2023年，中国房地产市场仍处于调整期。土地成交金额、房地产投资额、商品房销售面积、新开工面积等指标，都出现了不同程度的下跌。相对于其他一线城市，广州房地产市场相对平稳。但有6个新变局，值得关注。

1、 广州房地产投资额下降

广州房地产投资额已经连续两年出现下跌。2022年广州房地产完成投资3432亿元，同比下降5.4%。2023年前三季度广州房地产开发投资同比下降6.6%。预计全年房地产投资额约为3200亿元左右。

2023年1-9月，深圳房地产投资额同比增加17.4%，北京房地产投资额同比增加2.6%，上海房地产投资额同比增加25.3%。

广州房地产投资额下降的深层次原因，值得业内研究和探讨。

2、 土地出让金下降和土地供应结构矛盾

广州经营性土地招拍挂金额，在2020和2021年接近每年2500亿元，最近两年已经回落到1500亿元/年左右的水平。

经营性土地供应结构中，商业、商务类大幅减少，工业用地供应增加，但居住用地出让金额呈下降趋势。

3、区域分化和产品结构改变

2022-2023年，广州商品房供应结构中，住宅类占比高达85%，商业、办公类不足15%。

区域分化也越来越明显。增城、南沙、番禺等地的库存量增加明显。中心区仍缺乏优质产品的供应。

4、广州都市圈房地产市场发生重大变化

值得关注的是，近2年，广州都市圈周边的房地产市场的跌幅较大。2023年，佛山商品住宅成交面积同比下降23%，肇庆下降10%，中山下降11%，清远下降2%。

环穗房地产市场正在发生重大改变。

5、政府投资及地方债的改变

控制债务总额，以及严控新增地方债等举措，将影响到有关投资。

以地铁建设为例。按照国家发展改革委关于城市轨道交通规划建设的有关规定，广州市暂不具备城市轨道交通第四期建设规划的报批条件。广州地铁四期建设规划申报延后。

6、房地产政策及预期

2023年，广州房地产的规则改变年。城市更新（三旧改造）做地政策、部分区域限购放开、认房不认贷、购房利率及首付调整、三大工程建设等，都带来重大影响。

广州房地产市场需要稳定的房地产政策及预期。

二、广州房地产市场的6个新发展方向

1、激活新需求

——激活新市民住房需求。

——激活投资性房地产市场需求。

——促进商品房流通和交易。

2、做大做强都市圈房地产市场

——拓展都市圈房地产市场发展空间。

——形成功能互补、多元共生的都市圈房地产市场。

——强化核心带动功能。

3、丰富产品结构

特别是高端物业、新商业和新型休闲物业。

4、激活新空间、新业态

在都市圈打造新城市节点和新功能空间。

5、提升广州房地产竞争力

产品升级，财富效应提升，形象和品牌力的重塑。

6、走高质量发展道路

广州需要出台积极有效的，能推动行业高质量发展的政策和举措。

无论是先立后破，还是先破后立，都需要作出改变。

（本文摘自赵卓文先生2023年12月13日在广州社科院“2023年广州房地产市场分析与2024年展望”学术论坛的发言）