上海商务楼宇更新：商改住的政策突破

日前，上海市人民政府办公厅印发《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》。

作为国内中心城市首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，这份文件的出台，不仅为上海商务楼宇的功能转型和城市空间优化提供了方向，同时也为住房租赁市场带来了结构性机遇。

1、文件明确“支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向的功能业态”，根据区位差异制定差异化兼容策略：

——城市主中心 / 副中心：允许商务楼宇适当增加服务公寓和人才公寓。

——地区中心：可兼容租赁住房（含人才公寓）。

——社区中心：鼓励引入租赁住房 + 养老托育+新时代城市建设者之家等复合功能。

2、在“商改住”上，有三个突破:

——业态焕新，存量商务楼宇兼容租赁住房；

——功能转换，商务楼宇直接转型长租公寓，允许商务楼宇在不改变产证性质前提下，通过全周期合同管理实现15年内的功能兼容转换。

——新建补充，产业配套类居住产品建设，定向供应。

3、上海商务楼宇的“商改住”，有市场的压力，也有市场的机遇。

（1）写字楼供大于求，空置率提高，租金持续下降。

截至2025年第二季度，多家机构公布的数据表明，上海甲级商务楼存量达1700万平方米，上海写字楼的平均空置率超已经超过21%。

（2）商务楼老龄化和土地年限问题。

不少80年代和90年代建设的商务楼宇的土地剩余年限已经不足15年，面临后续处理问题。

同时，上海不少处于城市核心成熟地段的老旧乙级写字楼，无论是自身的层高，空间间隔，还是周边的城市配套考虑，转变为公寓，都是一种合理的、多赢的选择。

4、上海的“商改住”，有四个方面的积极意义：

第一，中心城区增加了居住类产品，有利于缓解居住难，促进城市职住平衡。

第二，“商改住”让老旧商务楼宇功能焕新，达到当前的最高最佳使用。

第三，有助于缓解办公物业空置率高的问题，促进的城市功能的进一步优化和提升。

第四，为商务楼宇土地年限到期后的处置，进行了积极的探索。

上海出台的《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，开了一个好头，值得其他中心城市借鉴。

商务楼宇“商改住”的政策突破，势在必行。