铁路TOD，不应只有公寓

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

“十四五”期间，交通强国战略将进一步推进，“轨道上的大湾区”成为目标，轨道交通项目的建设将进一步提速。

1、2021年，广州地铁运营里程将达到600公里。“十四五”期间 ，广州轨道交通的规划上更是令人期待：将有11条地铁在建+3条规划+2条研究。2025年，广州城市轨道交通运营里程有望达到900公里，实现市中心与南沙等外围城区30分钟轨道直达、广州与粤港澳大湾区城市60分钟轨道直达。

2、伴随着轨道交通的快速发展，铁路TOD项目成为热点。

广州的南沙、增城、黄埔、从化等区域，由于地铁的延伸，产生了新兴的TOD开发项目。

TOD项目是基于交通站点的综合开发，具有特殊性。

2021年，广州人购买物业，第一个问题就是问：离地铁口有多远？

根据有关专业机构的测算，相同区域的TOD项目和非TOD项目，地价相差30%到50%。

地铁TOD项目，是未来城市房地产开发不可多得的热点。万科、越秀等龙头房企已经全面介入TOD项目的开发。

3、TOD项目具有三大挑战：

第一，和铁路站点和铁路主体工程发生密切的关系，具有复杂性。工程技术难度和成本投入，相对一般房地产项目要大。

第二，周期更长，大多并不适合“高周转”。

第三，在用地性质上，往往规划有比重较大的商业商务类用地。不好定位。

4、TOD项目偏爱做公寓。

所有人都知道，在广州这样的中心城市，TOD项目里的居住类项目，是不愁卖的。难点在于非住宅部分。

——做综合体，有可能会变成经营困难的重资产。

——传统办公楼，已经过剩。

——传统商业，找不到合适的业态。

——酒店，未来的危机大于机会。

于是，我们看到，很多TOD项目的非住宅部分，都做成了公寓（“不限购”的公寓）。

5、TOD项目里的非住宅功能，除了做公寓，还能做什么？

这是个好问题。

——TOD项目需要“新商业”，而不是传统商业。

无论是文化体验，还是经营方式的创新，“新商业”仍大有空间。

——TOD项目需要“新产业”。TOD项目的商业商务功能，需要与区域城市配套和城市产业有机结合。

——TOD项目需要“新运营”。传统开发商的“高周转”的模式，并不适合TOD项目发展。开发商需要找到一种短期收益与长期收益转换的运营方式和投资变现方式。

TOD项目，未来将有更大的可能。