三亚新规：现售项目资金强监管

1月11日，三亚市住建局发布《三亚市商品房资金监管暂行办法（征求意见稿）》，拟将现售商品房项目纳入统一资金监管，引发房地产业界高度关注。

1、三亚出台这个新规的目的，在第一条就作了说明：“为了进一步加强商品房项目资金监管，防范房地产开发企业抽逃资金引发的交付风险，维护购房人合法权益。”

以往，资金监管主要针对商品房预售资金，而这次三亚的新规将现房销售的资金纳入了监管范围。众所周知，海南是最早全面实施现房销售的省份。这次监管新规的出台，有风向标意义。

2、文件中，有几点引人关注：

（1）土地出让成交后5个工作日内，开发企业须与职能部门签订房地产开发准入协议，明确现售商品房项目以开发企业在市商业银行开设的基本存款账户作为商品房项目资金唯一账户，并要求开发企业将开发建设资金（含贷款资金）和房屋销售（含预售和现售）资金全部存入基本存款账户，同时明确相关违约责任和解决方式。预售项目仍按海南省现行规定执行。住建局、税务、人行、金融监管等多部门将共享账户信息，商业银行发现购房款流入非监管账户须即时上报。

（2）依据房地产开发准入协议内容，凡在三亚市从事房地产开发的企业依法行使独立法人权利，且在项目依法纳税清算前企业总部履行投资人责任，严禁违规抽调挪用项目开发公司资金账户资金，严禁资金账户在项目建成交付和依法完税前抽挪资金或提前分红。

（3）销售环节实行“双录”制度：签约时开发企业与购房人需录音录像，承诺购房款转入监管账户，影像资料作为网签备案必备文件；现房网签前，主管部门须通过银行系统确认房款已入监管账户。对设抵押项目，分批解除抵押后方可网签，严防“带押销售”。

3、三亚出台的新规，对房地产项目现售资金监管上升到了一个前所未有的高度。

项目公司制，锁定基本账户，多部门全方位监管，将购房者纳入制度管理，严禁在项目建成交付和依法完税前违规抽挪资金或提前分红。

按照这个规定，房地产开发项目资金的周转速度将大大下降。

如果早有这样的规定，房地产行业就没有“高杠杆、高负债、高周转”了。

2026年，房地产行业新规将陆续有来。政策环境正在发生重大改变。