“中国第一高楼”的土地收储和风险释放

近日，网上盛传一条消息：深圳有关部门拟以68亿元总价，收储世茂集团旗下“深港综合体项目”的12宗地块。

消息传来，房地产业内普遍认为是好事，毕竟现在只有地方政府出手“收储”，才能化解这个曾宣传为高度700米的“中国第一高楼”项目的停工烂尾问题。

以世茂集团为首的项目参与方，无疑都是投资的输家。“68亿收储”目前还只是方案，项目风险释放后，各家亏损多少，分担多少，还有艰难的博弈过程。

1、2017年世茂在深圳龙岗中心位置拿下 “世茂深港国际中心” 项目，土地总面积32.19公顷，土地款总额为239.43亿元。

当年的蓝图：计划总投资500亿，打造集深港国际会议展览中心、青年创业中心、演艺中心、国际化学校、超五星酒店、智能办公、大型商业、公寓于一体的超级综合体。

规划中包括一座700米级的摩天大楼，成为“中国第一高楼”、粤港合作新标杆、深圳城市新封面。

世茂拿到土地后，率先开发了公寓部分，于2020年前后完成销售；销售额约80.7亿元。

2022年，因为世茂爆发流动性危机，项目停工。

项目整体用地分为14宗地，其中两宗已建成世茂之都公寓，剩余12宗土地登记价约176.25亿元。

如果按照68亿收储，世茂在项目的土地款上，直接损失就超过100亿元了。

2、作为一个预计总投资达到500亿元的巨无霸项目，世茂深港国际中心使用了高杠杆。

拿下地块后，世茂于2020年7月通过中信信托深圳龙岗计划募资87亿元，用于项目的开发和建设。“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”最早到期时间为2022年2月17日，最短期限为15个月，最长期限为24个月，年化利率在6.8%至7.9%之间。

2022年2月16日，中信信托宣布该计划中57亿元项目资金出现兑付困难。

中信信托申请了强制执行，对项目进行了两次拍卖。2023年5月31日，深港国际中心的起拍价约130.44亿元，评估价约163.05亿元，但因无人报名而流拍；同年11月，起拍价格下调26亿元，降为104.35亿元，但依然流拍。

如果“68亿元土地收储”方案通过，中信信托的投资人，无疑将获得破局机会。尽管相对于初始投资额87亿元，再加上利息，投资人要承担比例不少的投资损失。

但如果与其他出险房企的化债方案相比，中信信托这个项目的投资人无疑还是“幸运”的。

3、目前，项目的争议点在于：

世茂认为，项目土地出让时，出让人未取得项目建设高度规划条件，至今主塔高度不明确，导致项目虽获民航700米高度批复，却无法取得有效建设用地规划许可证，无法推进开发。世茂已于2024年9月就此起诉，主张合同无效并索赔，案件一审已开两次庭，中信信托旁听并被申请为第三人，目前仍在审理中。

世茂还认为，68亿元补偿款不足12宗土地原价值的1/3，且偿付周期长。

4、房地产市场下行背景下，“世茂深港国际中心” 项目成为了典型的停工“巨无霸”城市地标项目。

这类项目的破局，需要政府的介入，需要各投资方分担和化解风险。

按照当前形势分析，“中国第一高楼”不可能再建起来了，就看如何妥当善后了。