一、2023年房地产市场总结：
（一）经济面
预计全年GDP增长5.3%左右（年初增长计划5%）。预计广东2023年GDP将实现13.57万亿元，全年增长5.06% （年初增长计划5%以上）。
2023年CPI和PPI指标低于预期。2023年11月份 CPI同比下降0.5% 环比下降0.5%。11月份PPI同比下降3.0%，环比下降0.3%。
房地产贷款增速低于总体的贷款增速。2023年房地产贷款余额占金融机构贷款总量比例进一步下降至2成。
多地公务员降薪减绩效，企业降成本减员下调薪酬。
（二）政策
2023年7月24日，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。”此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。
2023年已有200余省市（县）出台房地产调控政策超700次，多数城市限制性政策完全放开。年内政策主要为地市层面，对过往调控政策全面放松或局部放松。
积极稳妥化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式。一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。
包括2023年其他房地产重要包括现房销售试点、带押过户，存量首套住房房贷利率下调，统一降首付。房地产行业继续出清，同时加快政策转向维持市场稳定等。
2023年8月国务院发文《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”。
土地拍卖市场迎来土拍调整，集中出让城市陆续取消最高限价，恢复“价高者得”。多地调整放宽新房限价“不低于备案价格85%”，多地取消或调整二手房指导价。
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，定调了2024年房地产业发展：坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，明年做好四大板块、18个方面工作。因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡。
（三）房地产开发主体的分化
根据相关地产信用债统计，截至2023年11月国企发行占比高达9成，民营房企占比不足1成。
2023年8月初碧桂园爆发流动性危机，成为房地产行业2023年的标志性事件。碧桂园负债规模达到1.7万亿元。
百强房企市场销售份额占比大幅下降至5成。央企、国企市场份额进一步提升，民企份额则相对下降。头部央企国企逆势增长。房企盈利水平进一步下降，多数上市房企亚健康，流动性不足，负债难降，陷入经营，亏损。
二、2023年房地产市场新变局
1、房地产投资下滑
预计2023年全国房地产投资为11.5万亿，全年下降8%左右。
2、土地市场萎缩
预计2023年全国土地出让收入约为4.6万亿元，为近7年低点。2023年土地出让收入仅为峰值时期（2021年8.7万亿）的53%。未来地价预期或有变动调整。
3、商品房销售量价下跌
2023年全国商品房销售面积预计约11亿㎡，为2021年峰值17.94亿㎡的61%。商品房销售金额约为11.5万亿元，为2021年峰值18.19万亿元的63%。
全国商品住宅相比峰值已跌4成。2023年商品住宅销售面积约9.4亿㎡，销售金额则维持10.2万亿。相比2021年商品住宅销售面积和销售金额，下降近4成。
4、二手房挂牌量激增，价格普降
2023年1至11月全国二手房交易量达到了1557万套，同比增长了7.5%，占全部房屋交易量的37.1%，创造历史新高。
重点城市二手房挂牌量激增：通过知名二手房中介平台数据显示10个重点城市12月二手住宅挂牌量相比年初有大幅增加。上海、重庆、成都等地二手挂牌量超20万套，北京、广州、杭州等地二手房挂牌量超15万套。
据大型银行数据，个人房贷逾期率创4年新高。
5、写字楼租售持续低迷
2023年全国办公楼物业销售面积预计约2480万㎡，销售金额约3370亿元。
办公物业销售较为低迷，自2017年开始连续7年回落，已调整至2015年的成交量水平。
办公物业空置率提升，租金普降。2023年三季度末深圳甲级写字楼空置率28.3%，北京为19.5%、上海为19.1%、广州为20.9%。
6、商业物业市场不景气
2023年全国商业物业销售面积预计约5990万㎡，销售金额约6290亿元。
商业物业销售低迷，自2017年开始连续7年回落，已回落至2010年的成交量水平。
7、全国法拍房数量大增
2023年1-11月全国法拍房挂拍量为47.16万套，同比增18%；挂拍金额为6955.93亿元；成交量为13.58万套，同比增19.5%，成交率为28.79%；成交金额为2469.79亿，同比涨8%；平均成交折扣率为79.85%，。
8、住房租赁市场萎缩
据国家统计局数据，全国住房租赁市场规模在2022年达到1.97万亿规模，相比2021年有所下降。租房人数减少，重点城市租金出现下降。截至2023年11月，40重点城市住房租金指数由10月的99.1点下跌至11月的97.6点（以2018年1月租金为100），环比下跌1.4%。40个样本城市中有34个城市租金呈下跌。
9、工业地产发展进入高峰期
近年工业上楼及制造业当家政策支持下，工业用地供应激增，工业用地发展进入高峰期。
10、城市分化
21个超大及特大城市2022年商品房销售额共计4.84万亿元，占全国商品房销售比例为36.28%；7个超大城市商品房销售额合计2.50万亿元，占全国商品房销售额比例为18.73%；14个特大城市商品房销售额合计2.34万亿元，占全国商品房销售额比例为17.55%。
2023年珠三角城市群商品房销售面积占广东省全省比例达到66.4%，商品房销售额占全省比例达到85.5%。
三、2024年房地产市场展望
（一）新变化
1、2024年将是规则改变的年份
——三大工程（保障性住房建设、城中村改造和平急两用公共基础设施建设）将在2024年全面推进。住房供应结构将发生重大改变。
——2024年商品房现房销售将进入大规模试点阶段。
——2024年将迎来房地产开发监管和风险防范的新机制。
——房地产调控政策进入新阶段，北上广深的“因城施策”将成为焦点……
2、2024年将是产品从“有没有”到“好不好”转变的关键年份
住建部部长倪虹指出，当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。
从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。
房地产开发商需要认真领会这一段话。
3、2024年将是“拼多多”的年份
2023年12月，有一件事情成为了中国财经的头条新闻：拼多多的市值超过了阿里巴巴。
毫无疑问，市场已经进入“拼多多”的年份。
收入预期下降的影响下，未来一年，是否将迎来消费降级？是否将产生新的消费方式？
未来，性价比高，质量好的产品才能占领市场。通俗地说，就是又要好，又要便宜。
“拼多多”的年份，值得地产圈深思。
4、2024年将是预期改变的年份
——楼价的预期将发生改变。市场供求关系、二手房的超额挂牌、三大工程建设等，都将影响楼价预期。2023年年末，全国70城二手房楼价齐齐下跌，就是一个信号。
——房地产的财富效应将进一步减弱。
——对房地产政策调整的期望值将降低。
2024年，部分出险房企有望恢复正常经营，房地产市场有望企稳回升，但大众的预期将发生重大改变。
2024年，规则将改变，市场将改变，预期将改变，房地产行业本身也要作出积极的改变。
（二）市场预测
1、房地产市场调整将持续，行业规模将进一步收缩
预计2024年全国商品房销售额将收缩至11万亿左右，商品住宅销售额收缩至10万亿左右。
广东省商品住宅销售额将稳定在1.35万亿，珠三角城市商品住宅销售额稳定在1.15万亿。
2、楼价面临下调压力（一手、二手住宅及非住宅）
一手房价格受开发商促销、房企工抵房、二手房抛售等影响，价格受压。
二手房价格受挂牌量大增和房贷逾期法拍等因素影响，供大于求局面将持续。
非住宅物业售价及租金主要受需求走弱，阶段性供应过剩，价格面临下调压力。
3、市场分化（区域分化、开发商分化）
——北上广深4大一线城市房价仍处于维稳期。核心城市成为稳房价关键阵地。
——2024年重点关注核心城市二手房市场。活跃重点城市二手房市场成为政策刺激重点。
——非核心城市销售量取决于因城施策的效果。
4、住房供应结构的改变
5、房地产市场逐步趋于新平衡
（1）开发商企稳
（2）市场供求关系缓和
（3）投资信心恢复
6、2024年房地产市场结构改变
（1）工业地产仍处高峰期
（2）商业、商务物业继续萎缩
（3）住宅产品分化
（三）2024年房企发展策略
2024房企发展策略：产品优先，以人为本，长期行为，系统再造
建议措施1：稳健经营（项目盈利及预警风险）
建议措施2：拥抱互联网（新市场）
建议措施3：跨界融合（营销）
建议措施4：重构竞争力和企业发展新模式
建议措施5：探索未来企业发展的增长空间
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