交价。例如，2月26日，一套位于9楼的建筑面积317平方米的单元。起拍总价4400万元，最终以总价5016万元成交，折合均价约15.8万元/平方米。 

2、 豪宅面临“老化”的挑战。

竣工于2014年的汇悦台，已经成为“旧规”产品。

以4月17日拍卖的物业为例，业主于2016年11月购买登记，建筑面积308平方米，实用面积231平方米，4室3厅4卫，29层南向。

建筑面积308平方米，得房率75%，套内面积231平方米，仅做四房。

和这两年的“新规”豪宅得房率动辄100-130%相比，劣势非常明显。

这套法拍房起拍价6049万元，均价约为19.6万元/平方米，但如果按套内面积计算，就是26万元/平方米了。

这套物业流拍，并不令人意外。

3、 豪宅面临区域环境改变的挑战。

开发商销售物业时的豪宅，只是当时的豪宅。

真正的豪宅，是历经岁月的变化，在二手市场的价格依然坚挺的物业。

豪宅，要成为长期的豪宅，除了自身的产品硬件、服务水准和社群集聚能量外，还离不开区域环境的完善和提升。

过去20年，珠江新城CBD区域的高端物业一直领跑全市。在区域发展成熟，市场回调后，楼价依然有韧性的物业，才是真豪宅。