上海的商务楼宇更新：机遇与改变

上海的商务楼宇更新进入实操阶段。

日前，上海市规划和自然资源局官网发布和公示了虹桥经济技术开发区、漕河泾、五角场、大柏树、真如五大商务单元更新的规划实施方案。

这是国内一线城市首次将商务楼宇更新列入城市更新的重点任务中，备受业界关注。

1、 上海5大商务单元的更新规划方案，各有重点和特色。

（1） 虹桥39栋楼宇中，2栋提质、6栋改造、1栋重建，通过功能复合转型，在国展中心周边植入商业、租赁住宅与公共服务。

（2） 漕河泾将实施“工业上楼”计划——沿蒲汇塘贯通滨水空间，打开封闭园区围墙，打造无界公园。梅特勒托利多等项目将垂直拓展产业空间。

（3）五角场将依托复旦、同济等高校资源，3.2平方公里范围形成“三廊串三核、双链并双环”结构。41个楼宇项目将打破校区与园区边界，在创智天地打造基础科学平台与交叉研究平台。环岛商业区与大学路知识街区联动，让学术资源转化为产业动能。

（4） 大柏树的36栋楼宇获准弹性转换功能，老旧商办可植入体育、科创业态，打造24小时青创社区。

（5）真如3.5平方公里区域跨越内中环，以水绿廊道串联真如古寺与现代数智产业。规划新增保障性租赁住房，同步补齐医疗、文化等五类配套设施。

2、 值得注意的是，2024年6月，《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案》就正式出台，提出到2027年实现商务楼宇功能“显著提升”的目标。

重点商务单元更新规划方案的提出，无疑为上海商务楼宇更新拉开了帷幕。正如官网所说，这是城市提质更新的重要内容。

3、 商务楼宇更新的市场机遇。

2025年，北上广深等一线城市写字楼空置率平均超过20%，写字楼租金同比下降10%以上。

2025年，写字楼的售价和租金，处于”白菜价”阶段。

2025年，写字楼还有没有投资价值？答案是：肯定有。

白菜价，便宜的写字楼满街都是，确实是投资的好时机。

但抄底，也要讲究策略。第一，要选不可替代的地段的物业，第二，要选高品质物业。

如果写字楼能够更新提质，或者转换功能，那就是意外惊喜了。上海5大商务单元的更新方案，已经给了投资者足够多的操作空间。

机会总是留给有准备的人。