现房销售的时机是否成熟？

现房销售最近成为业内关注的热点。

2024年12月召开的全国住房城乡建设工作会议提出，将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点工作之一。

2025年，多个城市陆续提出了“有序推行现房销售”的计划。

根据国家统计局披露的数据，现房销售在全国范围内的占比逐年上升，市场影响力和接受度在增加。2024年，我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比达到30.84%。而在过往的2020年至2023年的四年间，现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5%。

现房销售面积占比超过30%，自然成为了媒体报道的重点。

作为商品住房销售制度的重大变革，现房销售的时机到了吗？

1、 现房销售的好处，是显而易见的。既避免了由于预售而出现的资金监管、工程质量、买卖纠纷等问题，也符合“好房子”、”高质量发展”的行业发展方向。

以广州为例，2024年，广州多部门联合发布《关于推行广州“购房即交房、交证”工作的通知》，切实保障“去库存”“保交楼”“防烂尾”工作。新建住房购房即交楼、交证，也只有现房销售才能做到。

2、同时，我们还应注意到，2024年全国约3亿平方米，占比超过30%的现房销售，大多属于被动的“现房销售”。是开发商预售阶段，没有销售出去，进入现房后再卖出的房子。根据国家统计局的数据，2024年末，商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。

3、 当前，已经有海南、北京、山东、河南、安徽等地推出了现房销售试点工作。

在土地出让阶段，就明确规定要实施现房销售。

预计现房销售试点，在2025年范围还将拓宽，规模还将扩大。然而，综合而言，2025年全国土地出让中，规定为现房销售的项目占比依然很低。

4、 现房销售，给开发商直接带来三个影响：第一，资金占用周期变长。第二，成本增加。第三，房屋质量接受客户挑剔。

倘大规模实施现房销售试点，将直接造成三个结果：

(1) 开发利润进一步下降。根据有关统计，2024年上市房企的平均毛利率已经降至11.6%。房地产开发整体已经到了盈亏的临界点。

(2) 短期开发规模将受到影响。2024年，全国新建商品房销售面积已经下降到9.7亿平方米。房地产开发企业住宅新开工面积53660万平方米，同比下降了23.0%，如果推行现房销售，相关指标短期将下滑。

(3) 开发企业将进一步分化。资金实力、运营能力不强的房企将退出市场。

5、 在强调“稳市场稳预期稳企业”的2025年，现房销售试点不宜大规模推进。市场要平稳，过渡期很重要。